BouwProfs

De bouw online verbonden.

Vanaf 2012 wordt het eenvoudiger om woningen te bouwen in plaats van leegstaande kantoren. Gemeenten hoeven dan geen ontheffingen meer te verlenen voor de nieuwbouwnormen aldus gemeente.nu.

Op grond van het Bouwbesluit geldt momenteel nog de eis dat de woningen moeten voldoen aan de nieuwbouwnormen. Daar kunnen gemeenten wel ontheffing voor aanvragen, maar die administratieve moeite wordt niet altijd genomen. En dat hoeft straks dus niet meer, zei minister Piet Hein Donner van Binnenlandse Zaken gisteren toe in de Tweede Kamer.
Het nieuwe Bouwbesluit zal bij de transformatie van kantoren tot woningen geen nieuwbouwnormen eisen, zei de minister, die het voorstel medio april zal indienen. Goed nieuws, maar geen panacee voor de leegstand. Het verbouwen van kantoren tot woonruimte is maar één van de oplossingen voor het probleem dat ruim zeven miljoen vierkante meter aan ruimte leeg staat.

Slopen
Ook Donner schat in dat slechts 20 procent van die ruimte wordt verbouwd tot woningen. Een andere oplossing: de sloopkogel. Erg warm wordt de minister evenwel niet van de transformatie. “Die verouderde kantoorpanden staan vaak op plaatsen waar gebruik van woningen niet aantrekkelijk is”, volgens Donner. “We moeten als overheid geen tweederangswoningen financieren.”

Fiscale versoepeling
Minister Melanie Schultz van Haegen van Infrastructuur en Milieu werkt momenteel nog aan een brief over de eventuele fiscale versoepeling bij die transformatie tot woningen. Het gaat om een versoepeling van de “fiscale prikkels die averechts werken”, liet Schultz van Haegen weten.

Hoe kijkt u als bouwprof aan tegen deze vereenvoudiging om leegstaande kantoren tot woningen te transformeren? En klopt het eigenlijk wel dat zo’n 80% van deze leegstaande kantoren eigenlijk gewoon de sloopkogel verdient?

Weergaven: 606

Hierop reageren

Berichten in deze discussie

Het genoemde aantal is wat enthousiast. Ten eerste moet duidelijk zijn dat slopen (etc.) alleen een oplossing is voor de structureel leegstaande kantoren. Daarnaast wordt in Amsterdam gewerkt met de vuistregel 20% renovatie, 20% transformatie en 60% sloop van de structureel leegstaande kantoren. Op mijn blog kantoorgeluk.urbanos.nl staat meer informatie over het leegstandsprobleem. De blog wordt de komende maanden gevuld met gespreksverslagen van interviews die wij houden met de belangrijkste stakeholders in de kantorenmarkt (gemeenten, beleggers, banken, etc.)
Bij het realiseren van nieuwe woningen in bestaande kantoorgebouwen hoeft nu ook al niet te worden voldaan aan de nieuwbouweisen voor woningbouw. Het gebouw moet voldoen aan de eisen volgens het bouwbesluit aan bestaande woonfuncties, alleen onderdelen die nieuw worden aangebracht moeten voldoen aan de eisen voor nieuwbouw. Vaak is dit evenwel mogelijk.

Ik vind het een getuigen van een enorm gebrek aan kennis en informatie als een minister dit soort beweringen doet. Ik meen dat 20% niet geschikt is voor transformatie. We hebben in het verleden en recent diverse plannen in voorbereiding die stranden op de wil of onwil van de locale overheid. Men wil geen woningen in een industriegebied, want dat levert planologisch te veel problemen op. Ligging langs een snelweg is technisch al lang opgelost, zie Amsterdam en gesloten galerij gevels. Ik geloof dat het daar de A10 heet.

Ik heb net een artikel gelezen van het Bouwfonds waarin wordt gesteld dat scheefwoners geen aantrekkelijke woning kunnen vinden en daarom blijven zitten. Dan vul ik aantrekkelijk even in voor deze groep, als 100 m2 appartement voor €. 225.000,-. Ik zie daar een enorm potentieel voor de lege kantoren markt. Tevens voorzie ik een groot probleem; de belachelijke boekwaardes van dit soort al 6 jaar leeg staande gebouwen. Dus eerst de belastingregels veranderen: geen aftrek huurverlies en boekwaarde is reële waarde en niet een fictief verhaal uit een mogelijke opbrengst. De reële inkomsten over de afgelopen drie jaar bepalen de waarde. Dan komen we ergens en schiet het eens een keer een beetje op. Wie heeft er contacten in Den Haag, dan gaan we ervoor.

