BouwProfs

De bouw online verbonden.

Hoe zorgen we ervoor dat kantoorgebruikers bij een verhuizing voor een bestaande locatie kiezen?

Je leest het regelmatig, herbestemming van kantoren in verband met de grote leegstand. Deze week viel mijn oog op een onderzoek van USP Marketing Consultancy waaruit blijkt dat zo'n 40 procent van de kantoor  gebruikers de voorkeur geeft aan nieuwbouw bij een verhuizing. Een derde van de kantoor gebruikers heeft geen uitgesproken voorkeur voor nieuwbouw of bestaande bouw. En dat is geen goed nieuws voor de kantorenmarkt die kampt met een grote leegstand. Het onderzoek is gedaan onder 500 kantoorgebruikers in Nederland.

Wat ik persoonlijk jammer vind is dat in het onderzoek geen expliciet onderscheid is gemaakt tussen nieuwbouw en herontwikkeling tot nieuwbouwniveau. Wel geeft USP aan dat men 'de indruk heeft is dat die  groep die voorkeur geeft aan nieuwbouw, ook herontwikkeling en herstructurering van een bestaand kantoorpand zou kunnen voldoen.' Voor wat dit waard is natuurlijk, want je doet onderzoek uiteindelijk om feitelijkheden te kunnen constateren en niet om aannames te doen.

Verhuiswensen
De belangrijkste redenen om te verhuizen zijn de wens te groeien of te krimpen (veertig procent van de ondervraagden) en de behoefte aan een moderner nieuw pand (eveneens veertig procent). De verouderde bedrijfspanden voldoen niet meer, met name op het gebied van uitstraling, indeling, klimaatbeheersing en duurzaamheid. Twintig procent van de kantoorgebruikers denkt dat door de huidige leegstand goedkopere bedrijfsruimte is te vinden.

Kwaliteit
Het belangrijkste zijn de kwalitatieve kenmerken van de kantoorruimte. De groep met verhuisintenties geeft met name de voorkeur aan een pand dat niet hoeft te worden gedeeld met andere gebruikers. Naast een goede indeling van de werkvloer zijn de bereikbaarheid, parkeergelegenheid, een prettige omgeving en centrale ligging van belang. Daarnaast hecht men vaak veel waarde aan goed parkmanagement (zesenveertig procent) en een goede klimaatbeheersing (vierendertig procent), aldus USP Marketing Consultancy.

Mijn vraag is, hoe maken we het kantoorgebruikers met een verhuisintentie aantrekkelijk om uiteindelijk voor een bestaand kantoorpand te kiezen? ken je mooie voorbeelden van een bestaand kantoorpand dat op de juiste wijze herontwikkeld is? Deel het dan meteen met ons in deze discussie.

Weergaven: 430

Hierop reageren

Berichten in deze discussie

niet zo moeilijk:

1. laat zien dat je als eigenaar wilt investeren in de relatie maar ook in het gebouw (upgraden). Presenteer het als een Leefomgeving voor de klant en haar medewerkers. Zorg dat die Leefomgeving gezond is en energiezuinig.

2. Huur een architect & installatie adviseur in die multidisciplinair kunnen denken en samenwerken en zo binnen de bestaande context een verfrissend idee kunnen creëren zodat die gepresenteerde Leefomgeving ook daadwerkelijk gaat ontstaan. Als je ook nog een meedenkende aannemer kunt vinden die binnen het ontwerp team deelneemt is dat helemaal mooi. 

3. Ontzorg de klant door 1 en 2 integraal te regelen voor hen, maar ook met hen. De klant heeft dus serieuze inbreng.

De resultaten van dit soort onderzoeken moet je leggen naast de vraagstelling. De vraag stellen is hem vaak beantwoorden. Ik denk dat een belangrijk deel van de ondervraagden geen benul heeft van de mogelijke kwaliteit van een gerenoveerd bestaand gebouw. Laten we geen conclusies trekken uit dit soort onderzoeken, maar mooie gerenoveerde gebouwen maken.  

Deze onderzoeken dienen niet altijd het doel van de gebruiker.

Zij hebben vaak het doel een bepaald deel belang bv die van de sector nieuw bouw te stimuleren.

In de afgelopen periode heeft dit geleid tot massa's generieke kantoor gebouwen die, omdat ze niet altijd het doel hadden de gebruiker te dienen, al heel snel niet meer voldeden.

Onder het motto "Nieuw is beter" worden dan weer de zelfde soort kantoorgebouwen gemaakt die in de kern steeds het zelfde zijn.

Het is heel goed mogelijk bestaande gebouwen fantastisch te transformeren naar nieuw gebruik, vaak zijn bestaande casco's prima. Bij deze onderzoeken worden niet deskundige gevraagd een oordeel te vellen, maar de ondeskundige gebruiker, zij zijn door gebrek aan inhoudelijke en ontwerp kennis meestal niet instaat zich voor te stellen wat de mogelijkheden van transformaties zijn.

Het is belangrijk een werkelijk intergraal PVE te maken waar alle gebruiksaspecten goed benoemd worden, met veel meer aandacht voor de specifieke kwaliteit van de werkomgeving.

