BouwProfs

De bouw online verbonden.

Wat moet er precies gebeuren om van leegstaande kantoorpanden (tijdelijke) studentenflats te maken?

Er is een kamernood voor 30 duizend studenten, maar aan de andere kant staan er veel kantoorgebouwen leeg, allemaal met centrale sanitair.

Studenten hoeven niet noodzakelijk de modernste woning te hebben en velen zullen tevreden zijn met tweedehandse spullen. Per studentenstad kan je makkelijk lege kantoren identificeren om te isoleren en om te bouwen tot een cluster flats, maar gemeentelijke verordeningen laten dat niet toe. De eigenaren geven de gebouwen te hoge boekingswaarde terwijl het duidelijk is dat ze niet meer als kantoor kunnen dienen en eventueel gesloopt moeten worden.

Hoe zou dat financieel opgelost kunnen worden; wat moeten de gemeenten doen, en voor hoelang kunnen ze worden gebruikt voor studentenhuisvesting. Tenslotte wat zijn de beste bouwkundige oplossingen?

Weergaven: 1135

Hierop reageren

Berichten in deze discussie

Dit verhaal heb ik nu al een paar keer voorbij horen komen. Ja, het is een kans om bestaande kantoorpanden te verbouwen tot studentenwoningen. Het is zelfs zo dat zowel eigenaren als gemeentes daar steeds welwillender tegenover staan. Er valt te praten over een lagere m2 prijs en een erfpachtconversie hangt niet altijd als een donkere wolk boven dit soort transformaties. Wat me wel stoort is het simplisme waarmee gedacht wordt dat we even een kantoorpand gaan verbouwen. Dan sta ik in zo'n pand en realiseert niemand zich dat je niet vanuit één centraal trappenhuis allemaal studentenkamers kunt ontsluiten. Dat heeft niets met ingewikkelde regelgeving te maken maar met het verstandige uitgangspunt dat ook studenten een brandveilige kamer moeten hebben. Dan heb ik het nog niet over de investering die nodig is om je elektra en luchtbehandeling anders te organiseren. Of stel ik een te hoge comforteis als ik zeg dat het niet prettig is dat je bij je buren moet aankloppen om het licht aan te doen of dat de ene ruimte als een koelcel voelt dankzij de airco terwijl in de volgende ruimte elke zuurstoftoevoer ontbreekt. Tenslotte staan heel wat bedrijfsgebouwen op kantoorparken waar goed nagedacht moet worden hoe op termijn wonen en werken te mengen. Kan dat in combinatie met de luchtkwaliteit, geluidsoverlast die andere bedrijven en toevoerwegen geven?

Conclusie: Heel wat panden komen in aanmerking omgebouwd te worden. We moeten daar volop mee aan de slag maar dat vraagt een investering. Op een goede locatie verdient dat zichzelf terug. Is het niet direct dan op termijn wanneer het lukt een verlaten bedrijfsterrein tot levendige woon en werkwijk te transformeren.

De kostprijs van een studentenflat wordt bepaald door de afschrijving van de inrichtingskosten en de huur van het pand. Juist bij de afschrijftermijn moeten we praten over een langere periode van minimaal  15 tot 20 jaar. Een studentenflat inrichten kost tussen de 20 en 25 mille afgeschreven over 15 jaar en een extra post voor rente. dan de post mutatie en onderhoud. Gas water elektra en de basis huur voor het pand en we komen snel boven de € 500,-/ maand uit. Daarnaast wil een student steeds meer luxe. We kunnen panden met alles erop en eraan nieuw voor € 380,- bouwen. Voor die prijs moet je tegenwoordig zelfstandig sanitair leveren wil je duurzaam en in de markt blijven, want veel mutaties geeft extra kosten en onrust, waardoor weer leegstand ontstaat. Het beste werkt een jaarclub- of dispuuthuis, niet al te groot en met eigen sociale structuur.  Waarom ons dan inspannen voor de ouwe meut. Dat is alleen zinnig bij specifieke locaties of panden. Volgens mij moeten we ook naar Prefab sanitair unit voor deze groep ( nieuwbouw en bestaand) maar dan wel in een huftervaste uitvoering. Huftervast geeft een kwaliteit aan, waardoor er niet snel schade kan ontstaan. De huidige franse prefab, maar ook de units van Holland Composite zijn daarin net te licht voor en dan moet je zo'n unit in 10 jaar afschrijven. Als je geen kwaliteit levert verloedert een projekt zeer snel. Dat was de eerste belangrijke les, die men mij vanuit de Amsterdamse daklozenwereld heeft meegegeven. Maar goede kwaliteit hoeft niet altijd meer te kosten.

