BouwProfs

De bouw online verbonden.

Hoge prijs nieuwbouwwoning, veroorzaakt door faalkosten of door teveel bouwregels?

Volgens minister Donner zijn niet de wirwar van bouwregels maar faalkosten de oorzaak van de hoge prijs van een nieuwbouwwoning.

In een brief aan de Tweede Kamer pareert de minister met deze opmerking vragen van VVD-Kamerleden Betty de Boer en Erik Ziengs. Het duo vroeg zich af of de vele bouwregels leiden tot duurdere woningen.
Volgens Donner is dat niet het geval. Hij meent dat “één van de grootste, onnodige kostenposten van de bouw gevormd wordt door de faalkosten, welke ontstaan omdat men zich niet houdt aan de regelgeving, bestekken of afspraken”. Ondanks deze conclusie laat hij een analyse maken van de effecten van verschillende bouwregels op de prijs van nieuwbouwwoningen.
(bron: cobouw.nl)

Tijd voor een ronde langs de velden. Hoe kijken bouwprofs naar het bovenstaande. Deelt u de mening van de minister en zijn faalkosten de voornaamste reden van de hoge prijzen van nieuwbouwwoningen? Of neigt u meer naar de mening van de VVD kamerleden en zijn de vele regels de grootste boosdoener.

Weergaven: 1189

Hierop reageren

Berichten in deze discussie

Een tijdje geleden las ik een artikel waarin de prijsopbouw van een gemiddelde woning uit 2010 vergeleken werd met een gemiddelde woning uit 2000. Terwijl de bouw- en ontwikkelingskosten wel enigszins hoger werden stegen de grondkosten gemiddeld van 10.000 euro in 2000 naar 80.000 euro in 2010. In die zelfde tijd (en dat gebeurt nog steeds) hebben gemeentes die aan de grondkosten verdienen van de centrale overheid allerlei taken (die veel geld kosten en risico bevatten) naar zich toegeschoven gekregen. Ze hebben het geld hard nodig om de begroting sluitend te krijgen. In dezelfde tijd ook zijn de eisen voor het verkrijgen van een bouwvergunning steeds verder verhoogd: fijn stof, luchtkwaliteit, geluidscontouren, bodemkwaliteit, epc, zonlichttoetredingsfactoren, vlamdiepteberekeningen, energielabels, luie trappen (die een groter oppervlak verlangen), grotere verdiepingshoogte, bredere en hogere deuren, bredere gangen, bouwstoffenbesluit, etc, etc,.. We zijn al enige tijd een van de beste kindertjes uit de (Europa)klas.

In de bouw zijn talloze partijen bezig met kwaliteitsverbeteringen, met gedegen voorbereiding van werken zodat er op een bouwplaats weinig verrassingen meer opduiken. Bouwteams die alles in het werk stellen om fouten te voorkomen en om kwaliteit te maken voor een aantrekkelijke prijs.

Zelfs al zouden de faalkosten 7 à 8 % belopen zoals Karel Dekker voorrekent, dan nog zou deze minister zich als representant van de centrale overheid kapot moeten schamen om zo'n onbenullig antwoord.

De afgelopen 17 jaar is de prijs van de bouwgrond op veel plaatsen met een factor 4 tot  5 gestegen.

De bouwkosten zijn ca. factor 1,6 toegenomen.

Bouwgrond was de melkkoe van veel gemeenten.

Deze koe staat nu in de huidige crisis op veel plaatsen droog.

De gemeenten krijgen hierdoor te weinig inkomsten. 

Door reële grondprijzen kan de bouw van nieuwbouw woningen weer worden gestimuleerd.

Het wordt tijd dat de politiek wat aan dit probleem gaat doen.

