BouwProfs

De bouw online verbonden.

Zeer slechte casco aanbouw door aannemer geleverd, wat zouden jullie doen?

Goedendag Bouwprofs, hierbij wil ik het volgende aan jullie vragen. Er is mij gevraagd om een casco aanbouw te inspecteren, na onenigheid met de aannemer omtrent de kunststof kozijnen en diverse lekkages.

De kunststof kozijnen zijn verkeerd gemonteerd, ze zijn met lange schroeven door de stijlen heen geschroef tegen de HSB wanden, de kozijnen zijn ook krom waardoor er water en wind naar binnen komt.

De diverse lekkage hebben te maken met een verkeerde aansluiting tegen bestaand, bitumen rechtstreeks opgeplakt tegen bestaande muur zonder loodslab of iets dergelijks.

Maar na het bestuderen van de foto's kwam ik tot meer schrikbarende conclusies.

  • betonvloer op zand met vorstrand.
  • vloer maar 5 tot 8 cm dik met een enkel wapeningsnet, volgens mij Ø 6-100.
  • geen isolatie om de vorstrand, koude brug
  • geen metselwerksponning, dus lekkage gevoelig.
  • vorstrand hooguit 45 cm onder maaiveld.

de foto's van diverse punten heb ik bijgesloten.

Nu mijn vraag, wat zou jullie advies zijn? Aannemer volledig aansprakelijk stellen en de huidige casco VOLLEDIG slopen en opnieuw maken?

Ik hoor het graag.

met vriendelijke groet,

Marchel Beijeman
NaBeij Bouwadvies

Weergaven: 4389

Hierop reageren

Berichten in deze discussie

Of sloop bouwkundig noodzakelijk is kan ik niet beoordelen. Vanuit juridisch perspectief is het onverstandig om eerst te slopen en daarna pas het geschil uit te vechten. Met het slopen verslechtert de bewijspositie en daarnaast bestaat het risico op een oordeel zou dat herstel voldoende is. De Raad van Arbitrage neigt naar de minst ingrijpende oplossing.

In beginsel heeft de aannnemer het recht het herstel zelf uit te voeren. De eerste stap is een ingebrekestelling. Bij voorkeur met bijgevoegd een goed technisch rapport dat twee belangrijke elementen bevat:

- in hoeverre is afgeweken van de overeenkomst

- in hoeverre is afgeweken van regels van goed en deugdelijk werk

Stap twee is dan wellicht een gesprek met de aannnemer.

 

Met vriendelijke groet,

 

Saskia Konemann

Rozemond Advocaten  

Geachte Heren,

Ik ben het eens met alle voorgaande adviezen. Ik wil echter een punt naar voren halen. De opdracht is gemaakt op basis van een calculatie en 1 op 1 contact. Ook uit een dergelijke calculatie kan veel gehaald worden. Echter ook in het voordeel van de aannemer. Een voorbeeld; Heeft hij 8 cm beton omschreven, dan heeft de opdrachtgever geen poot om op te staan.

 

Mijn advies; Zet op een rijtje welke van de gebreken in de calculatie en dus in de overeenkomst staan, ga daarover in overleg. Echter wel met de gedachte dat voor deze onderdelen dus specifiek opdracht is gegeven. De opdrachtgever is niet deskundig en heeft dus juridisch voordeel ten opzichte van de aannemer. Die had beter moeten weten. Gebreken zoals schroeven dwars door kunstsof profielen zijn gewoon uitvoeringsfouten en dienen hersteld te worden.

 

Neem een jurist in de hand met kennis van zaken die je begeleid in de juiste wijze van communiceren met de aannemer. Hij hoeft niet gelijk op de voorgrond te treden, maar probeer het als technicus niet ook juridisch op te lossen.

@Tom: Saskia geeft een prima lijn aan hoe te werk te gaan: die aannemer levert een wanprestatie en is als professional daarop aan te spreken. Het monteren van kunststof kozijnen kan best door de stijlen door te schroeven, maar dan wel op een manier die door de fabrikant toegestaan is, met rvs schroeven, achterlegplaatjes etc. Zal hier wel niet gebeurd zijn.
 

