BouwProfs

De bouw online verbonden.

Mag men in Nederland bij bestaande woningen de buitenmuren isoleren en afwerken over de rooilijn?

Mag men in Nederland bij bestaande woningen de buitenmuren isoleren en afwerken over de rooilijn?  Europa wil dat alle woningen vanaf 2021 energieneutraal verbouwd worden.  Waar kan men de wetgeving hierover nakijken?

Weergaven: 1582

Hierop reageren

Berichten in deze discussie

De vraag moet civielrechtelijk worden gezien. Met Bouwbesluit en ander bestuursrecht heeft het niets van doen. Je moet toestemming hebben van je buren, want je zou hen schade en/of nadeel kunnen berokkenen. Als de buren niet willen, kun je de rechter de belangenafweging laten maken. De kans is groot dat je mag isoleren, maar de voorwaarde zal er ongetwijfeld aan verbonden worden dat je geen schade mag veroorzaken en schade is daarin ook: kapitaalsschade. Je mag geen bouwmogelijkheden van je buren beperken (althans: niet zonder hun goedvinden).

Een rooilijn is vastgesteld door de Gemeente en mag in principe niet overbouwd worden, tenzij in het bestemmingsplan hier voorwaarden aan gesteld zijn (bv erkers). Een overleg met de Gemeente kan dus antwoord geven.

Een ander punt waar ikzelf tegen aan ben gelopen, is de vergroting van de bruto inhoud van de woning. Met name in het buitengebied komen veel woningen voor die groter zijn dan het maximaal te bouwen bruto inhoud volgens bestemmingsplan. Bij na-isolatie van de woning bij een project moest de extra bruto inhoud gecompenseerd worden door een kelder te dichten en een portiek op te nemen bij de ingang. Ook nieuwbouw met gelijke inhoud (groter dan in het BP toegestaan was) was hier niet mogelijk.

Tjonge, jonge Ernest, wat een verschrikkelijke voorbeelden. Te grazen nemen, zou ik zeggen. Dat soort beleid is strijdig met het algemeen belang.

Toegegeven: 30 cm rondom een woning van al 600m3 maken terwijl een nieuwe woning niet zo groot mag zijn is rechtsongelijk. We moeten dus landelijk een "isolatiecorrectie" afdwingen op de woninginhoud in bestemmingsplannen

Dit zou een mooie stap zijn. Betrokken opdrachtgever heeft een zeer duurzaam karakter, er worden ook WKO, PV en Zonnecollectoren toegepast bij de renovatie. Nu blijft het gevoel "gestraft" te worden voor een duurzame visie. Dit sluit zeker niet aan op de landelijke wensen van de overheid. De maximalisering van de bruto inhoud (hier tot 750m3) is echter tot op provinciaal niveau geregeld, rest ons dus alleen nog Den Haag.

Recent hierover een afspraak gesproken met een wethouder. Ik kreeg hierover geen helder antwoord. Naïsoleren van de gevel ligt in Nederland gevoelig. Mijns inziens de enige echt goede isolatie oplossing. Ik heb wel begrepen van een relatie dat bij een woning in Den Bosch de voorgevel hiermee in steenstrips uitgevoerd zijn en de zijgevel in pleisterwerk. Tja, een goede business case voor architecten?!

Bouwen over de rooilijn betekent in elk geval dat de gevel grenzend aan de openbare weg aangepast moet worden, en dus moet er in elk geval bouwvergunning aangevraagd moeten worden bij gemeente. De rooilijn is vastgelegd in het bestemmingsplan: voor de nokhoogte en goothoogte geldt een marge van 10%, uit het hoofd gezegd, dus kan dat een argement zijn om ook de rooilijn te overbouwen. Voor een erker zal dit in elk geval wel mogelijk zijn: voor een volledige overbouwing dus een vergroting van de woning kan ik me voorstellen dat dit moeilijker ligt. Bij het aanvragen van een vooroverleg wordt de aanvraag getoetst aan het bestemmingsplan, en zal de gemeente gedwongen zijn hierin een uitspraak te doen.

Conclusie: er is geen algemene uitspraak hierin mogelijk: elk geval zal opnieuw bekeken moeten worden.

Indien de woning toch van buiten geisoleerd moet worden, zal gezocht moeten worden in andere technische oplossing: spouwmuurisolatie, slopen van het buitenblad en vervangen door isolatie met steenstrips, creatief met een gedeeltelijke uitbouw van de gevel (erker, verdieping ander materiaal).

