BouwProfs

De bouw online verbonden.

Hoge prijs nieuwbouwwoning, veroorzaakt door faalkosten of door teveel bouwregels?

Volgens minister Donner zijn niet de wirwar van bouwregels maar faalkosten de oorzaak van de hoge prijs van een nieuwbouwwoning.

In een brief aan de Tweede Kamer pareert de minister met deze opmerking vragen van VVD-Kamerleden Betty de Boer en Erik Ziengs. Het duo vroeg zich af of de vele bouwregels leiden tot duurdere woningen.
Volgens Donner is dat niet het geval. Hij meent dat “één van de grootste, onnodige kostenposten van de bouw gevormd wordt door de faalkosten, welke ontstaan omdat men zich niet houdt aan de regelgeving, bestekken of afspraken”. Ondanks deze conclusie laat hij een analyse maken van de effecten van verschillende bouwregels op de prijs van nieuwbouwwoningen.
(bron: cobouw.nl)

Tijd voor een ronde langs de velden. Hoe kijken bouwprofs naar het bovenstaande. Deelt u de mening van de minister en zijn faalkosten de voornaamste reden van de hoge prijzen van nieuwbouwwoningen? Of neigt u meer naar de mening van de VVD kamerleden en zijn de vele regels de grootste boosdoener.

Weergaven: 1151

Hierop reageren

Berichten in deze discussie

ik denk wel dat minister Donner met zijn opvatting een heel eind in de goede richting zit.

Er valt nog veel te besparen in de bouwkolom

 

Iedere dag worden we wijzer. Althans, dat behoort tot de mogelijkheden. Binnen de bouwsector wordt hard gewerkt. Waar gewerkt wordt, worden fouten gemaakt. Als we daarvan leren, noemen we dat ervaring. ‘De beste raad geeft de ervaring, maar die raad komt meestal te laat’, heeft een geleerde eens gezegd.

 

‘De dwaas doet zijn ervaringen bij zichzelf op, de wijze bij anderen,’ leert een bekende volkswijsheid ons. Dit aforisme raakt de kern van waar het in veel bouwbedrijven aan schort. Kennismanagement staat niet of niet hoog op de agenda. Het delen van ervaring, het uitwisselen van inzicht en het met andere professionals komen tot verdiept inzicht en ruimere ervaring. ‘Ervaring is niet wat een mens overkomt. Het is wat een mens doet met wat hem overkomt’, betoogde de Engelse auteur Aldous Huxley. Kansen voor kostenbesparingen liggen voor het oprapen, maar we moeten er wel oog voor hebben.

 

 

Piet M. Oskam, directeur Centrum voor Innovatie van de Bouwkolom (CIB) in Zeist

p.oskam@bouwkolom.org 

 

tel. 030- 69 36 072 / 06  - 51 01 01 75

Het is niet een kwestie van of/of maar van en/en. De oplossing is nooit eenduidig, vele factoren werken samen. Als we spreken van 'een wirwar aan regels' is het dan niet mogelijk dat dit een oorzaak kan zijn van 'faalkosten'. De reactie van mensen is vaak de problematiek wegleggen bij anderen zodat zijzelf niet deelgenoot zijn van het probleem. Door samenwerking en kennisdeling ontstaat ontwikkeling en worden vele invalshoeken belicht. Het is afhankelijk van de oprechte bereidheid om de verbeterpunten echt aan te pakken of elkaar de vliegen blijven afvangen. De reactie van de minister doet vermoeden dat er al een calculatie is gemaakt mocht dit echt een probleem zijn en onder zijn verantwoordelijkheid vallen.

Blijven we aan symptoombestrijding doen of pakken we het nu echt aan en komen met een echte stap voorwaarts om de faalkosten meer te beperken dan we in de voorgaande jaren hebben gedaan? Aan ons is de keus.