Is overigens ook zo een punt. De markt en de bouwprofs weten wel hoe je het moet oplossen, maar naar de profs luistert niemand. Het gaat tussen ambtenaren en politici en wat dat oplevert hebben we de afgelopen 20 jaar kunnen zien.

Het is inderdaad vreemd. Geen financiele maatregelen om transformatie te bevorderen, bovendien levert het toch maar 2e rangs woningen op, aldus de minister.

 

En een paar zinnen later wel de regels vereenvoudigen zodat meer kantoren in aanmerking komen voor transformatie. Wil het kabinet nu transformatie stimuleren of niet?

 

Volgens mij is het ongeschiktheidspercentage van 80% erg uit de lucht gegrepen. Als je er vanuit gaat dat het zakelijk niet meer verhuurd wordt, het op een plek is waar je niet wilt wonen en er een hoge vraagprijs is, dan is het geen vreemd percentage.

 

Als je de kantoren niet ziet als kantoren, maar als objecten in een weiland met infrastructuur die mogelijk nog een functie kunnen vervullen in de ontwikkeling van het gebied dan zijn ontstaan meer mogelijkheden. Zeker als de prijs van de objecten omlaag gaat - dat vraagt iets van de belegger -, het bestemmingsplan flexibel wordt - gemeente - en er professionele partijen en/of consumenten zijn die interesse en visie voor zo'n gebied krijgen en daadwerkelijk mee aan de slag gaan.

 

Nog iets anders: met de uitspraak dat 80% de kogel verdient doet de minister een forse uitspraak over de bouwkwaliteit in Nederland. 80% van wat leegstaat of leegkomt is troep. Laat de bouwsector zich een dergelijk beeld aanleunen?

 

Voor meer over leegstand en herbestemming, zie mijn presentatie http://bit.ly/gb5lJU inclusief diverse aardige filmpjes.

 

Wat vergeten wordt is dat er minder strenge regels gelden voor tijdelijke huisvesting. Ik heb in een flat gewoond die zeer zeker niet aan bouwbesluit voldoet, maar omdat het in 2018 gesloopt gaat worden is er niemand die er wat van zegt. Verder is het echt de meest grote onzin om 80% van de kantoren te gaan slopen. Want er zijn altijd nog alternatieven denkbaar, zoals bijvoorbeeld tuinbouw in deze leegstaande kantoren.

Laten we met zn allen een beetje relaxen. Natuurlijk moet er iets gebeuren. Iedere tijd heeft zijn vijandsbeeld: zure regen, neutronenbommen, en 80% is ook zon uitspraak die hierin past. Lijkt mij dat er een faseringsplan moet komen zodat je planmatig kan sturen op ontwikkelingen. De kans bestaat dat straks de ecological footprint (ja daar is ie weer) veel zwaarder gaat wegen van slopen, dan het energie verbuik of juist weer niet omdat we naar biokunststoffen overgaan. We weten het nog niet met zn allen, dus een beetje relaxen minster! 

 

Een redelijk ontspannen Bonne Plat

Tja, een veranderde en veranderende wereld. De vraag draait m.i. om hoe vastgoedbezitters de waarde van hun vastgoed kunnen vasthouden. Slopen geeft een kapitaalvernietiging die iemand moet betalen. En voorlopig is de woningmarkt ook nog niet zo denderend dat die dat verlies wel opneemt; sterker de maatregelen daar nopen ook tot een heroverweging. 

Langzaam ontwikkelt zich een nieuwe statusquo: alle partijen in de bouwkolom moeten daar een plekje bemachtigen. Ik zou zeggen laat alle gebeurtenissen eerst uitrazen en bekijk hoe de wereld er dan uitziet. Doe voorlopig (1? 2? jaar) niets en monitoor alleen het nieuwe evenwicht dat ontstaat. 

 

Voor mij staat vast dat maatregelen niet solo genomen kunnen worden. Uitwerking van maatregelen dient integraal bekeken te worden!

Naar mijn mening ontstaat er pas evenwicht als er iets gedaan wordt. Dan kan zich een venwicht herstellen onder invloed van genomen acties. Ons als Bouwprofs valt hierin de verantwoordelijkheid toe om helder en duidelijk naar buiten te treden om semi amateurs als ministers van informatie en mogelijkheden te voorzien. het achterover gaan zitten en niets doen lost bij voorbaat al niets op.