Beste Philip, de genoemde opties zijn allemaal bekeken en niet altijd mogelijk. Zelf vond ik het prijsverschil tussen stuukwerk en steenstrips onaanvaardbaar hoog. Het kan niet zo zijn dat de ambitie van de (landelijke) overheid tegengewerkt wordt door lokale overheid (provincie en gemeente). Dan zijn de drempels zo hoog dat de ambitie dreigt te mislukken. De meeste gemeentes zijn zeer strikt in het handhaven van het bestemmingsplan, bang voor planschades. Ik ben dus meer voor een "isolatiecorrectie" zoals Michaël voorstelt.

Hallo Ernest, ik zag dat mijn antwoord het jouwe zo ongeveer herhaalt. Tsja, een isolatievrijstelling is leuk bedacht, en zou prima zijn voor vrijstaande woningen in het buitengebied, maar ook dan zou een dergelijke vrijstelling kunnen leiden tot misstanden. 

Het voorbeeld dat jij geeft is inderdaad redelijk waanzinnig, en een flexibele opstelling van de gemeente zou hen sieren.

Maar hoe kun je zoiets regelen? Ik ben bang dat als je een mogelijkheid biedt tot overschrijding van de maximale inhoud die misbruikt zal worden voor oneigenlijke doeleinden.

Vrijstelling voor na-isolatie (op rooilijn en inhoud) kan eenvoudig in het bestemmingsplan geregeld worden middels een ontheffingsmogelijkheid. De voorwaarden hiervoor kunnen gemeentes vrijelijk en naar eigen inzicht opstellen. Aangezien dit alleen voor bestaande gebouwen hoeft te gelden is misbruik niet eenvoudig. Binnenstedelijk kunnen dan eventueel aanvullende eisen gelden om "getrapte" voorgevels te vermijden. Dit zou echter niet mijn voorkeur hebben, een heel blok meekrijgen om na te isoleren wordt een grote poldering en zal de kans van slagen voor het individu sterk verkleinen.

Ik zou het niet in mijn kop halen om de gevel van mijn rijtjeswoning van buiten te isoleren: het is maar goed dat gemeentes hiertegen optreden. Ik woon in een fraaie rijtjeswoning en erger me al wezenloos aan het feit dat buren het nodig vinden het doordachte kleurenschema in de war te schoppen. Een dergelijke regeling zou m.i. alleen mogen gelden in het buitengebied, waar het aannemelijk is dat het uiterlijk van de woning vrijwel op zichzelf staat.

Er gaan wat zaken door elkaar lopen: de architectonische consequenties, de bouwfysische consequenties, de bestuursrechtelijke en de privaatrechtelijke kanten van de zaak:

Civielrechtelijk: Natuurlijk doen overleg met de buren.

Bestuursrechtelijk: Kijk eens of de gemeente door de bocht wil op grond van Wabo artikel 2.12 lid 1, 3e lid in samenhang met Besluit omgevingsrecht (Bor), artikel 4 van bijlage II, de z.g. "kruimelregeling". De Hoge Raad heeft bepaald dat dat niet over "ondergeschikte bouwdelen" hoeft te gaan. (Praxis-zaak te Eindhoven, te vinden op rechtspraak.nl onder ECLI:NL:RVS:2011:BU1640)

Architectuur: natúúrlijk moet je dit zorgvuldig doen en niet "vloeken" in de straatwand, maar daar ging de vraag niet over

Bouwfysica: goed advies is nuttig, maar daar gin de vraag ook niet over

Ik heb met succes en heel veel moeite het voor elkaar gekregen met de 10 % regeling welke in veel bestemmingsplannen staat vermeld. Dat B&W af mogen wijken van de gestelde bepalingen in de voorschriften mits, maar enz. Hierbij een leuk verhaaltje schrijven  dat in deze tijden van energiebesparing e.d. het wel heel slecht is als tegen zo'n welwillende burger nee word verkocht. Daarbij nog iets dat bestaande koudebruggen kunnen worden aangepast en isoleren aan de binnenzijde veelal te duur is met moeilijke details, niet op te lossen koudebruggen e.d. Je moet dan uiteraard  niet aankomen met een 30 cm verbreding van de muur, maar als je de bestaande buitengevel sloopt en vervolgens opnieuw opbouwt met spouwisolatie ertussen zal er maar 10 cm bijkomen. PS. Aangezien je de buitengevel niet kunt zien als een ondergeschikt onderdeel van het bouwwerk dit ook niet aanhalen om ontheffing te krijgen. En planologisch moet het uiteraard wel 'passen'. Als je geen voortuin hebt en direct aan de straat grenst word het al lastiger.

Antwoorden op discussie

RSS

Wie zijn lid van BouwProfs?

© 2018   Gemaakt door Michel Eek.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Algemene voorwaarden

Google+