Wat moet er precies gebeuren om van leegstaande kantoorpanden (tijdelijke) studentenflats te maken? - BouwProfs2024-03-28T23:59:33Zhttps://bouwprofsnederland.nl/forum/topics/wat-moet-er-precies-gebeuren-om-van-leegstaande-kantoorpanden?xg_source=activity&feed=yes&xn_auth=noOver de beste bouwkundige opl…tag:bouwprofsnederland.nl,2013-10-10:2267725:Comment:1085332013-10-10T14:36:44.054ZMarijke van Loonhttps://bouwprofsnederland.nl/profile/MarijkevanLoon
<p>Over de beste bouwkundige oplossingen kan ik helaas geen advies geven. Wel over beleving en kleurgebruik zodat de omgeving aantrekkelijk wordt. En als het openbaar vervoer hierop aansluit zal een dergelijke omgeving voor studenten zeker aantrekkelijk zijn.</p>
<p>Over de beste bouwkundige oplossingen kan ik helaas geen advies geven. Wel over beleving en kleurgebruik zodat de omgeving aantrekkelijk wordt. En als het openbaar vervoer hierop aansluit zal een dergelijke omgeving voor studenten zeker aantrekkelijk zijn.</p> Misschien moeten de gemeentes…tag:bouwprofsnederland.nl,2012-10-05:2267725:Comment:894852012-10-05T15:48:37.049Zsjoerd nienhuyshttps://bouwprofsnederland.nl/profile/sjoerdnienhuys553
<p>Misschien moeten de gemeentes waar studentenhuisvesting nodig is eens een inventarisatie maken van de kleinere leegstaande kantoorruimten en de eigenaren aanspreken voor overleg inzake. Het lijkt mij dat onroerend goed bezitters de boekwaarde van een groot aantal panden te hoog houden of opgeven. De gemeentes houden misschien ook een te hoge WOZ waarde aan.</p>
<p>Een heleboel gemeentes niet van plan om hun bestemmingsplannen flexibeler te maken zodat er een bestemmingsplan wijziging op…</p>
<p>Misschien moeten de gemeentes waar studentenhuisvesting nodig is eens een inventarisatie maken van de kleinere leegstaande kantoorruimten en de eigenaren aanspreken voor overleg inzake. Het lijkt mij dat onroerend goed bezitters de boekwaarde van een groot aantal panden te hoog houden of opgeven. De gemeentes houden misschien ook een te hoge WOZ waarde aan.</p>
<p>Een heleboel gemeentes niet van plan om hun bestemmingsplannen flexibeler te maken zodat er een bestemmingsplan wijziging op korte termijn kan worden doorgevoerd. De procedures zijn zeer stroperig. Een onroerendgoed bezitter gaat echt niet naar een mogelijke verbouwing kijken als de lokale wetgeving niet is aangepast.</p>
<p>Het gaat niet alleen om universitaire studenten huisvesting, maar ook andere studenten en huisvesting voor veel eenlingen die in de steden werk kunnen vinden en niet een paar uur per dag op willen reizen om slecht uitgerust op hun werk te komen.</p>
<p>De opmerking over computervloeren (@ Roel) is korrekt en geldt ook voor kantoorpanden waar voldoende hoogte in zit. Er kunnen zwevende vloeren gemaakt worden waar alle leidingen in kwijt kunnen, ipv in de benedenliggende verdieping. Dat voorkomt ook geluidsoverlast en verbetert isolatie. Bij diepe kantoorpanden kan een ekstra glaswand binnenin worden gezet, zodat er serre balkons ontstaan, ook met een betere isolatie. Er moet wat creatiever gedacht worden. </p> Het is absurd dat er in deze…tag:bouwprofsnederland.nl,2012-10-05:2267725:Comment:892442012-10-05T15:12:32.142ZRoel Wildervanckhttps://bouwprofsnederland.nl/profile/RoelWildervanck
<p>Het is absurd dat er in deze tijd van crisis en milieuproblemen enkel gedacht wordt aan slopen en de winst op de korte termijn.</p>