De lucht moet zo snel mogelijk uit de grondprijzen

 

Harry Wijnja Joure

 

 

Als bouwkostendeskundige kan ik zeggen dat de aanneemsommen van de aannemers de bodem bereikt hebben dus daar hoeven we niets meer van te verwachten. Wat nieuwbouwwoningen duur maakt is een combinatie van faktoren. Voornamelijk als gevolg van te hoge grondkosten, een te hoog stedebouwkundig ambitieniveau, te zware bestemmingsplaneisen, te hoge isolatieeisen, een te hoog ambitieniveau van de architekten, een te duur bouwbesluit. Dit alles maakt dat woningen minimaal 25% duurder zijn dan wat mogelijk is.

De definitie: faalkosten zijn alle kosten die ten behoeve van het eindproduct zijn gemaakt, ontstaan door vermijdbaar tekortschieten. Door mij vertaald als onnodige herstelkosten tijdens of na de uitvoering t.g.v. foute keuzes in de voorbereiding. Dat tekortschieten is inherent aan het proces waarvan we al 40 jaar roepen dat het anders moet. Blijkbaar zijn die vermijdbare kosten nooit als al te pijnlijk ervaren. 


 

Naar mijn gevoel is er echter meer. Naast de hierboven beschreven faalkosten hebben we in de bouw ook te maken met torenhoge transactie- en stapelkosten. Stapelkosten kent twee dimensies. Allereerst is daar de neiging om onzekerheden rondom de dimensionering van installaties en constructies t.g.v. onvoldoende integrale kennis van het eindproduct te maskeren. Het stapelen van veiligheden zeg maar. De 2e dimensie zijn de kosten die worden gemaakt door een slechte integrale afstemming van de verschillende deelsystemen die elkaar onmiskenbaar en in toenemende mate beïnvloeden naarmate een gebouw duurzamer wordt uitgevoerd. Dat stapeldenken wordt uiteraard gevoed door de normen rondom het energielabel en de EPC. Het integreren van deelsystemen tot een evenwichtig systeem, in plaats van het stapelen van oplossingen, zullen een enorme invloed hebben op de kostprijs van gebouwen. Transactiekosten zie ik alleen maar stijgen. Naarmate een gebouw duurzamer worden de stapels transactiedocumenten alleen maar groter en gaat de samenhang in toenemende mate verloren (faalkosten). Dan heb ik het nog niet eens over alle afstemverliezen die de veelheid aan transacties in de bouwketen tot gevolg hebben. De kosten die worden gemaakt voor de herontwikkeling van plannen die achteraf niet haalbaar bleken (vaak geconstateerd na de aanbesteding) door mij tot de transactiekosten gerekend. Vaak verdwijnen die kosten uit een projectexploitatie richting de winst- en verliesrekening van de organisatie. 


 

Wellicht is dit een semantisch deel van mijn verhaal en worden de transactie- en stapelkosten ook tot het domein van de faalkosten gerekend. Mocht dat zo zijn dan vermoed ik dat de percentages die ik nu hoor tussen de 10 en 15% veel hoger zullen liggen. 


 

De vraag die zich voordoet is of we ons moeten focussen op de kosten, een veelgehoord thema bij de discussies rondom ketenintegratie. Volgens mij niet...dat is namelijk een negatieve benadering...we moeten iets beter doen. Iets beter doen betekend dat je gaat kijken naar de optimalisatie van bestaande processen. Dat is echter niet wat we nodig hebben. De opgave in de gebouwde omgeving vraagt om innovatie. Innovaties rondom betaalbare en werkende oplossingen. Daarvoor is een veel radicalere procesvernieuwing nodig.