Helemaal eens met Michaël! Kalm aan met beoordelen en adviezen.

Voor zover ik het weet, moet ondanks het vergunningsvrij bouwen, nog steeds worden voldaan aan het bouwbesluit. Dit houdt in dat dit bouwwerk constructief en bouwkundig getoetst kan/moet worden aan het bouwbesluit. Natuurlijk blijkt dan dat het van weinig kanten aan het bouwbesluit en de achterliggende normen voldoet. De vraag is of de aannemer hiervoor aansprakelijk is of dat de opdrachtgever beter had moeten weten. Natuurlijk moet je de aannemer aanspreken op kennis van zaken e.d.. Tegenwoordig is de opdrachtgever echter ook niet meer helemaal vrij te spreken in dit soort situaties. Een lastig verhaal en ik denk dat een arbitrage of rechtszaak onontkoombaar is.

Wat Michaël de Vos ook mag zeggen over "oordelen op afstand", zowel voor een leek, maar zeker voor mij als bouwprof, is de geleverde kwaliteit "huilen". Of het nu een verblijfsruimte of een serre betreft, alles is gewoon fout. Een goede aannemer, ja zelfs een ervaren klusbedrijf, zal niet zulk ondeugdelijk werk afleveren.

Welke bezuiniging/vereenvoudiging de bewoners ook zijn overeengekomen met de "aannemer", een vakman mag en zal nooit deze "non-kwaliteit" aanbieden. Typisch een geval voor "Opgelicht" of "'tkannietwaarzijn".

Ga na of de aannemer aangesloten is bij Bouwgarant o.d. Zo, ja dien daar dan een klacht in. Anders zit er weinig anders op dan er een civile zaak van te maken. Een mogelijke tussenweg is nog om een Mediator in te schakelen. Het komt vaker voor tegenwoordig dat bouwgeschillen via een mediator worden beslecht.

Harrie Lieverse, DuurzaamBouwAdvies

Probeer in gesprek te blijven met onafhankelijke derde, kijk op www.bouwmediators.nl om daarna toch tot de conclusie te komen dat slopen en opnieuw beginnen het beste is...met dezelfde aannemer, succes !

@ Rene: 'succes'? met dezelfde aannemer lijkt het me eerder een gevalletje: sterkte!

Ik ga er van uit dat er geen een door een deskundige gemaakte bouwtekening is gemaakt. Is dat wel zo dan kan je de aannemer aanspreken op zijn onvolkomenheden. Als er geen goede onderbouwde stukken aanwezig zijn zal de aannemer toch dienen te bouwen volgens de regels van het bouwbesluit. Ook als het vergunningvrij is. Dat betekend dat als hij dit niet doet en bijvoorbeeld constructieve onderdelen onder de maat heeft uitgevoerd een gemeente bijvoorbeeld kan eisen dat hoe dan ook een degelijke constructie toegepast wordt.

Ik denk dat de aannemer in de verdediging gaat als je met hem alle punten ga nalopen op de onvolkomenheden en is hij vertrokken voor je het weet. Er van uit gaande dat hij van goede wil is kan je hem stap voor stap aangeven met uitleg waarom een bouwonderdeel aangepast moet worden en met hem meedenkt hoe hij met de minste financiële schade de problemen kan oplossen. Dus hem aan het handje houden zeg maar. Vakmanschap zit er niet in bij de aannemer dus deskundige hulp kan hij misschien wel accepteren als het tot doel heeft dat hij een goed werk kan afleveren en een tevreden klant kan overhouden.

Is de aannemer niet van goede wil en je komt bij een bouwarbitrage terecht kunnen de kosten daarvan flink oplopen en een procedure tijd van 1 a 2 jaar is heel gewoon. Hoe dan ook, juridische moet hij de gelegenheid krijgen de fouten te herstellen. Doet hij dat niet of onvolledig dan kan je hem aansprakelijk stellen voor de herstelkosten.

