De bouw online verbonden.

4 vragen ivm een bouwkundige rechtzaak, wat vinden jullie?

Caroline Raat is werkzaam als researcher bij het Centrum voor Juridische Kwaliteitszorg bij de universiteit van Twente. In de BouwProfs groep op Linkedin stelt zij de volgende vragen:

Als jurist kom ik vaak bouwkundige vragen tegen, reden om me bij deze groep aan te sluiten. Het kan dan gaan om bouwvergunningskwesties, maar ook om huurzaken. Voor een client zit ik nu met een aantal juridisch-bouwkundige vragen. Het gaat om een huurgeschil waarbij gebreken een rol spelen. Er is een bouwkundig rapport opgemaakt, maar dat is heel erg summier. Zoals het hoort, is het zuiver bouwtechnisch en geeft het geen antwoord op juridische vragen. Toch zou ik graag willen weten wat jullie mening over deze kwestie is.

Vraag 1:
Met een meter is vastgesteld dat de buitenmuren beneden een vochtpercentage van 20-22 % hebben. Elders is het percentage 8-10%. Nu ben ik geen bouwkundige, maar ik weet wel dat voor het schilderen van hout en muren er een vochtpercentage van max. 5 % vereist is. Volgens het RIVM zijn hiervoor ook geen vaste normen, maar een vochtpercentage in juni van 20-22 % lijkt mij rijkelijk hoog. Kan hier sprake zijn van koudeval of iets anders?

Vraag 2:
Er is vastgesteld dat de scheidingsmuren met de buren halfsteens zijn, zonder enige isolatie. Er is dus veel geluidsoverlast, vooral ook omdat de buren houten vloeren hebben en veel kinderen. Overlast betreft vooral stemmen en lopen. Het betreft een jaren dertigwoning, dus dat is niet ongewoon. De verhuurder vindt daarom dat het geen gebrek is. Volgens mij is het dat wel, volgens het Gebrekenboek van de Huurcommissie is gebrek aan geluidsisolatie en geluidsoverlast wel een gebrek. Wat vinden jullie?

Vraag 3:
Er is vastgesteld dat de buitenmuren oud isolatiemateriaal bevatten (wit schuim, jaren 80?). Voldoet dat aan de vereisten van goede warmte- en geluidsisolatie?

Vraag 4:
Op de zolder en in de slaapkamers (schuin dak) zitten oude lekkageplekken (lekkend dak). Het lekt niet meer en het dakhout lijkt opgedroogd, maar de plekken zitten er nog. Er hangt vrijwel voortdurend een muffe lucht. Kan dit schimmel zijn, of kan het zijn dak het dakhout toch gaar is?

Alvast bedankt voor het meedenken!

▶ Hierop reageren

Berichten in deze discussie

Permalink Antwoord van G Kranenbarg op 18 Juni 2012 op 16.36

Opmerking bij de geluidsisolatie van de woningscheidende binnenmuur. Wat te denken van contactgeluiden in de jaren 30 werd er echt niet woningscheidend onderbroken gebouwd. En vele jaren daarna ook niet er zijn veel huurwoningen gebouwd met kanaalplaatvloeren waarvan de kanalen als geluidsversterker dienen.

Breken we deze dan ook allemaal weer af wannt deze voldoen echt niet aan de norm wooncomfort geluidsovelast.

Ik ben ook van mening dat wanneer je een woning huurt van een bepaald bouwjaar je er van uit mag gaan dat het allemaal wat minder is dan een woning van 2010.

▶ Beantwoorden

Permalink Antwoord van Caroline Raat op 19 Juni 2012 op 7.38

Gelukkig bestaan er voor dit soort dingen regels en leven we niet in een land waarbij de regel 'wat de gek ervoor geeft' geldt. Laten we wel wezen, de huurder heeft vaak erg weinig keus zodat huisjesmelkers slapend rijk worden als ze niet aan regels worden gebonden.

In het woonruimtehuurrecht wordt, ondanks bouwjaar, uitgegaan van minimumnormen. Daarbij wordt wel gekeken naar (publieke) bouwregelgeving als een soort leidraad. Gaat het om woningen van voor 1971, dan gelden er andere (minder hoge) normen dan voor nieuwe woningen. Maar het is niet zo dat je als huurder maar alles moet accepteren (waaronder een hoge huurprijs die past bij een woning uit 2010). Ook voor oude woningen gelden volgens de huurrechter NEN geluidsnormen. Voldoet een muur daaraan niet, dan gaat de huurprijs omlaag omdat er een huurgebrek is. Afbreken hoeft natuurlijk niet.

Bij de keuring waarover we het hadden, heeft de adviseur de muur niet onderzocht en geen geluidsmeting gedaan. Hij heeft er van een afstand naar gekeken en in zijn rapport geschreven dat hij 'niets bijzonders ziet'. Tja, dat was ook niet de vraag!

Gelukkig is sinds gisteren een schikking met de verhuurder bereikt. Ook hij erkent inmiddels dat de huur die werd gevraagd te hoog was. Eind goed, al goed. Allen, hartelijk bedankt voor het meedenken en graag tot wederdienst bereid!

▶ Beantwoorden

Permalink Antwoord van Michaël de Vos op 19 Juni 2012 op 11.21

Beste Caroline,

Als ik je inderdaad een wederdienst mag vragen: Er werd hierboven gesproken over "huisjesmelkers". Ik zou graag eens een paar woorden wisselen omtrent "geldmelkers". Ik heb Fair4all opgericht met het oogmerk door middel van VOOR-inschrijvingen een alternatieve currency in Nederland (en daarbuiten) te kunnen introduceren. Die currency is rentevrij, dat wil zeggen: tegengesteld dus aan wat het wereldwijde bankensysteem doet. Het bankensysteem creëert namelijk ALLE geld als schuld, waarover permanent rente moet worden betaald. (Zodat weer nieuw geld moet worden geschapen, dat weer tegen rente....etc. etc.). Ik ben een procedure tegen de Nederlandse Bank aan het voorbereiden waarin geldschepping tegen rente als onrechtmatig wordt betiteld. Valt meedenken daarover binnen jouw taak in juridische kwaliteitszorg? (Vooralsnog probeert DNB namelijk halsstarrig niet te antwoorden.)