 

De prijs kan omlaag door slim werken. Immers alle hierboven genoemde kosten zijn terug te voeren op een in-effectief proces. Dat lossen we ook niet op door het bestaande proces te doorspekken met kreten als transparantie en vertrouwen. De positie van de vrager is nou eenmaal volkomen anders dan die van alle andere ketenpartners. Aspecten als; belangen, verantwoordelijkheden (korte termijn/lange termijn), onderhandelingsmomenten, de menselijke natuur en macht worden dan al snel onder de mantel der liefde bedekt. Ik zou als vrager helemaal niet willen weten wat de Algemene Kosten van mijn aanbieders zijn. Het gaat om waardevolle oplossingen die bijdragen aan een gezonde, waardevolle en betaalbare woningvoorraad. Die waarde kun je vertalen in geld. We weten immers best wat we willen uitgeven aan een woning, een renovatie of onderhoud. Het gaat erom aanbieders te vinden die (conceptuele) oplossingen kunnen leveren voor datgene wat je er als vrager voor over hebt. Met andere woorden zeg wat je er voor over hebt en kijk wat voor oplossingen je door slimme coalities aangeboden worden. Het punt is wel dat je als vrager die slimme coalities zelf moet gaan afdwingen cq. helpen organiseren....ze zijn helaas nog schaars.

 

Die oplossingen kunnen goedkoper worden als coalities op een slimme manier gaan innoveren. Dat daarbij faalkosten, transactiekosten en stapelkosten moeten worden vermeden is evident. De aanbieders van vernieuwende integrale concepten zouden zichzelf uit de markt prijzen als ze dat zouden veronachtzamen. De doorontwikkeling van vernieuwende concepten zouden wel eens kunne leiden tot prijsverlagingen of gelijkblijvende prijzen bij toenemende prestaties. In andere sectoren een gebruikelijk fenomeen.

Donner heeft voor een deel wel gelijk. Aan de andere kant gaat het ook om een stuk halsstarrigheid van de wetgever. De wetgever ziet zaken erg zwartwit. Hierdoor ontstaan vaak discussies waarbij de handhaver niet voor rede vatbaar lijkt en voet bij stuk houdt terwijl vaak ook een middenweg mogelijk is. De eerste ambtenaar die zijn "fouten" erkent of ergens wil middelen moet helaas nog geboren worden. Hoe kwetsbaar een ontwikkelaar of aannemer zich ook opstelt, het is vaak lastig om tot een vergelijk te komen waar twee winnaars uit komen waarbij de kosten beperkt blijven. Het eindigt helaas vaak in een pissing contest waarbij de handhaver helaas vaak aan het langste eind trekt en de aannemer zijn verlies moet nemen.

 

Andere kostenverhogende factor blijft natuurlijk nog steeds de enorme grondprijs die de grondspeculant, sorry de gemeente, hanteert. De grootste gronspeculanten blijven helaas de gemeenten die daarom de prijzen hoog houden en vervolgens de bal bij de ontwikkelaar neer legt voor een verwijt over hoge kosten. Wellicht cynisch commentaar maar toch een waarheid.

Faalkosten zijn er al langer en de laatste jaren wordt er hard aan gewerkt deze te elimineren door woningbouwconcepten etc.

Helemaal verdwijne zullen ze niet: het blijft mensenwerk en voor een deel prototype-werk.

De belangrijkste oorzaken van stijgende bouwkosten zijn de almaar wijzigende en veeleisende bouwregels en niet te vergeten de grondprijzen! Ook de kleinere projectgrootte en binnenstedelijk bouwen zullen duurder zijn.

De schuld bij de bouwgels neerleggen vind ik zo'n dooddoener. Dat zijn gewoon de eisen die we als maatschappij stellen aan onze woon- en werkgebouwen. Dat zijn minimale eisen die we met z'n allen wenselijk achten. Kijk ook in dit verband eens naar andere sectoren....daar zijn strengere eisen juist een bron van inspiratie voor vernieuwers en innovators. In de bouw kunnen we alleen maar denken vanuit belemmeringen....o ja, we zijn ook erg goed om te bedenken waarom we de bouw niet met andere sectoren mogen vergelijken. Kom op zeg!!