Joost Dolhain

Beste Sjoerd, er bestaan inbouw containers bijvoorbeeld die je in een ruimte kunt inschuiven voorzien van natte cel etc. Deze zou je dan na verloop van tijd weer kunnen verwijderen. Ik denk dat de Meeuw Oirschot wel van deze units verkoopt, ook de Firma Barli in Uden zou van dienst kunnen zijn. 1 Nadeel er zal een wand open gemaakt moeten worden. De gemeente zou met een bestemingsplan wijziging of met een verordening een pand ter beschikking kunnen stellen. Samen met natuurlijk de eigenaar van het pand. Zo'n plan stuit natuurlijk op veel bezwaren zoals brandweer voorschriften in ons over geregelde land. Groet Peter

Beste Sjoerd,

Veilige, legale en efficiente studentenhuisvesting toveren uit kantoren is inderdaad niet eenvoudig zoals Harvey Otten al opmerkte. Voor een permanente oplossing ligt sloop en nieuwbouw/herbouw dan voor de hand.

Voor tijdelijke oplossingen liggen er op anti-kraak basis meer mogelijkheden. Er woont dan een beperkt aantal 'oppassers' in het object die er voor kiezen om een beetje te improviseren. De aanwezige vluchtmogelijkheden, sanitair, etc zullen dan voldoende zijn om die paar bewoners en acceptabel onderkomen te bieden.

Afhankelijk van wat je insteek is, kan dat misschien helpen. Het studentenhuisvestingsprobleem los je hier niet mee op maar biedt wel een mogelijkheid om je onroerend goed in bruikbare staat de lastige jaren te laten overleven.

Helaas Jurjen en Sjoerd, dat is precies wat ik niet bedoel. De kantorenleegstand zie ik ook na de crisis niet overwaaien. Wanneer je met bestaande bouw aan de slag gaat kom je veel problemen tegen maar een dak en een gevel heb je. Om daar een tweede container in te plaatsen is dus een tamelijk vreemd idee. Per saldo zal in verreweg de meeste gevallen blijken dat verbouwen goedkoper is dan slopen. Duurzamer ook trouwens. Er zijn een aantal parameters die een kans van slagen groter maken. Zo zal het voor de financiering heel wat prettiger zijn een permanente woonfunctie aan het pand te kunnen geven. Daarnaast de gebruikelijke; locatie, staat van onderhoud en prijs.

Beste Harvey

Ik geloof ook in herbestemming van een pand, waarbij de kostprijs van het pand als grondprijs kan worden ingevoerd. We krijgen hierbij weer te maken met de BTW problematiek, omdat huren in de woningbouw niet binnen het BTW regiem vallen. Een kostprijs op basis van 9x de huur kan men dan vaak ook vergeten. Veelal blijkt in verband met de structuur van een kantoorpand van 3600x14400 het gunstiger om te slopen en nieuw te bouwen. Er kan dan omdat de diepte van een studentenflat bij 3600 hartmaat optimaal zit op diepte stramien 16800 een kwart meer aan appartementen gebouwd worden. Daarnaast betere lichttoetreding omdat veel standaard kantoorpanden hun gevels constructief gebruiken en bij een studentenflat is het juist de scheidingswand.

Inderdaad Joost, dat zijn zinnige argumenten, afhankelijk van gebouw is invulling met studentenwoningen vaak suboptimaal. Gelukkig zijn er ook veel verschillende kantoorpanden. 9x de huur lijkt me trouwens wat optimistisch. Met een zekere huurstroom kan de waarde oplopen tot 20 keer de jaarhuur.

