De bouw online verbonden.

Sociale huursector op lange termijn niet houdbaar.

Op de een of andere manier houdt het fenomeen woningbouwcorporaties mij bezig. Zij nemen een bijzondere plaats in op de woningmarkt. Enerzijds zorgen ze voor goedkope woningen door nieuwbouw en onderhoud collectief te regelen, anderzijds worden ze net als NS in het gareel gehouden door de politiek met betrekking tot het huurbeleid.

Corporaties worden niet door financieel afhankelijke personen gestuurd of gecontroleerd, iets dat zelfs bij beursgenoteerde bedrijven ook niet altijd goed werkt.

Nu moeten zij in de huidige situatie onderhoud en nieuwbouw plegen tegen door de politiek bepaalde huren. In de praktijk zijn de huren zo laag dat een studentenkamer in de steden al bijna evenveel kost als een hele woning met als gevolg dat er wachtlijsten zijn van 5 tot 10 jaar. Bovendien kan je bij een laag inkomen huursubsidie krijgen als de huur maar niet te hoog is (ca. € 680,-) Ik ken studenten geneeskunde in hartje Amsterdam, die daar door hun lange studie gelukkig mee zijn.

Nu probeert minister Blok een beetje marktwerking in te voeren door de huur afhankelijker te maken van de woonomgeving; 4,5% van de WOZ--waarde. Dat betekent dat in aantrekkelijke plaatsen de huur jaarlijks enkele procenten meer verhoogd mag worden om het verschil met de markt, dat wel een factor 3 kan zijn, iets te verkleinen. Ik hoor nu maar nergens in de pers, dat nieuwbouw door corporaties niet meer uitkan wegens de lage huuropbrengsten. Een stagnerend effect gaat ook uit van het prijsvoordeel van bouwgrond voor corporaties bij nieuwbouwprojecten, dat soms gratis tot slechts een kwart is van wat door de overige kopers betaald moet worden. De sector kon dus al moeilijk of helemaal niet bouwen zonder 'sponsoring' door particulieren!! Als er een wachtlijst van 10 jaar bestaat is het logisch, dat mensen meer over hebben voor een woning om eerder aan de beurt te zijn. Waar vraag is kan de prijs omhoog en komt er meer financiële ruimte voor nieuwbouw, waardoor de wachtlijsten verkorten. Een positief effect zou ook nog kunnen zijn, dat huurders eerder uit de Randstad naar goedkopere plaatsen zullen verhuizen. Bovendien zou het logischer zijn de huren meer te koppelen aan woonruimte en omgeving dan aan de huurgeschiedenis en de staat van nieuwbouw. Het gewenste effect van huurverhogingen is dan, dat huurders eerder bereid zullen zijn te verhuizen. Het zal altijd wel een taboe blijven om bewoners te dwingen te verhuizen als ze scheefwonen of te groot wegens wegvallen van partner of het vertrek van kinderen. Laat de huursubsidie dan maar een instrument zijn om e.e.a. te corrigeren. Het maximum zou dan wel omhoog moeten.

Nu zijn de meeste corporaties faliekant tegen de maatregel van 4,5 % WOZ-waarde in zijn artikel van 13 november, omdat in de uithoeken van het land de huren wel eens omlaag moeten gaan wegens deze koppeling van de huren aan de WOZ waarde. Dat is eenvoudig te vermijden door een regel eraan toe te voegen. De huren dienen minimaal gelijk te blijven aan de som van de kosten aan onderhoud, de overhead van de corporatie en (bijvoorbeeld) 1% van de WOZ waarde. Dat dient dan wel aan maxima gekoppeld te worden. Die overhead kan wel oplopen tot 2x de gemiddelde maandhuur van alle woningen! Dat legt een bodem onder de huuropbrengsten om corporaties niet failliet te laten gaan. De ww- en bijstanduitkeringen uitkeringen zijn immers ook in het hele land gelijk.

▶ Hierop reageren

Berichten in deze discussie

Permalink Antwoord van Tom Voshol op 13 Februari 2013 op 9.58

De sociale huursector is van huis uit, sinds de oorlog een zwaar gesubsidieerde sector. Daardoor worden de huren laag gehouden en daar betalen we allemaal aan mee. Het huidige systeem gebaseerd op de WWS functioneert en is redelijk eerlijk. Een uitzondering is er voor het feit dat regionale invloeden niet kunnen worden meegeteld. Een woning met dezelfde punten mag maximaal net zo veel kosten in Amsterdam als in zeg even Dokkum. Je mag dus in Dokkum ook veel minder vragen. Dat mag in Amsterdam ook, maar de lokale markt laat juist veel hogere huren toe. Of het wenselijk is om dit mogelijk te maken is politiek beleid. Het regionale effect is verwoord in de extra punten voor schaarste gebieden. Ook zo een politieke oplossing. Maar goed, we hebben wat.