Eerst even een reactie op de stelling;

Faalkosten maken een aanzienlijk, maar lastig te becijferen deel uit van de stichtingskosten, ze beperken zich niet alleen tot de bouwkosten, maar zitten ook in de bijkomende kosten. Deze kosten worden veroorzaakt door alle bij het project betrokken partijen, ook proffesionele opdrachtgevers zoals vastgoedontwikkelaars en overheidsinstellingen. Ed van Rechteren Hemert geeft de verhouding van de kosten wel goed weer.

Ook regelgeving is van grote invloed op de kostprijs van een woning, denk aan de eerder genoemde steeds lager wordende EP-norm, maar ook aan het bouwbesluit dat er in bijvoorbeeld 2003 voor zorgde dat de vrije verdiepingshoogte van 2400 naar 2600 ging met in de slipstream de hogere deuren, grotere trappen, hogere gevels, meer te verwarmen/ventileren m3's,  etc. etc.  Maar let nu ook eens op de Wabo, waar menig gemeente zich nog geen raad mee weet en momenteel in veel gevallen zorgt voor vertraging bij het afgeven van vergunningen. En tijd is geld weten we allemaal.....

Wat mij betreft is het te kort door de bocht om dit alleen de aannemers aan te rekenen, het is terug te vinden in de hele bouwkolom. Dus ook hand in eigen boezem heer Donner!

 

Dan de faalkosten, een discussie op zich:

Reducering van de faalkosten kan alleen door voldoende tijd en kennis in de voorbereiding te steken. En dan bedoel ik niet de 6-8 weken voorbereidingstijd die de aannemer vaak krijgt na het aannemen van het werk uit een aanbesteding, maar dat begint al in de SO-fase of misschien al in de initiatieffase. Het ontwikkel-/bouwproces is bij een traditionele aanbesteding in 2-en geknipt en werkte wellicht vroeger wat beter door het ontbreken van allerlei eisen waar we nu wel mee te maken hebben. Is op zich niet erg, dat heet vooruitgang, dat hebben we nodig. Beter zou het zijn als de aannemer zijn kennis op het gebied van uitvoeringsmethodieken al in een eerder stadium in kan brengen om daarmee het proces te optimaliseren zoals in het alom bekende bouwteam of op basis van het steeds meer in zwang rakende ketenintegratie. De crisis zorgt er echter voor dat ook de opdrachtgevers minder geld te besteden hebben en dus gebruik maakt van de markt en het werk dus vanwege de enorme werkhonger van aannemers tegen een rotprijs kunnen uitbesteden.

Ketenintegratie, LEAN, etc. etc. lijkt de oplossing icm Bimmen, maar heeft wel met vertrouwen te maken, alles valt of staat met vertrouwen. En daar gaat het nu nog mis, heeft met gewoontes te maken, slechte ervaringen uit het verleden etc. etc. De aannemer moet vetrouwen geven door maximale transparantie en de opdrachtgever door te durven vertrouwen.

Eigenlijk heel basic en het zou ook vanzelfsprekend moeten zijn, ware het niet dat het (gebrek aan) geld in deze markt de verhoudingen bepaald en dus de vooruitgang en mogelijkheid om faalkosten reduceren veelal in de weg staat.

Regels of faalkosten.

Een feit is het dat de kosten van een nieuwbouwwoning te hoog zijn en deze bestaan voor het grootste gedeelte uit grondkosten en bouwkosten. In dit specifieke geval praten we over de bouwkosten en deze worden in zeer grote mate bepaald door de gekozen traditionele bouwmethodiek en gaat al fout vanaf de initiatieffase. Vanaf deze fase gaan opdrachtgevers en alle partijen binnen de bouwkolom gefragmenteerd aan de slag zonder afstemming met elkaar en zonder focus op het eindresultaat. Echter wel met een focus op een zo hoog mogelijk eigen financieel resultaat. De oplossing voor deze problematiek zit hem in verantwoordelijkheid. In plaats van aannemers hebben we aanbieders nodig en in plaats van inkopers hebben we opdrachtgevers nodig die op basis van functionele specificaties de best passende aanbieder selecteren. Een goede methode welke hier uitstekend bij past is Conceptueel Bouwen www.conceptueelbouwen.nl. Met Conceptueel Bouwen kun je aanzienlijk goedkoper bouwen.