Tom van den Haspel

De ambities zijn zeer vooruitstrevend. Maar kunnen in de huidige markt nog niet beantwoordt worden. Het heeft te maken met verschillende aspecten. De snelle veranderingen in de economieën en verduurzaming  lopen snel vooruit. De afschrijvingen op bedrijfsmatig vastgoed daar in tegen zijn gebaseerd op 30-40 jaar. Zonder rekening te houden met wisselingen van eigenaar.  Hetgeen betekend dat de waarde van het vastgoed veelal beneden de boekwaarde ligt. Om als eigenaar afscheid te nemen beneden de boekwaarde stuit meestal op problemen. Denk hierbij ook aan de financiers. Uitgaande van leegstand zal de eigenaar voor de keuze staan om het dan te verduurzamen en het in te richten aan de hedendaagse eisen. Voor kort hebben wij een bestaand kantoorpand uit de jaren zeventig als pilot aangemerkt waarbij vooraanstaande architecten en bouwers hun plannen konden botvieren. Het pand terug brengen naar energie neutraal met een inrichting voor het nieuwe werken waren de ambities. Op basis van een huurprijs per m2 van ca. €. 175,= (green lease) met beleggingswaarde BAR van 6,7 % vonden we het te riskant het project aan te gaan. Mede door de onrust in de financiële markt waarbij onlangs nog portefeuilles voor de helft van de waarde zijn verkocht. De concurrentieslag aangaan met huurprijzen beneden de €. 100,= p/m2 leek ons ook geen optie. Kortom weg plan en geen herontwikkeling.

Het verbaast mij niets dat bestaande huurders er voor kiezen om nieuw te gaan bouwen. Zij kunnen in een termijn van 10 jaar een aardige vermogenspositie opbouwen binnen de huidige huisvestigingskosten.

Bovendien zal het pand als een maatkostuum gegoten zijn en een verdere groei mogelijk maken. Voor wat betreft de huidige leegstand is er nog een lange weg te gaan.

Naast het bovenstaande zien we dat grote open-end fondsen gesloten worden, er kan niemand meer in of uit.  Stilstand binnen het fonds betekend achteruitgang. Als huurovereenkomsten aflopen, zal er nieuw onderhandeld moeten worden. Dit heeft in de meeste gevallen een neerwaartse effect of zelfs in de ernstigste gevallen zal de huurder vertrekken. Leegstand dus.

Al met al complex en zoek iedere dag in positieve zin naar de (haalbare) antwoorden. Die hebben we al wel maar onderzoeken nog naar de haalbaarheid. 

Voor bestaande eigenaren: wees zuinig op je bestaande huurder en/of gebruiker.

   

Bestaande panden opnieuw inrichten tot nieuwbouw niveau hebben altijd het voordeel van een eigen identiteit, mits goed ingericht.

En met goed inrichten bedoel ik: door de ogen van de gebruikers.

De flexwerklocatie in Sneek (de Strookjesfabriek) is daar een goed voorbeeld van. In voormalige drukkerij Flach mocht ik een flexwerklocatie ontwikkelen. De sfeer van de drukkerij bewaren, een hippe omgeving creëren waarin productiviteit en ontmoeten belangrijk zijn. 

Essentieel is wel dat je goed kijkt naar de mogelijkheden van een bestaand gebouw. Locatie speelt een belangrijke rol. De Strookjesfabriek in Sneek heeft beperkte parkeermogelijkheden. Daardoor is het niet geschikt voor iedere doelgroep. De her/inrichting van het pand moet hierop afgestemd worden.

Ik heb enorm genoten van de hele ontwikkeling. Bestaande panden geschikt maken voor herbestemming vraagt een andere manier van denken. Denken in mogelijkheden, binnen budget, een meerwaarde voor de gebruikers. Mijn handen jeuken!

Een mooi voorbeeld van herontwikkeling van leegstand vastgoed is de huisvesting van ingenieursbureau IMd, afgelopen jaar uitgeroepen tot BNA Gebouw van het Jaar regio Delta:

Hergebruik is voor Nederland de opgave van nu. Een groot deel van de gebouwvoorraad staat leeg en wacht op renovatie of herbestemming, waaronder panden met onvermoede kwaliteiten die wachten op initiatiefnemers die daar oog voor hebben. Zo ook deze staalfabriek aan de Rotterdamse Piekstraat; geen voor de hand liggende locatie voor een kantoor, maar wel bijzonder gelegen met uitzicht over de Maas. Wat het gebouw aantrekkelijk maakte voor IMd was de overvloedige ruimte die gedomineerd wordt door een imposante staalconstructie.

Bovenstaande inleiding van dit project toont de meerwaarde aan die dergelijke herontwikkelingen kunnen bieden en wat vaak door de historische waarde van een plek of pand niet met nieuwbouw kan worden bewerkstelligt, het is er al. Laten we er dan ook dankbaar gebruik van maken!

Reactie per email van Frank van Rossum:

Volgens mij is er voldoende leegstaand bestaand vastgoed die voor herbestemming in aanmerking komen en dan in de breedste zin van het woord. Je krijgt dan veel meer mix functies in een groter gebouw waardoor er een ander soort dinamiek ontstaat en meer reuring tussen bedrijven onderling.

Voorbeelden hiervan zijn De Creatieve fabriek in Hengelo en de Gelderman Fabriek in Oldenzaal.

Maar ook bestaande kantoren kunnen op een goede manier worden hergebruikt en worden ingedeeld op basis van Het Nieuwe Werken.

Antwoorden op discussie

RSS

Wie zijn lid van BouwProfs?

© 2018   Gemaakt door Michel Eek.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Algemene voorwaarden

Google+