<p>Ik ben een voorstander voor het herontwikkelen van kantoorpanden die qua ligging en ruimtelijke indeling geschikt zijn voor studentenwoningen. De meeste kantoorgebouwen zijn geschikt voor indeling met een middengang met aan weerzijden ruimte voor kamers net als een hotel. Veel kantoorgebouwen beschikken eveneens nog over te openen ramen in de gevel wat het…</p>
<p>Het is absurd dat er in deze tijd van crisis en milieuproblemen enkel gedacht wordt aan slopen en de winst op de korte termijn.</p>
<p>Ik ben een voorstander voor het herontwikkelen van kantoorpanden die qua ligging en ruimtelijke indeling geschikt zijn voor studentenwoningen. De meeste kantoorgebouwen zijn geschikt voor indeling met een middengang met aan weerzijden ruimte voor kamers net als een hotel. Veel kantoorgebouwen beschikken eveneens nog over te openen ramen in de gevel wat het probleem met de luchtbehandeling ook vereenvoudigd. Units met sanitair zijn een goede oplossing om tijdelijke transformaties te realiseren, leidingen kunnen verwerkt worden in de computervloer die veelal aanwezig is. Als we specifiek voor dit doeleinde meer systeembouw gaan ontwikkelen kunnen de kosten voor transformatie ook nog een stuk omlaag. We moeten niet denken in problemen maar in mogelijkheden en oplossingen!</p>
<p>We moeten veel creatiever worden met de leegstaande kantoorpanden en niet alleen aan studentenhuisvesting denken. Eveneens wordt het tijd dat investeerders, ontwikkelaars en aannemers hun maatschappelijke verantwoordelijkheid nemen ten aanzien van de grove verspilling die plaatsvind door bouwkundig goede panden maar te slopen. Het klopt gewoon niet dat herontwikkeling duurder is terwijl er al meer dan een casco staat. Het heeft er alle schijn van dat de verantwoording van manuren en kosten zijn gebaseert op creatief boekhouden om met verbouwingskosten gelijk uit te komen op kosten van nieuwbouw om zo eenzelfde inkomstenstroom te kunnen garanderen. </p> Inderdaad Harvey, de leegstan…tag:bouwprofsnederland.nl,2012-10-05:2267725:Comment:894552012-10-05T07:38:29.074ZErnst Haagsmanhttps://bouwprofsnederland.nl/profile/ErnstHaagsman
<p>Inderdaad Harvey, de leegstand waait niet over. We zijn structureel minder oppervlak gaan gebruiken voor onze werkomgeving. De schattingen van het CPB lopen uiteen van 10% tot 40% in 2040 (<a href="http://www.cpb.nl/publicatie/kantorenmarkt-historisch-en-toekomstig-perspectief">http://www.cpb.nl/publicatie/kantorenmarkt-historisch-en-toekomstig-perspectief</a>)</p>
<p>De leegstand is structureel en de oplossing ligt deels in herbestemming / transformatie en deels in sloop. Dan ben ik het met…</p>
<p>Inderdaad Harvey, de leegstand waait niet over. We zijn structureel minder oppervlak gaan gebruiken voor onze werkomgeving. De schattingen van het CPB lopen uiteen van 10% tot 40% in 2040 (<a href="http://www.cpb.nl/publicatie/kantorenmarkt-historisch-en-toekomstig-perspectief">http://www.cpb.nl/publicatie/kantorenmarkt-historisch-en-toekomstig-perspectief</a>)</p>
<p>De leegstand is structureel en de oplossing ligt deels in herbestemming / transformatie en deels in sloop. Dan ben ik het met Joost eens dat je goed naar het gebouw moet kijken voor welke oplossing het zich het beste leent. </p> Hufterpoof-ve `dozen` er in s…tag:bouwprofsnederland.nl,2012-10-04:2267725:Comment:894622012-10-04T01:12:34.743Zjacques serlehttps://bouwprofsnederland.nl/profile/jacquesserle