Maarten Nuyten zei:

Tja, een veranderde en veranderende wereld. De vraag draait m.i. om hoe vastgoedbezitters de waarde van hun vastgoed kunnen vasthouden. Slopen geeft een kapitaalvernietiging die iemand moet betalen. En voorlopig is de woningmarkt ook nog niet zo denderend dat die dat verlies wel opneemt; sterker de maatregelen daar nopen ook tot een heroverweging. 

Langzaam ontwikkelt zich een nieuwe statusquo: alle partijen in de bouwkolom moeten daar een plekje bemachtigen. Ik zou zeggen laat alle gebeurtenissen eerst uitrazen en bekijk hoe de wereld er dan uitziet. Doe voorlopig (1? 2? jaar) niets en monitoor alleen het nieuwe evenwicht dat ontstaat. 

 

Voor mij staat vast dat maatregelen niet solo genomen kunnen worden. Uitwerking van maatregelen dient integraal bekeken te worden!

Aan collega van mij (Jeroen Singelenberg) houdtzich  binnen de SEV  met dit thema bezig. Het is ook niet mijn expertise maar ik wil alleen een element toevoegen wat volgens mij vaak wordt vergeten. Er staan volgens mij maar heel weinig kantoren echt helemaal leeg.....er zijn altijd wel verdiepingen of delen van het kantoor verhuurd. Dat brengt  het aantal m2 wat geschikt is voor een dergelijke aanpak drastisch omlaag.

Er is inderdaad veel verdiepingsleegstand en dat ondersteunt een pleidooi voor flexibele en gemengde bestemmingen.

Overigens staan steeds meer panden echt helemaal leeg, of er is nog een deel in gebruik omdat het alternatief totale leegstand is. En net zoals sommige studenten graag anti-kraak wonen zijn er ook bedrijfjes die anti-kraak kantoor houden.

 

PS Een rondje A10 rijden leverde enkele maanden terug in een uurtje 117.000 m2 leegstand op > http://bit.ly/bW6dY2

Jan Willem van de Groep zei:

Aan collega van mij (Jeroen Singelenberg) houdtzich  binnen de SEV  met dit thema bezig. Het is ook niet mijn expertise maar ik wil alleen een element toevoegen wat volgens mij vaak wordt vergeten. Er staan volgens mij maar heel weinig kantoren echt helemaal leeg.....er zijn altijd wel verdiepingen of delen van het kantoor verhuurd. Dat brengt  het aantal m2 wat geschikt is voor een dergelijke aanpak drastisch omlaag.

Wat mij in het stuk nogal opvalt is de bewering dat de kantorenparken niet geschikt zijn als plek om te wonen door hun ligging.

 

Daarbij zijn 3 dingen aan de hand, maar volgens mij prima oplosbaar:

1) De slechte kwaliteit van de openbare ruimte op kantrenparken in relatie tot het eigendom,

2) Monofunctioneel karakter,

2) Imago, veel terreinen hebben een slecht imago.

 

De slechte kwaliteit van de openbare ruimte op kantorenparken is uiteraard oplosbaar, kwantitatief is er meer dan genoeg ruimte om te transormeren, kantorenterreinen hebben een veel lager bebouwingsprecentage dan Vinex wijken. De vraag is echter, wie gaat dat betalen? Het grootste deel van de publieke ruimte is eigendom van de gemeenten, en de gebouweigenaren/beleggers zijn nog niet bereid te investeren in andermans terrein. 

 

Daarnaast kan het toevoegen van andere functies en het zoeken naar een goede mix tussen wonen, bedrijvigheid en retail leiden tot een meer levendig stuk stad waardoor het leefklimaat aantrekkelijker wordt.

 

Waarom vindt mevrouw Schultz dat deze locaties niet gecshikt zijn om te wonen? Qua ligging zijn ze vaak vergelijkbaar met Vinex locaties, goed ontsloten vanaf de snelwegen en vaak zelfs ook zeer goed bereikbaar met het openbaar vervoer (wat van de meeste Vinex locaties niet gezegd kan worden) Het gaat hierbij naast he kwalitatief en functioneel verbeteren van het gebied ook om het neerzetten van een goed imago waardoor mensen er willen wonen.