 

PH-Innovatie-logo

De Beekse Tuin 1, 5673NK Nuenen

Tel: 040 - 291 35 96, Mob: 06 - 121 57 480, Fax: 040 - 291 35 97

 

Onlangs verscheen bij uitgeverij Aeneas een studie- en handboek over conceptueel bouwen: http://www.conceptueelbouwenboek.nl

De hoge prijs van een nieuwbouwwoning is niet naar een enkele oorzaak en/ of aanleiding terug tevoeren.

In de voorbereidingfase vinden zaken plaats die direct van invloed zijn op de eindprijs van de woning, bijvoorbeeld de waardering van de grondtransacties.

In de operationele voorbereiding komen nog te vaak aannames en verwachtingen naar voren, met alle kosten gevolgen vandien.

In de productiefase blijkt de communicatie tussen partijen niet een van de sterkste punten te zijn (zie USP onderzoek)

Samenvattend: "de pot verwijt de ketel dat die zwart ziet".

En was de pot nou maar zo wijs om weer niet een commissie in te stellen, doch de voorwaarden te realiseren om samen de prijs naar beneden te brengen.

De mening van deze minister deel ik totaal niet. Vooral de hoge grondprijzen zijn een belangrijke oorzaak evenals de steeds maar wijzigende - en meer eisende voorschriften. Projecten worden kleiner en gevarieerder: ook dat werkt sterk kostenverhogend. De kale bouwkosten (aanneemsom) stegen al jaren ongeveer evenveel als de inflatie, dit in tegenstelling tot een hele reeks andere kosten die onderdeel uitmaken van de stichtingskosten. 

Met Leuke one-liners los je het immense probleem niet op. Het zit gewoon ingebakken in de cultuur van de bouw en de toegepaste materialen. Bij veel meer industrieel bouwen (dus pre-fab) wordt een daal van het probleem al opgelost. Ook het toepassen van andere (nog bouwvreemde) materialen zoals prefabricated light-steel kan het faalkostenprobleem verder aanpakken.

 

S.J. Arends, OK HUIS

 

\
Piet M. Oskam zei:

Er valt nog veel te besparen in de bouwkolom

 

Iedere dag worden we wijzer. Althans, dat behoort tot de mogelijkheden. Binnen de bouwsector wordt hard gewerkt. Waar gewerkt wordt, worden fouten gemaakt. Als we daarvan leren, noemen we dat ervaring. ‘De beste raad geeft de ervaring, maar die raad komt meestal te laat’, heeft een geleerde eens gezegd.

 

‘De dwaas doet zijn ervaringen bij zichzelf op, de wijze bij anderen,’ leert een bekende volkswijsheid ons. Dit aforisme raakt de kern van waar het in veel bouwbedrijven aan schort. Kennismanagement staat niet of niet hoog op de agenda. Het delen van ervaring, het uitwisselen van inzicht en het met andere professionals komen tot verdiept inzicht en ruimere ervaring. ‘Ervaring is niet wat een mens overkomt. Het is wat een mens doet met wat hem overkomt’, betoogde de Engelse auteur Aldous Huxley. Kansen voor kostenbesparingen liggen voor het oprapen, maar we moeten er wel oog voor hebben.

 

 

Piet M. Oskam, directeur Centrum voor Innovatie van de Bouwkolom (CIB) in Zeist

p.oskam@bouwkolom.org 

 

tel. 030- 69 36 072 / 06  - 51 01 01 75

Antwoorden op discussie

RSS

Wie zijn lid van BouwProfs?

© 2018   Gemaakt door Michel Eek.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Algemene voorwaarden

Google+