Zou het helpen als meer onderdelen prefab worden geleverd? Bij industriële processen is de ontwerper vaak beter op de hoogte van de actuele regelgeving dan de bouwvakker. Bij industriëel geleverde bouwdelen kunnen voorzieningen worden opgenomen om optimale flexibiliteit in de afbouw te garanderen. Dit geld voor zowel de gevel als ook de installaties! Ja een groot deel van de Faalkosten zijn onnodig,

Als met “hoge prijs” de (ver)koopprijs bedoelt wordt dan ben ik het absoluut niet met de minister eens. De faalkosten waar de minister het over heeft is hoogstens van invloed op de bouwkosten. Die hoge prijs wordt hoofdzakelijk bepaalt door de markt: het vraag-en-aanbod spel. De hoge prijzen werden veroorzaakt door te betalen voor een woning waar men bereid was voor te betalen en die prijs ook kon betalen. Die prijs werd in veel te weinig mate bepaald door wat de woning waard was op basis van een rekensommetje van stichtingskosten plus winstopslag. Toen dat eenmaal gebeurt was, is het bijna onmogelijk geworden om de prijzen weer een afgeleide te laten zijn kostprijs plus opslag omdat de (risidueel bepaalde) grondprijs al met raketkracht omhooggestuwd werd en in de boeken staat.

Ik vind het prima dat deze minister het aandurft om eens regelmatig de knuppel in het hoenderhok te gooien. En dit keer heeft hij een punt. Zijn verhaal over oude kantoren slopen kon ik niet echt waarderen, maar dit is een probleem dat al jaren loopt. Ergo, alle lopende discussies over Revit en BIM zijn hier een uitvloeisel van. Wij hebben zelf recent met aannemers kunnen constateren dat hun kosten met meer als 25% dalen door het geheel voor te bereiden in Revit en fouten in de voorbereiding voor te zijn. Er is dus nog veel te doen op het gebied van faalkosten.

Ik denk ook dat niet de regelgeving is, maar de eisen die door de regelgeving worden opgelegd, die tot prijsverhogingen voeren. Ik heb recent aan den lijve mogen ondervinden hoeveel meer investering het vraagt om een appartement te bouwen met een EPC van 0,6 in plaats van 0,8. Ook daar is het zinnig om opnieuw te herzien of het handig is nieuwbouw op een zo hoog kostenniveau te brengen, dat er geen markt meer voor is. Milieutechnisch natuurlijk zeer overtuigende argumenten, maar wie koopt voor zulke bedragen een woning in het huidige financiële klimaat.

 

Je kunt het als minister niet op de faalkosten gooien. Ik denk dat faalkosten wel een onderdeel zijn, maar dat het heel lastig is om de faalkosten te verlagen.

Het lastige is om aan te geven waar de faalkosten zitten. Waar gewerkt wordt, daar worden fouten gemaakt. Dit kan bij het bouwbedrijf voorkomen bij het maken van de begroting, bij het lezen van de offertes, bij het voorbereiden van het werk, zodat straks alles past. Ditzelfde geldt voor alle onderaannemers die meewerken aan het project. Dan is er nog de afstemming tussen de diverse partijen, dus een eenduidige communicatie. Per definitie ben ik nog nooit een begroting tegengekomen waar onder in de staartkosten 25% faalkosten zijn opgenomen. De aannemer houdt alleen minder winst, of een groter verlies over bij een werk waar veel fout gaat.

Nu we het over faalkosten hebben, hoe zit dat politiek? Neem als voorbeeld de Noord-Zuidlijn. Hoe kan het dat hier zulke overschrijdingen zitten? Risico's te moeilijk in te schatten? Ik vind het pure onzin. Het is een politiek spel geweest. De Noord-Zuidlijn moest er komen, dus zorg ervoor dat we binnen een bepaald bedrag uit komen en daarna stellen we de begroting wel bij. Dat zijn pas faalkosten. De verantwoordelijke minister is al weg, een wethouder treed af, terwijl alles om hem heen boter op het hoofd heeft. De belastingbetaler is aan de beurt om dit falen te betalen. (even los van het prestigieuze, prachtige project, dat ook weer voor werkgelegenheid zorgt).

De grondprijzen die door de diverse partijen worden gevraagd zoals al eerder in deze discussie is genoemd zijn bepalend voor de verkoopprijs.

