BouwProfs

De bouw online verbonden.

Duokoop oplossing voor starter woningmarkt

Na de euforie over het bereikte akkoord van de Kunduz-coalitie en het verschaffen van duidelijkheid met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek volgt de realiteit. Per saldo zal dit akkoord de woningmarkt niet in beweging brengen.

Eigenwoning bezitters oude regime zullen immers geen dief van eigen portemonnee zijn en vanaf 2013 niet meer verhuizen. Nieuwe hypotheeknemers hebben vanaf 1 januari 2013 alleen nog recht op hypotheekrenteaftrek als ze een annuïteitenhypotheek afsluiten. Dit betekent dat het volledige hypotheekbedrag binnen dertig jaar moet zijn afgelost. De maandlasten van starters en verhuizers zullen hierdoor vanaf de eerste maand met 15% toenemen tot 59% in het 30e jaar. Dit heeft weer tot gevolg dat ze een lagere hypotheek zullen krijgen. Mede hierdoor blijven ook zogenaamde scheefwoners in een sociale huurwoning zitten.

Geen hoopvol vooruitzicht
Afgelopen weekend was ik op internet op zoek naar een artikel over erfpacht. Toevalligerwijs stuitte ik  daarbij op een website van www.Duokoop.nl waarvan ik het bestaan niet kende.
Na bestudering kwam ik mede door het politieke akkoord  tot de conclusie dat dit een zeer interessant product is voor starters op de woningmarkt. Te meer de leencapaciteit middels annuïtaire financiering vanaf 2013 verder wordt verlaagd.

In de Duokoop-regeling wordt alleen het huis gekocht en niet de grond. De grond wordt op hetzelfde moment doorverkocht aan de De Nationale Grondbank en in erfpacht uitgegeven op basis van een maandelijkse 'huur'. Met name voor corporaties is dit product interessant omdat het de kopers van sociale verhuurwoningen veelal starters op de woningmarkt zijn. Voor starters kan hiermee een koopwoning binnen handbereik komen in zowel financierbaarheid als tegen een lagere maandlast bij normale verkrijging.

De regeling kent geen beperkingen, geen aanbieding(terugname)plicht en of waardedeling en wordt uitsluitend aangegaan onder voorwaarden van de NHG. Ook de fiscale consequentie vormt door de kwalificatie van “eigen woning” in de zin van artikel 3:111 Wet inkomstenbelasting 2001 geen belemmering.

Zo biedt ieder akkoord weer een nieuwe kans.

Sjoerd Radstake is partner van Avvio · mens en wonen, http://www.avvio.nl financieel interim specialist woningcorporaties en te volgen op Twitter klik hier of kijk hier naar zijn eerdere bijdragen op corporatieforum. Dit bericht is tevens gepubliceerd op de websites van Aedes http://www.aedesnet.nl of met snelkoppeling hier en op mijn persoonlijk woningcorporatie/vastgoedblog zie hier.

Weergaven: 3355

Opmerking

Je moet lid zijn van BouwProfs om reacties te kunnen toevoegen!

Wordt lid van BouwProfs

Reactie van jacques serle op 12 Mei 2012 op 22.11

Erfpacht achtige constructies dat lijkt me niets.

Overwaarde hypotheek direct afschaffen !  lenen op de pof gelijk een Amerikaan niet doen

Reactie van BouwProfs Redactie op 10 Mei 2012 op 18.23

Reactie via Linkedin van Martijn van den Akker:

Wellicht een interessante optie. 

Zijn er al succesvolle particulieren verkopen te melden mbv duokoop?

Reactie van BouwProfs Redactie op 10 Mei 2012 op 18.22

Reactie via Linkedin van Theo van der Pas:

@Henk: "De grond kan te allen tijde worden terug gekocht tegen een percentage van de WOZ waarde". Zie toelichting duo koop. Staan geen uitsluitinggronden zoals je wel bijv. in koopgarant tegenkomt.

Reactie van BouwProfs Redactie op 10 Mei 2012 op 18.21

Reactie via Linkedin van Henk Wouters:

Theo, hoe bereken je dat, dat wanneer de waarde stijgt door verbouwing dat dan de grondprijs meestijgt?

Reactie van BouwProfs Redactie op 10 Mei 2012 op 18.20

Reactie via Linkedin van Theo van der Plas:

4.8% lijkt mij niets mis mee. Echter het volgende: 

"Bij de aankoop van de grond kan naast de koopprijs voor de grond een vergoeding wegens rendementsverlies van de erfverpachter verschuldigd zijn."

Afhankelijk van de rentestand een boete bij terugkoop. Gunstig voor de belegger en binnen 15 jaar af willen kopen = dokken.

De canon wordt jaarlijks geïndexeerd en wijzigt hierdoor met de inflatie. De jaarlijkse
lasten kunnen hierdoor jaarlijks hoger of lager worden.

Nogal wat haken en ogen. Daarbij ook nog de vraag of de volgens kopers van jouw woning wel erfpacht willen (ook nav de geldende voorwaarden)! Ga dan gewoon huren. Nu wordt de huur geindexeerd, de grond wanneer je het terug wilt kopen en doet de verhuurder niets voor je.. Tevens maak je kosten bij het afsluiten. Wanneer er waardestijging is, puur door verbouwing, gaat de grondprijs ook mee omhoog!

