De bouw online verbonden.
Zijn sociale huurwoningen te duur?
Frits van Voorst is beleidsmedewerkers bij de gemeente Nunspeet. Frits attendeerde mij op een artikel in de Volkskrant dat de woonlasten voor steeds meer huurders te hoog worden: op basis van onder andere een onderzoek van het Rigo wordt geschat dat de lasten voor 700.000 huishoudens in Nederland hoger zijn dan volgens de NIBUD normen acceptabel is.
Frits mailt:
'in dat kader blijf ik mij afvragen hoe het toch kan dat de sociale huurwoningen zo duur zijn. Een rekenvoorbeeld met de natte vinger: veruit de meeste huurwoningen in Nederland zijn in de vorige eeuw gebouwd, voor prijzen van 30.000 gulden in begin jaren ’60 tot misschien 150.000 gulden eind jaren ’90. Ofwel 13.500 tot 68.000 euro. Stel dat de gemiddelde huurwoning qua bouwkosten incl. grond voor 45.000 euro in de boeken staat.
Stel dat voor elke woning gemiddeld 30.000 euro is uitgegeven en/of gereserveerd voor ongepland en gepland onderhoud. Volgens mij houd ik het dan redelijk hoog aan. Bij 5% rente is de maandlast daarvan 312 euro. Ze brengen echter 450 tot 650 euro per maand op: ook die woning die in 1961 is gebouwd voor 13.500 euro en daardoor in de loop der jaren al een keer of vijf is afbetaald. Die prijzen zijn paradoxaal genoeg mogelijk geworden omdat de koopwoningmarkt zwaar oververhit is geraakt in de periode tot 2008.
Waarom is het voor woningcorporaties nu niet mogelijk om gewoon pas op de plaats te maken met huurstijgingen? Of om zelfs naar beneden toe te harmoniseren? Zijn de overheadkosten zo hoog? Werkt men niet voldoende efficiënt? Hebben ze teveel onrendabel geïnvesteerd in maatschappelijk onroerend goed? Is er teveel vermogen opgebouwd op kosten van de huurder? Zo maar wat vragen. Wie kan een coherent antwoord geven?'
Heb jij een antwoord op de vragen van Frits? Zijn de huurprijzen van sociale woningen te hoog en moeten woningcorporaties een pas op de plaats maken?
We lezen graag jouw visie in deze discussie.
Weergaven: 655
Berichten in deze discussie
-
Permalink Antwoord van martijn winnen op
-
dag Frits,
indien woningen lang geleden zijn gekocht, dan zijn de kosten aan rente etc minimaal of geheel afwezig. De huurinkomsten kunnen dan besteed worden aan onderhoud (minimaal 100 euro per maand reservering), beheer en lokale belastingen. Het probleem zit inderdaad in het beheer. Corporaties hebben circa 20% teveel overhead hoor ik van commissarissen van verschillende corporaties. Het tweede probleem is het gemis aan urgentie van de kosten en opbrengsten van een project. Ik ken voorbeelden in het amsterdamse waarbij corporatie woningen voor of zelfs na een opknapbeurt een jaar of langer leeg blijven. Los nog eens van woningen die heel lang door anti kraak bewoond zijn. Deze inefficientie zal bij een private investeerder veel minder snel gebeuren. Zelfs indien deze duizenden woningen beheert of in eigendom heeft. Het derde probleem zullen vast de onrendabele investeringen zijn. Het probleem voor gemeenten is vaak dat de corporaties dusdanig groot zijn geworden dan gemeenten geen grip inzicht meer hebben op de financien van de corporatie en dus ook niet wat de gemeenten van een corporatie mag verwachten.
gegroet!
-
Permalink Antwoord van ing. P.J. de Vries op
-
U zult zich ook realiseren dat in het verleden de stichtingskosten van sociale bouw zeer aanzienlijk konden worden verlaagd door differentiatie in de grondprijzen van sociale woningbouw en vrije sector alsmede wat geschuif met de kosten van de infrastructurele voorzieningen.
En ondanks de vrij forse afwaardering van de in voorraad zijnde bouwgrond zal door het uitblijven van het verstrekken van nieuwe hypotheken vooralsnog erg weinig gebouwd worden ondanks de nog steeds grote behoefte ( zie naar de ontwikkeling van de gezins-samenstelling).
-
Permalink Antwoord van Benno Landsheer op
-
Goeie vraag, dit vraag ik mij ook al heel lang af. Oudere huurwoningen horen allang afgeschreven te zijn. Daarnaast behoren ze te worden opgenomen in de energietransitie, waar iedere corporatie op zijn eigen wijze hopelijk mee bezig is. De verschillen tussen koop- en huurwoningen zijn gemiddeld gezien best fors. Huurprijs is indirect gerelateerd aan de woningmarkt, omdat ze gebaseerd is op een puntensysteem; het zogenaamde woningwaarderingsstelsel. Uit het behaalde aantal punten wordt de maximale huurprijs bepaald. Ik heb dat eens uitgerekend voor mijn woning en schrok gewoon van de hoogte van die grens. Deze wordt door een corporatie doorgaans ook niet gehanteerd, maar hoe ze dat wel doet is voor mij verder ook een raadsel. Woonduur speelt natuurlijk mee, hoewel ik dat voor een huurwoning eigenlijk kolder vind. Het eerlijkst zou zijn om de beheerderskosten gelijkmatig over alle huurders uit te spreiden. Maar er is vast geen standaard hiervoor.
-
Permalink Antwoord van Hans Pardoel op
-
De huurprijsverhoging is gerelateerd aan een rekenmodel, maar niet draagkracht gerelateerd. De inkomens van mensen die in een sociale huurwoning wonen is bevroren of gezakt. Verder zijn er veel woningen die steeds kleiner worden en minder woonoppervlakte hebben, terwijl de prijzen zijn gestegen. Daarnaast zijn er verhoudingsgewijs teveel dure appartementen gebouwd waar eigenlijk sociale woningbouw had moeten plaatsvinden. Steden als Utrecht, Groningen, Maastricht, Den Bosch zijn daar een voorbeeld van. Benno's beargumentering spreekt me bijzonder aan.
Welkom bij
BouwProfs
© 2024 Gemaakt door Michel Eek.
Verzorgd door