Dan de regelgeving. De EPC norm werd al aangehaald door een deelnemer van deze discussie. Dan veranderd er nogal wat m.b.t. de brandwerendheid, wat zijn de gevolgen daarvan? De buitenruimte en berging komt weer terug. Waarom werden deze eerder weggelaten? Juist, om de prijs te drukken! Dit werkt dus ook kostenverhogend. De vermindering van regelgeving zou mijn inziens voornamelijk kostenverlagend zijn in het voortraject. Dit moet echter nog blijken bij de verdere invoering. Ik weet echter niet hoe architecten hier tegen aan kijken.

Het ligt zoals gewoonlijk aanzienlijk genuanceerder, zodat alle partijen altijd een beetje gelijk hebben.

Donner heeft wel een belangrijk pijnpunt te pakken. Ja, de faalkosten in de bouw zijn nog altijd veel te hoog en zijn daarom mede debet aan de hoge bouwkosten. De ware calculator zal altijd in zijn begroting de voorzichtige kant kiezen. De inkoper moet ook zijn targets kunnen halen, nietwaar! De commerciële mensen die de aanbieding uiteindelijk sanctioneren bepalen de commerciële prijs, dus conjunctuur afhankelijk. De dag dat volledige transparantie van de aannemersbegroting een feit zal zijn hoop ik ooit nog eens mee te maken. Het zou de bouwbedrijven sieren als ze integraal scherp aan de wind gaan zeilen met alle bouwpartners tesamen en daarnaast een echt goede risico-inventarisatie zouden maken. Die RI brengt dan goed in beeld waar de pijnpunten zitten en hoe die zijn gekwantificeerd [geld] en welke oplossingen/besparingen te bereiken zijn. Niks ketenintegratie maar echte samenwerking op het scherp van de snede. Ook de fabrikant/leverancier moet met de billen bloot en kijken waar het intern productie slimmer kan. Ik kies tegenwoordig voor de selectie op basis van een vraagspecificatie met DO-plus, waarbij de bouwer een prijs met een uitvoeringsontwerp inlevers [D&B-vorm]. Daarna gaan we geen handtekening zetten, maar het uitvoeringsontwerp omzetten in een uitvoeringsplan [dus integraal en scherp aan de wind zeilen] om planoptimalisatie en kostenreductie te behalen [desgewenst met resultaatdeling om het voor iedereen aantrekkelijker te maken scherp te blijven]. Tijdwinst door integrale goede voorbereiding en beperken faalkosten.

Ik vind als iedereen dat elke partij een goede boterham moet kunnen verdienen met het werk dat wordt gedaan. Daarom verbaast het me nog steeds hooglijk dat we daarover geen redelijke afspraken met elkaar blijken te kunnen maken. Geen fair trade houding voor polderende Nederlanders. Eigen zak eerst. Jammer, want er zijn echt heel veel mensen te vinden in de bouw- en opdrachtgeverswereld die bereid zijn iedereen een eerlijke boterham te laten verdienen.

Natuurlijk geeft regeldruk ook extra kosten. De recente aanscherping van de EP-normen zijn daar een prima voorbeeld van. Niet in de laatste plaats omdat de installatielobby zijn klauwen heeft gezet in de energiezuinigheidsrage en ingewikkelde installaties en tegelijk ongezonde gebouwen te ontwikkelen. Iedereen maar denken dat een superlage EP of label A++ tot laag energieverbruik zal leiden als de gebouwen vol hangen met die ingewikkelde installaties met een hoog faalgebruik als gevolg. Ook faalkosten, maar dan indirect voor rekening van de eigenaar. En een langdurige gedwongen relatie met de installateur vanwege de garantie- en onderhoudsbehoefte. Kassa.

Maar er is meer aan de hand. Hoge grondprijzen om het gemeentebudget te redden. Compenserende projectontwikkelaars die de koopprijs een kontje geven. Hoog gehouden hypotheekrentetarieven om de banken liquide te houden. En last but not least: het Rijk, dat nog steeds de grootste subsidieverstrekker voor de bouw is door de hypotheekrente aftrek in stand te houden. Hoezo lage bouwprijzen en 20-30% kostenreductie moet mogelijk zijn volgens de directeur van Dura Vermeer? In wiens belang is dat dan? Mooie praatjes, Daden graag, heren bouwers!