Reactie van Roland van der Hoek op 7 Mei 2012 op 10.23

Energieneutraal wonen zorgt ervoor dat de netto maand lasten aanzienlijk verminderen. Nu en in de toekomst! Dat is ondermeer de reden dat starters in Grijpskerke, Zeeland wel de mogelijkheid hebben gekregen voldoende financiering van de bank te krijgen. Ook de Rabobank snapt dat met een energierekening van nog geen 15 euro per maand er voldoende geld over blijft om een (hogere) hypotheek te kunnen betalen. Niet de hoogte van de hypotheek was van belang maar de maximale netto maandlasten speelde een belangrijke rol. De Rabobank heeft hier zelfs een handige tool voor ontwikkeld (woonlasten calculator). https://www.rabowoonlastencalculator.nl/pages.php/woonlasten_koop.h...

20 energie neutrale woningen waren binnen 2 maanden verkocht terwijl de stichtingskosten circa 15K hoger is dan een soortgelijke starterswoning. In dit filmpje is de projectontwikkelaar aan het woord. http://www.youtube.com/watch?v=p-8cA5ee-4k

Recticel Insulation ontwikkelde samen met Wienerberger de bouwvisie “Massief Passief”  Heijmans heeft bewezen dat het kan. Nu zijn de projectontwikkelaars en de banken aan zet.

http://www.youtube.com/watch?v=p-8cA5ee-4k

Reactie van Frans van Dijk op 7 Mei 2012 op 8.42

Geert, ik had het niet beter kunnen verwoorden.

Reactie van Geert Haagh op 6 Mei 2012 op 22.33

Beste Sjoerd. Ik denk dat het een overreactie is op de crisis. Maar laten we eerlijk zijn. Het stimuleren van het eigen woning bezit is met teveel subsidies, premies en fiscale voordelen volkomen doorgeslagen. Tel daarbij het gedrag van de banken om te gemakkelijk geld te lenen. Daardoor zijn de huizenprijzen enorm opgedreven. Er zal een grote groep huizenbezitter gewoon de harde werkelijkheid onder ogen moet zien dat ze misschien wel eens geen winst op hun woning maken, maar verlies leiden. Pas als die verliezen genomen zijn zal de huizenmarkt weer normaliseren. Ik hoop dat we eindelijk eens lering trekken uit het verleden. 

Reactie van Sjoerd Radstake op 6 Mei 2012 op 17.29

Beste Geert en Frans,

Dank voor jullie reacties. Voor alle duidelijkheid; Duokoop is mijn optiek niet met middel wat de oplossing biedt op de woningmarkt. De strekking van mijn blog gaat over de mogelijkheden die je als starter nog wèl hebt! Daarnaast zet Duokoop niet aan het vergroten van de figuurlijke luchtbel waarover jullie spreken.
De historie illusteert dit temeer de normen reeds diverse malen zijn bijgesteld; per 1 augustus van het afgelopen jaar is in een eerste stap de volledig aflossingsvrije hypotheken al verdwenen. Vanaf dat moment is het voor starters mogelijk maximaal 50% aflossingsvrij te financieren. Begin dit jaar zijn de 'nieuwe' Nibudnormen van kracht; dit zorgt voor een verdere daling van de financieringsruimte.
Daarbovenop gaan de huidige plannen zover dat kopers hun woning voor 100% moeten aflossen in 30 jaar en dat de Loan-To-Value in de komende jaren wordt afgebouwd tot maximaal 100%. Ik ben van mening dat deze aanscherping overtrokken is! Het is nergens voor nodig om in 30 jaar de woning volledig hypotheekvrij te hebben. Hiermee verplicht je een eigenaar na 30 geen woonlasten meer te mogen dragen!!
Een huurder die meer dan 30 jaar huurt, betaalt in jaar 31 toch ook gewoon nog huur!!

De erfpachtconstructie van Duokoop en ook andere zorgt ervoor dat eigenaren 30 tot 40% niet verplicht zijn af te lossen. Een aanvaardbaar percentage ook als de woningmarkt nog 40% verder daalt.

ps. met het kunduz-coalitie akkoord gaan we de woningmarkt niet redden, wèl wordt een natuurlijke waardedaling correctie mogelijk sneller gerealiseerd.  

Reactie van Geert Haagh op 6 Mei 2012 op 11.14

Met Frans ben ik het eens dat je de woningmarkt niet kunstmatig moet sturen. Duokoop brengt alleen nog meer lucht in de woningmarkt. Bovendien is dit concept in het geheel niet nieuw. Koop Goedkoop biedt een soortgelijke constructie. Een koper koopt het huis en huurt de grond (erfpacht). Er is sprake van een lagere erfpacht die meegroeit naarmate de tijd vordert. Afgerekend wordt bij verkoop. Een prima constructie omdat het kopers hooguit een steun in de rug biedt bij opstart. Een markt werkt alleen als je subsidies en allerlei andere sinterklaasregelingen afschaft. Ze brengen lucht in de markt en werken prijsopdrijvend. 

Wie zijn lid van BouwProfs?

© 2019   Gemaakt door Michel Eek.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Algemene voorwaarden

Google+