Hufterpoof-ve `dozen` er in schuiven met ieder een eigen stalen (draai) vlucht-trap / annex eigen ingang. Zo blijft de waarde hetzelfde. het beton tast niet aan door `uitwoning` Het gebouw kan later nog overal voor gebruikt worden

Inderdaad Harvey, de leegstand waait niet over. We zijn structureel minder oppervlak gaan gebruiken voor onze werkomgeving. De schattingen van het CPB lopen uiteen van 10% tot 40% in 2040 (http://www.cpb.nl/publicatie/kantorenmarkt-historisch-en-toekomstig...)

De leegstand is structureel en de oplossing ligt deels in herbestemming / transformatie en deels in sloop. Dan ben ik het met Joost eens dat je goed naar het gebouw moet kijken voor welke oplossing het zich het beste leent. 

Het is absurd dat er in deze tijd van crisis en milieuproblemen enkel gedacht wordt aan slopen en de winst op de korte termijn.

Ik ben een voorstander voor het herontwikkelen van kantoorpanden die qua ligging en ruimtelijke indeling geschikt zijn voor studentenwoningen. De meeste kantoorgebouwen zijn geschikt voor indeling met een middengang met aan weerzijden ruimte voor kamers net als een hotel. Veel kantoorgebouwen beschikken eveneens nog over te openen ramen in de gevel wat het probleem met de luchtbehandeling ook vereenvoudigd. Units met sanitair zijn een goede oplossing om tijdelijke transformaties te realiseren, leidingen kunnen verwerkt worden in de computervloer die veelal aanwezig is. Als we specifiek voor dit doeleinde meer systeembouw gaan ontwikkelen kunnen de kosten voor transformatie ook nog een stuk omlaag. We moeten niet denken in problemen maar in mogelijkheden en oplossingen!

We moeten veel creatiever worden met de leegstaande kantoorpanden en niet alleen aan studentenhuisvesting denken. Eveneens wordt het tijd dat investeerders, ontwikkelaars en aannemers hun maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen ten aanzien van de grove verspilling die plaatsvind door bouwkundig goede panden maar te slopen. Het klopt gewoon niet dat herontwikkeling duurder is terwijl er al meer dan een casco staat. Het heeft er alle schijn van dat de verantwoording van manuren en kosten zijn gebaseert op creatief boekhouden om met verbouwingskosten gelijk uit te komen op kosten van nieuwbouw om zo eenzelfde inkomstenstroom te kunnen garanderen. 

Misschien moeten de gemeentes waar studentenhuisvesting nodig is eens een inventarisatie maken van de kleinere leegstaande kantoorruimten en de eigenaren aanspreken voor overleg inzake.  Het lijkt mij dat onroerend goed bezitters de boekwaarde van een groot aantal panden te hoog houden of opgeven. De gemeentes houden misschien ook een te hoge WOZ waarde aan.

Een heleboel gemeentes niet van plan om hun bestemmingsplannen flexibeler te maken zodat er een bestemmingsplan wijziging op korte termijn kan worden doorgevoerd. De procedures zijn zeer stroperig. Een onroerendgoed bezitter gaat echt niet naar een mogelijke verbouwing kijken als de lokale wetgeving niet is aangepast.

Het gaat niet alleen om universitaire studenten huisvesting, maar ook andere studenten en huisvesting voor veel eenlingen die in de steden werk kunnen vinden en niet een paar uur per dag op willen reizen om slecht uitgerust op hun werk te komen.

De opmerking over computervloeren (@ Roel) is korrekt en geldt ook voor kantoorpanden waar voldoende hoogte in zit. Er kunnen zwevende vloeren gemaakt worden waar alle leidingen in kwijt kunnen, ipv in de benedenliggende verdieping. Dat voorkomt ook geluidsoverlast en verbetert isolatie. Bij diepe kantoorpanden kan een ekstra glaswand binnenin worden gezet, zodat er serre balkons ontstaan, ook met een betere isolatie. Er moet wat creatiever gedacht worden.  

Over de beste bouwkundige oplossingen kan ik helaas geen advies geven. Wel over beleving en kleurgebruik zodat de omgeving aantrekkelijk wordt. En als het openbaar vervoer hierop aansluit zal een dergelijke omgeving voor studenten zeker aantrekkelijk zijn.

Antwoorden op discussie

RSS

Wie zijn lid van BouwProfs?

© 2017   Gemaakt door Michel Eek.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Algemene voorwaarden

Google+