Een goed voorbeeld is Amsterdanm IJburg, een opgesoten zandplaat in (het wellicht minst interessante deel van het) Ijmeer, veel te ver van het centrum van Amsterdam, aan de verkeerde kant vand e A10 en voorlopig ook nog niet aangesloten op de stad. Toch was er bij de start van het project (nog voor dat de eilanden er lagen) zer veel animo voor de toch niet goedope woningen. Dit kwam met name om de PR campagne waarbij een goed imago was neergezet voor Ijburg, met andere woorden een plek waar je gewoon moet wonen.

 

Mijn belangrijkste advies voor het herbestemmen van kantorenparken zou dus zijn; zorg voor een goed imago en zet dit in om het gebied te verkopen.

 

Ombouw van leegstaande kantoren is:

- NIET een gebouwprobleem, maar een gebiedsprobleem; pas integraal aanpakken door de eigenaren met de overheid van vrijwel alle gebouwen én de kabels en leidingen én de ruimtelijke inrichting maken andere functies levensvatbaar. De essentie in het makelaars motto locatie, locatie locatie is dat juist de locatie qua sfeer en waarde veranderbaar is;

- binnenkort NIET meer een waarde probleem; als accountants bij de goedkeuring van de vastgoed waardebepaling de onderliggende huurcontracten als bewijs eisen, vallen lege of lage huur gebouwen door de mand. Naar verwachting vind invoering voor jaarrekening 2012 of 2013 plaats;

- nog lang NIET op haar hoogste stand. Vele organisaties hebben hun huurcontracten nog doorlopen, doch het daadwerkelijk gebruik van ruimten al moeten opheffen door krimp en/of verhuizing. Het nieuwe werken bij de overheid begint nog maar net, dus dat wordt nog wat. De werkelijkheid geschetst in het FD op http://bit.ly/fll6O9 lijkt me reeel;

- NIET een technisch probleem; door de grotere vrije hoogte van de (beton)draagstructuur dan voor andere functies, zoals woningen, geeist worden kan er van alles ingepast worden met behoud van de draagstructuur;

- NIET een wet en regelprobleem. Als de aangekondigde fiscale maatregen vertaald worden naar; als het gebouw niet nieuw is, is bestaand bouwbesluit van toepassing en vindt er geen overdracht (belasting) plaats. Dit geeft een draagstructuur extra waarde! Het nieuwe bouwbesluit bestaande bouw zal qua energie eisen minder verschillen dan nu van de nieuwbouw, dat is in de EPBD 2 europees al vastgesteld een klein jaar geleden. De vertaling naar de nederlandse wet moet binnen 2,5 jaar plaats hebben gevonden;

- NIET een algemeen opbrengsten probleem. Diverse functies zoals studentenhuisvesting kennen opbrengsten per m2 die die van kantoren al overschijden. Ook die van winkels en andere wijkfuncties komen goed in de buurt. Dat is niet voor alle betrokkenen zo, dus dient er onderling verrekend te worden om voortgang en draagvlak te krijgen. De transitie kost geld, maar dat is altijd zo. De voorfinanciering daarvan minimaliseren door de nieuwe gevels, installaties en inbouw op slimme, niet traditionele wijze, te laten leveren (lease etc.) kan voor de eigenaar al veel schelen;

- WEL een kans om gewone markt werking terug te laten komen en de gesloten wereld van het Vastgoed met de vaste onderlinge verhoudingen en partners open te breken. Vastgoed is en blijft voorlopig nog een waarde intensieve branch, doch als oude regels niet meer werken....

- WEL een uitdaging voor nieuwe werkwijzen: Participatie van alle stake en shareholders, Communicatie als echt 2-richting verkeer tussen overheid en bedrijfsleven en Visualisatie om iedereen goed inzicht van de uitdagingen en oplossingen te geven zijn volgens mij de sleutel woorden die leiden tot Duurzaamheid en Draagvlak.

 

Kortom, de toekomst is al voor een groot deel bekend en zal het loslaten van de oude dogma's van vastgoed partijen noodzakelijk maken. Dus werk aan de winkel en nieuwe partijen aan bod!

http://bit.ly/efNDtw geeft de oorspronkelijke documenten aan de 2e kamer weer die besproken zijn.

Antwoorden op discussie

RSS

Wie zijn lid van BouwProfs?

© 2018   Gemaakt door Michel Eek.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Algemene voorwaarden

Google+