Het programma "help! Mijn adviseur blijkt leek." bestaat op TV nog niet, maar hier zitten we het met z'n allen alvast leuk na te spelen.... "Ik ga er van uit..." schrijft een aantal mensen, zonder eerst die aanname te verifiëren en even te vragen òf er wel tekeningen zijn gemaakt, wie die heeft gemaakt, of er een (omgevings-)vergunning is aangevraagd en verleend, etc..

Natuurlijk ziet dit werk er waardeloos uit. Zo waardeloos dat ik (met naast 220 bouwwerken, ruim 560 schadezaken en een paar duizend technokeuringen ervaring) denk dat deze aannemer op omvallen staat, dat je vermoedelijk een kale kikker in handen hebt waarvan je geen veren kunt plukken (zodat afbreken geen optie is) en dat de vreselijk moeilijke keuze zich aandient: ga ik met deze sukkel verder (die het hele bouwwerk navenant zal voltooien) of bel ik een ander die zegt: "U krijgt geen garanties, want alles wat ik laat staan is slecht."

Kiezen uit twee zulke kwaden vraagt een grote nauwkeurigheid en die moet je ter plaatse en met alle stukken in de hand beoordelen.

De vraag was min of meer al gesteld hoor:  "Ik vraag mij af of hier een gedegen plan aan vooraf is gegaan met goede tekeningen" Ben wel benieuwd naar de reactie van de NaBeij ....

Goedendag beste Profs,

tot nu toe bedankt voor alle reactie, ik wil even een kleine aanvulling doen gezien de vele antwoorden.

tekeningen zijn gemaakt, maar er ontbreken detail tekeningen want de aanbouw was vergunningsvrij.

de aannemer had geen details of doorsnede nodig, want de gemaatvoerde tekeningen waren voldoende.

in de begroting is wel een post opgenomen van € 750,-- voor de constructieberekening. mijn ervaring is dat als ik een constructie berekening laat maken er altijd details bijgesloten zitten, maar van geen enkele kant krijg ik reactie van de aannemer omtrent deze gegevens.

Dan is er nog een ander aandachtspunt wat in principe los staat van de complete verbouw.

de opdrachtgever is zwaar invalide en zit in een rolstoel, door 5 jaar geleden de verkeerde stappen te onder nemen kreeg hij de gemeente niet bereid om uit te breiden, waardoor hij de toilet en de douche niet kon bereiken. 2 jaar geleden eindelijk de juiste correcte tekeningen ingediend waarmee de toestemming werd gegeven en tevens het WMO bedrag bepaald kon worden.

De verbouwing ligt nu al bijna een jaar stil, want de aannemer zegt klaar te zijn en wil de kleine punt als tocht en/of lekkage pas wil aanpassen als het laatste termijn van ruim € 9.000,00 wordt gestort.

Na veel woorden wisselingen tussen de aannemer en de opdrachtgever is de aannemer in eerste instantie overgegaan om zijn geld te laten halen door een motorclub, wat voor hem geen doorslag heeft gegeven, want de opdrachtgever is daar gelukkig niet van onder de indruk.

sinds 2 dagen hebben we in brief van een incassobureau in huis waar hij verplicht te moeten betalen.

Dus om met deze aannemer verder te gaan lijkt mij niet echt realistisch, maar deze man zou graag eens een lekker douce willen nemen ipv alleen maar een washandje van de wijkverpleging.

Al met al wordt dit een zeer lastig verhaal lijkt mij, dus als iemand een snelle oplossing weet lijkt mij dat erg fijn.

Met vriendelijke groet,

Marchel Beijeman

NaBeij Bouwadvies

Antwoorden op discussie

RSS

Wie zijn lid van BouwProfs?

© 2017   Gemaakt door Michel Eek.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Algemene voorwaarden

Google+