<p>Hufterpoof-ve `dozen` er in schuiven met ieder een eigen stalen (draai) vlucht-trap / annex eigen ingang. Zo blijft de waarde hetzelfde. het beton tast niet aan door `uitwoning` Het gebouw kan later nog overal voor gebruikt worden</p>
<p>Hufterpoof-ve `dozen` er in schuiven met ieder een eigen stalen (draai) vlucht-trap / annex eigen ingang. Zo blijft de waarde hetzelfde. het beton tast niet aan door `uitwoning` Het gebouw kan later nog overal voor gebruikt worden</p> Inderdaad Joost, dat zijn zin…tag:bouwprofsnederland.nl,2012-10-03:2267725:Comment:893302012-10-03T14:34:36.917ZHarvey Ottenhttps://bouwprofsnederland.nl/profile/HarveyOtten
<p>Inderdaad Joost, dat zijn zinnige argumenten, afhankelijk van gebouw is invulling met studentenwoningen vaak suboptimaal. Gelukkig zijn er ook veel verschillende kantoorpanden. 9x de huur lijkt me trouwens wat optimistisch. Met een zekere huurstroom kan de waarde oplopen tot 20 keer de jaarhuur.</p>
<p>Inderdaad Joost, dat zijn zinnige argumenten, afhankelijk van gebouw is invulling met studentenwoningen vaak suboptimaal. Gelukkig zijn er ook veel verschillende kantoorpanden. 9x de huur lijkt me trouwens wat optimistisch. Met een zekere huurstroom kan de waarde oplopen tot 20 keer de jaarhuur.</p> Beste Harvey
Ik geloof ook in…tag:bouwprofsnederland.nl,2012-10-03:2267725:Comment:892292012-10-03T14:26:43.826ZJoost Dolhainhttps://bouwprofsnederland.nl/profile/JoostDolhain
<p>Beste Harvey</p>
<p>Ik geloof ook in herbestemming van een pand, waarbij de kostprijs van het pand als grondprijs kan worden ingevoerd. We krijgen hierbij weer te maken met de BTW problematiek, omdat huren in de woningbouw niet binnen het BTW regiem vallen. Een kostprijs op basis van 9x de huur kan men dan vaak ook vergeten. Veelal blijkt in verband met de structuur van een kantoorpand van 3600x14400 het gunstiger om te slopen en nieuw te bouwen. Er kan dan omdat de diepte van een…</p>
<p>Beste Harvey</p>
<p>Ik geloof ook in herbestemming van een pand, waarbij de kostprijs van het pand als grondprijs kan worden ingevoerd. We krijgen hierbij weer te maken met de BTW problematiek, omdat huren in de woningbouw niet binnen het BTW regiem vallen. Een kostprijs op basis van 9x de huur kan men dan vaak ook vergeten. Veelal blijkt in verband met de structuur van een kantoorpand van 3600x14400 het gunstiger om te slopen en nieuw te bouwen. Er kan dan omdat de diepte van een studentenflat bij 3600 hartmaat optimaal zit op diepte stramien 16800 een kwart meer aan appartementen gebouwd worden. Daarnaast betere lichttoetreding omdat veel standaard kantoorpanden hun gevels constructief gebruiken en bij een studentenflat is het juist de scheidingswand.</p> Helaas Jurjen en Sjoerd, dat…tag:bouwprofsnederland.nl,2012-10-03:2267725:Comment:892282012-10-03T13:43:35.792ZHarvey Ottenhttps://bouwprofsnederland.nl/profile/HarveyOtten
<p>Helaas Jurjen en Sjoerd, dat is precies wat ik niet bedoel. De kantorenleegstand zie ik ook na de crisis niet overwaaien. Wanneer je met bestaande bouw aan de slag gaat kom je veel problemen tegen maar een dak en een gevel heb je. Om daar een tweede container in te plaatsen is dus een tamelijk vreemd idee. Per saldo zal in verreweg de meeste gevallen blijken dat verbouwen goedkoper is dan slopen. Duurzamer ook trouwens. Er zijn een aantal parameters die een kans van slagen groter maken. Zo…</p>
