Het moet anders in de woningcorporatiesector. Maar hoe, en langs welke wegen?

Opmerking

Reactie van BouwProfs Redactie op 5 Juli 2013 op 17.04

Reactie van Willem Kester via mail:

De 3 richtingen volgens Jan van der Moolen zijn:

1. Het terugkeren op de stappen van de verzelfstandiging 2. Het doorgaan op het huidig traject met aanpassingen 3. Het doorzetten van de beweging richting de marktsturing.

Het probleem zit in de sociale cultuur die in een corporatie heerst. Als een voormalig overheidsbedrijf zonder subsidie verder moet zal het de mores van de markt moeten overnemen. Dat moet zich vertalen in marktconforme huurprijzen en maximalisatie van de opbrengst van woningen. Wat aan oude woningen dan verdient wordt is een buffer voor slecht renderende woningen, die achtergesteld onderhoud hebben en dus gerenoveerd of zelfs vervangen zouden moeten worden.

Met het verdienvermogen van bestaande goede woningen zal de renovatie en de sloop c.q. nieuwbouw betaald moeten worden. Nu wordt een zelfstandige exploitatie opgezet voor projecten, zodat marktconforme huurprijzen nodig zijn om het rendabel te maken. Goedkope grond is niet meer beschikbaar omdat weinig nieuwbouw meer wordt opgezet, waarbij kopers de kosten van de grond voor sociale bouw grotendeels opbrengen. Het is niet mogelijk sociale huurwoningen te exploiteren zonder bijdragen van het rijk. Als die er niet meer zijn zullen de huren omhoog moeten om renovaties en nieuwbouw te bekostigen. De conclusie is dus, dat gemeenten weer de echt sociale huursector overnemen om de politiek duidelijk te maken dat je geen sociaal beleid kan voeren zonder daar een structurele bijdrage aan te leveren.

Huurverhogingen zijn jarenlang door de politiek bepaald en daar krijgen zij nu de rekening voor. De aantrekkelijke woningen of hele corporaties zouden door pensioenfondsen overgenomen moeten worden tegen prijzen gerelateerd aan de huuropbrengst. Bij een huur van € 500,-/mnd kan de koopprijs van die woning in goede staat van onderhoud slechts maximaal € 100.000,- bedragen. Oudere woningen met een levensduurverwachting van bijv. nog 20 jaar zijn nog maar € 40.000,- waard. Een renteopbrengst van ca. 2% is al weinig maar voor de afschrijvingen en renovaties is toch ook minimaal 2% nodig. Daarnaast zijn kosten als belastingen, onderhoud en overhead (corporatiekosten) ook goed voor 2 % van de stichtingskosten.

Gerelateerd aan de huurprijzen zijn de woningen dus veel minder waard dan de marktprijzen in vrije verkoop. Een marktpartij als de pensioenfondsen of verzekeraars hebben dan een direct belang bij een meer commerciele dan een sociale cultuur, dat onontbeerlijk is voor een professionele bedrijfvoering.