Nu komt de minister met ondoordachte maatregelen om het geheel aan te passen. Alles boven de huursubsidie grens blijft buiten schot, dus alleen de sociale huur wordt aangepast. Nieuwe huurwoningen voor de huren die gevraagd mogen worden zijn al sinds de oorlog niet mogelijk. De laatste twintig jaar werden de winsten uit de ontwikkelingen van koopwoningen gebruikt om goedkope huurwoningen mogelijk te maken. Tot zover de sociale huursector. Is het enorm blijven subsidiëren van deze goedkope huurwoningen in de toekomst nog mogelijk? Onze onderbuik zegt van niet, gezien de enorme financiële problemen waar het rijk voor staat. Maar als wij met zijn alleen dat belangrijker vinden als zeg even onderwijs, dan kan het natuurlijk wel. Daarnaast staat er een enorme voorraad aan woningen die met enorme subsidies zijn gerealiseerd, die gewoon allemaal met normaal onder houd nog minimaal 50 jaar mee kunnen. De huren hoeven dus alleen maar de onderhoudskosten te dekken. De investering is immers al afgeschreven en terug verdiend.

Mijn reactie op de stelling is dus eenvoudig. De sociale sector is wel degelijk houdbaar, uitgaande van instant houding van de bestaande voorraad. Huursubsidie staat hier los van, dat is een aparte maatregel die zijn eigen beweegredenen kent. Sociale nieuwbouw is niet mogelijk zonder subsidies en dat acht ik niet (meer) wenselijk. Immers, als we de scheefhuur problematiek volgen, kan de conclusie worden getrokken dat er al veel te veel goedkope sociale huur staat. Ergo, er zijn verschillende studies die aantonen dat statistisch er ruim voldoende sociale goedkope huurwoningen zijn voor de inkomens onder de toets grens. Wellicht dat ze soms niet op de goede plek in het land staan, maar dat is een volgend vraagstuk.

▶ Beantwoorden

Permalink Antwoord van Willem Kester op 13 Februari 2013 op 10.33

Beste Tom, in feite ben je het met me eens. Op de winkel passen en de scheefhuurders langzaam meer marktconform laten betalen is de enige optie. Als je alleen bestaande woningen in stand wil houden zeg je in feite dat er jaarlijks 2% gesloopt wordt om na 50 jaar alle woningen kwijt te zijn. Nieuwbouw is niet goed mogelijk zonder financiering door verkoop van bestaande woningen evenals nieuwbouw op slooplocaties. Een mogelijkheid is nog hoogbouw tpv te slopen laagbouw, wegens intensiever grondgebruik en vergroting bouwvolume. Overigens is alles lang nog niet afbetaald. Om o.a. nieuwbouw te financieren is de laatste jaren een schuld van gemiddeld € 35.000,- per huurwoning ontstaan!!!

▶ Beantwoorden

Permalink Antwoord van Tom Voshol op 13 Februari 2013 op 11.10

Beste Willem,

Een kleine nuance als je me toestaat. Waarom sloop van bestaande huurvoorraad. De goedkope huur blijft in mijn visie maatschappelijk en sociaal gezien noodzakelijk. Het zijn er nu mogelijk te veel. Onderzoeken zijn ook niet meer als dat. Het is geen waarheid, maar een onderzoek. Dus de komende jaren zal blijken wat de waarheid is. Ik ben er wel van overtuigd dat heel veel mensen erg goedkoop wonen, met een inkomen dat hoger is als de toetsnorm. Ik vind dat asociaal beleid en gedrag, dus dat moet snel aangepakt.

Dan ontstaat er een stabiele situatie met langer geleden gebouwde goedkope huurwoningen en een duidelijke doelgroep. Die balans wordt waarschijnlijk pas bereikt na afstoten van een deel van de oude voorraad. Uit technische en financiële overwegingen ben ik geen voorstander van sloop. Renovatie spaart milieu en de portemonnee en het houdt zaken betaalbaar. De restschulden krijgen de tijd om afgelost te worden. Er ontstaat weer rust op het sociale huurfront en de rest wordt opgelost in het marktconforme huurdeel.

Belangrijke voorwaarde blijft, laat de overheid er met zijn vingers van af blijven. Maar gezien de onbeholpenheid van de meeste bestuurders op locaal en nationaal niveau, zal dat wel weer te veel gevraagd zijn.