Wat verandert er in de woningmarkt? Een overzicht van de nieuwe regels voor hypotheken.

De overheid verandert de regels rondom hypotheken. Hieronder zijn de regels op een rij gezet:

Kabinetsplannen voor hypotheekrenteaftrek 4e schijf
Per 2014 daalt het maximale belastingtarief waartegen hypotheekrente kan worden afgetrokken jaarlijks met 0,5%-punt. De opbrengst wordt teruggegeven via een verlenging van de derde schijf van de inkomstenbelasting. In 2014 bedraagt het tarief voor de aftrekbare kosten met betrekking tot een eigen woning 51,5%.

Tijdelijk hogere vrijstelling schenkbelasting voor kosten woning
Het wordt makkelijk om schenkingen in te zetten bij de aankoop, aflossing van hypotheek of restschuld en verbouw van een eigen huis. De vrijstelling in de schenkbelasting wordt hiervoor tot 1 januari 2015 verhoogd naar 100.000 euro. De beperking dat het moet gaan om een schenking van een ouder aan een kind tussen 18 en 40 jaar is eveneens komen te vervallen. Dit betekent dat iedereen van een familielid of van een derde een schenking mag ontvangen van maximaal € 100.000.

Maximale hypotheek afhankelijk van waarde woning
U kunt in 2014 een hypotheek afsluiten tot 104% van de waarde van uw woning (inclusief 2% overdrachtsbelasting). Dit heet de Loan-to-Value. Loan-to-Value is de verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van de woning.

2018: maximaal hypotheekbedrag 100% waarde woning
Tot 2018 verlaagt de overheid de Loan-to-Value stapsgewijs naar 100% (inclusief overdrachtsbelasting). Dit betekent dat u vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan krijgen dan de waarde van het huis. De overheid doet dit stapsgewijs om starters tegemoet te komen en huizenkopers tijd te geven om te sparen.
Een hogere lening tot een Loan-to-Value van 106 % blijft wel mogelijk bij energiebesparende investeringen. Zoals dakisolatie, energiezuinige kozijnen en deuren en zonneboilers.

Hypotheekrenteaftrek alleen bij volledige aflossing
Sinds 1 januari 2013 krijgt u alleen hypotheekrenteaftrek als u uw hypotheek in de looptijd volledig en tenminste annuïtair aflost. Dat betekent dat u elke maand een vast bedrag aflost dat bestaat uit rente en aflossing. De regel geldt alleen voor nieuwe hypotheken en dus niet voor bestaande (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheken. De aflosperiode met renteaftrek blijft 30 jaar.

Combinatiehypotheek
Soms zijn de maandlasten bij volledige aflossing (tijdelijk) te hoog. Voor die situaties kunt u mogelijk een zogenaamde combinatiehypotheek afsluiten. De combinatiehypotheek bestaat uit 2 leningen. De 1e lening lost u annuïtair en volledig af in 30 jaar. Daarnaast kunt u een 2e lening afsluiten waaruit u (een deel van) de aflossing betaalt. Die 2e lening mag uiteindelijk maximaal 50% van de eerste lening zijn. De rente voor deze 2e lening komt niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek.

Grensbedrag Nationale Hypotheek Garantie (NHG) tijdelijk verhoogd
Het grensbedrag voor het kopen van een woning met De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is in 2009 tijdelijk verhoogd van € 265.000 naar € 350.000. Sinds 2012 wordt de tijdelijke verhoging geleidelijk afgebouwd:

per 1 juli 2012: € 320.000;
per 1 juli 2013: € 290.000;
per 1 juli 2014: € 265.000.
Hypotheekvoorwaarden starters versoepeld
Het kabinet heeft de hypotheekvoorwaarden voor starters versoepeld als zij een inkomensstijging verwachten. Starters die binnen enkele maanden of jaren een verhoging van het salaris verwachten, kunnen een ruimere hypotheek krijgen. De maatregel is ingegaan op 1 januari 2013.

Aftrek rente bij restschuld
Verkoopt u uw woning met verlies? Sinds 2013 kunt u de rente en kosten voor een restschuldlening maximaal 10 jaar van de belasting aftrekken. Dit is een tijdelijke regeling. Het kabinet komt hiermee huiseigenaren tegemoet die bij verkoop van hun woning een restschuld over houden.

De maatregel geldt voor restschulden die tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 ontstaan. In die 10 jaar hoeft u de lening niet af te lossen. Na 10 jaar zijn de rente en kosten niet meer aftrekbaar van de belasting. De regeling is er ook voor huiseigenaren die na verkoop een woning gaan huren.

Restschulden onder Nationale Hypotheek Garantie
Per 1 januari 2014 kunnen huiseigenaren bij verkoop van hun woning een restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Deze regeling geldt voor restschulden die zijn ontstaan uit de verkoop van een woning die gefinancierd is met NHG. Voorwaarde is dat de kosten voor de nieuwe woning én de restschuld onder de actuele kostengrens van de NHG blijven. Wat daar aan restschuld boven uitstijgt mogen hypotheekverstrekkers buiten de NHG meefinancieren.

Verhuisregeling hypotheekrenteaftrek
De maximale termijn voor behoud van hypotheekrenteaftrek bij verkoop van de voormalige eigen woning is 3 jaar. Die termijn geldt tot en met het belastingjaar 2014. Is de woning in 2011 te koop gezet? Dan bestaat voor die woning nog recht op hypotheekrenteaftrek in 2014. Een woning die in 2011 is gekocht en bestemd is om uiterlijk in 2014 in te gaan wonen, kan tot die tijd als eigen woning worden aangemerkt.

Voor belastingplichtigen die hun huis in 2012 of 2013 gekocht hebben of te koop hebben gezet, geldt weer de normale (niet verlengde) regeling. Voor hen geldt dat de maximale termijn voor behoud van hypotheekrenteaftrek bij verkoop of aankoop van de eigen woning 2 jaar is. Zij kunnen die woning dus tot uiterlijk 31 december 2014 of 31 december 2015 als eigen woning aanmerken.

Hypotheekrenteaftrek voormalige eigen woning na tijdelijke verhuur
Tot eind 2014 kan de hypotheekrenteaftrek voor de te koop staande voormalige eigen woning opnieuw ingaan na een periode van tijdelijke verhuur. De hypotheekrente kan na de verhuur nog worden afgetrokken tot maximaal de resterende termijn van de verhuisregeling.