<p>Helaas Jurjen en Sjoerd, dat is precies wat ik niet bedoel. De kantorenleegstand zie ik ook na de crisis niet overwaaien. Wanneer je met bestaande bouw aan de slag gaat kom je veel problemen tegen maar een dak en een gevel heb je. Om daar een tweede container in te plaatsen is dus een tamelijk vreemd idee. Per saldo zal in verreweg de meeste gevallen blijken dat verbouwen goedkoper is dan slopen. Duurzamer ook trouwens. Er zijn een aantal parameters die een kans van slagen groter maken. Zo zal het voor de financiering heel wat prettiger zijn een permanente woonfunctie aan het pand te kunnen geven. Daarnaast de gebruikelijke; locatie, staat van onderhoud en prijs.</p> Beste Sjoerd,
Veilige, legale…tag:bouwprofsnederland.nl,2012-10-03:2267725:Comment:891582012-10-03T13:27:48.386ZJurjen Bolsenbroekhttps://bouwprofsnederland.nl/profile/JurjenBolsenbroek
<p>Beste Sjoerd,</p>
<p>Veilige, legale en efficiente studentenhuisvesting toveren uit kantoren is inderdaad niet eenvoudig zoals Harvey Otten al opmerkte. Voor een permanente oplossing ligt sloop en nieuwbouw/herbouw dan voor de hand.</p>
<p></p>
<p>Voor tijdelijke oplossingen liggen er op anti-kraak basis meer mogelijkheden. Er woont dan een beperkt aantal 'oppassers' in het object die er voor kiezen om een beetje te improviseren. De aanwezige vluchtmogelijkheden, sanitair, etc zullen dan…</p>
<p>Beste Sjoerd,</p>
<p>Veilige, legale en efficiente studentenhuisvesting toveren uit kantoren is inderdaad niet eenvoudig zoals Harvey Otten al opmerkte. Voor een permanente oplossing ligt sloop en nieuwbouw/herbouw dan voor de hand.</p>
<p></p>
<p>Voor tijdelijke oplossingen liggen er op anti-kraak basis meer mogelijkheden. Er woont dan een beperkt aantal 'oppassers' in het object die er voor kiezen om een beetje te improviseren. De aanwezige vluchtmogelijkheden, sanitair, etc zullen dan voldoende zijn om die paar bewoners en acceptabel onderkomen te bieden.</p>
<p></p>
<p>Afhankelijk van wat je insteek is, kan dat misschien helpen. Het studentenhuisvestingsprobleem los je hier niet mee op maar biedt wel een mogelijkheid om je onroerend goed in bruikbare staat de lastige jaren te laten overleven.</p> Beste Sjoerd, er bestaan inbo…tag:bouwprofsnederland.nl,2012-10-03:2267725:Comment:894322012-10-03T12:02:11.688Zpeter van de burgthttps://bouwprofsnederland.nl/profile/petervandeburgt
<p>Beste Sjoerd, er bestaan inbouw containers bijvoorbeeld die je in een ruimte kunt inschuiven voorzien van natte cel etc. Deze zou je dan na verloop van tijd weer kunnen verwijderen. Ik denk dat de Meeuw Oirschot wel van deze units verkoopt, ook de Firma Barli in Uden zou van dienst kunnen zijn. 1 Nadeel er zal een wand open gemaakt moeten worden. De gemeente zou met een bestemingsplan wijziging of met een verordening een pand ter beschikking kunnen stellen. Samen met natuurlijk de eigenaar…</p>
<p>Beste Sjoerd, er bestaan inbouw containers bijvoorbeeld die je in een ruimte kunt inschuiven voorzien van natte cel etc. Deze zou je dan na verloop van tijd weer kunnen verwijderen. Ik denk dat de Meeuw Oirschot wel van deze units verkoopt, ook de Firma Barli in Uden zou van dienst kunnen zijn. 1 Nadeel er zal een wand open gemaakt moeten worden. De gemeente zou met een bestemingsplan wijziging of met een verordening een pand ter beschikking kunnen stellen. Samen met natuurlijk de eigenaar van het pand. Zo'n plan stuit natuurlijk op veel bezwaren zoals brandweer voorschriften in ons over geregelde land. Groet Peter</p>