Faalkosten varieren van 5-15% van de bouwkosten. De bouwkosten zijn tegenwoordig 40-50% van de totale stichtingskosten, zodat er een maximaal effect kan ontstaan van 7-8%.  De grondkosten waren in het verleden 20% van de stichtingskosten. De grondkosten bedragen inmiddels vaak 40-50% van de stichtingskosten. Derhalve zijn het de grondkosten die de hoge stichtingskosten hebben veroorzaakt.

De verkoopprijzen worden vaak gebaseerd op de maximale te verkrijgen hypotheken bij bepaalde (meestal tweeverdieners) inkomens.

De grondkosten worden vaak afgeleid van de maximaal haalbare verkoopprijzen na aftrek van bouwkosten en bijkomende bouwkosten.

 

We zullen terug moeten naar een eerlijke grondkostentoerekening. Het afwaarderen van grondposities door projectontwikkelaars en gemeenten zal dan wel pijn doen.

Karel Dekker

Nog een gedachtengang:

Doordat je tegenwoordig met 15 aannemers aan het rekenen bent (met allemaal 5 leveranciers) hou je al gauw 75 man aan het werk voordat er een opdracht vergeven is. Deze mensen moeten ook allemaal betaald worden, wat al snel een flink bedrag wordt op 1 woning.

Inherent aan de tijd, toch vraag ik mij af of dit niet anders georganiseerd kan worden?!

Laten we de prijsopbouw onder de loep nemen, die kunnen we in 3 onderdelen opsplitsten.

De grondprijs 35 %, bouwkosten 30%, bijkomende kosten 35%. Dit is globaal. Van deze 30 % bouwkosten zijn 12% dus netto 4% faalkosten. Natuurlijk is de grondprijs te hoog, De gemeente hebben altijd behoorlijk aan de grondexploitatie verdiend. Die bouwregels hebben maar invloed van hooguit 2 tot 3 % invloed op de bouwkosten dus kaal gezien 1%.

De grootste invloed hebben de bijkomende kosten, Deze opbrengsten en de kosten gaan naar projectontwikkelaars en makelaar enz.

Vaak denkt men bij nieuwbouwhuizen alleen maar aan de bouwkosten. Die gedacht is in mijn ogen fout. Natuurlijk kunnen de prijzen van nieuwbouw huizen naar beneden, Gemiddeld moet 20 % mogelijk zijn. Maar dan verdient men( alle partijen' er minder aan.  Daar zit het echt probleem. 

 

Minister Donner maakt dezelfde denkfout als vele andere deelnemers aan de discussie over faalkosten in de bouw. De meeste faalkosten hebben één grote achterliggende gemeenschappelijke oorzaak; gebrek aan tijd om het werk fatsoenlijk uit te kunnen voeren. Waar de bouw tot op een paar cijfers achter de komma weet hoeveel stenen een metselaar hoort weg te leggen, lijkt men in het primaire bouwproces van elastiek. Dit overhaaste voorbereiden en uitvoeren van de bouw wordt ingegeven door opdrachtgevers die maar één doel hebben, namelijk een zo snel mogelijke return on investment. dit bespaart kapitalen aan financieringskosten. Het enige dat ze nodig hebben is een aannemer die zo gek is om dat voor ze waar te maken. In de overspannen bouwmarkt zal geen aannemer aangeven dat hij niet kan voldoen aan de voorgestelde voorbereidings en uitvoeringstijd, want anders gaat de concurrent er mee vandoor. De opbrengsten van dat gekke circus, de bouw genaamd, gaan zodoende naar de opdrachtgever en de aannemer blijft met de faalkosten achter.

Neemt niet weg dat de aannemerij hier nog een hele grote verbeterslag kan maken.

Antwoorden op discussie

RSS

Wie zijn lid van BouwProfs?

© 2018   Gemaakt door Michel Eek.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Algemene voorwaarden

Google+