De bouw online verbonden.

Woningsplitsing aan banden gelegd via bestemmingsplan, wat valt hier aan te doen?

De stad Groningen kent een aantal wijken waar erg veel studenten wonen en waardoor veel overlast is ontstaan voor bewoners in deze wijk. Om de overlast in te dammen is destijds de zgn. 15% regeling in het leven geroepen. D.w.z. dat per straat maximaal 15% van de woningen onttrokken mag worden om te gebruiken als studentenhuisvesting.

Vastgoedbedrijven zijn hier handig op in gesprongen door bestaande woningen te splitsen. Dit heeft 2 'voordelen': er ontstaan kleine zelfstandige woningen die geliefd zijn bij studenten en starters (en onder BB.2012 erg makkelijk zijn te realiseren) en daarnaast ontstaan nieuwe woningen in de straat waardoor het percentage onttrokken woningen daalt en er weer mogelijkheden waren voor nieuwe studentenwoningen (kamerverhuur).

Om dit laatste tegen te gaan is er ineens, sinds gisteren, een ontwerp bestemmingsplan ter inzage komen te liggen waar het splitsen van woningen sterk aan banden wordt gelegd. Er mag straks alleen nog maar gesplitst worden als een woningen (bestaand) 140m2 GBO heeft en de nieuwe woningen minimaal 50m2 GBO hebben na splitsing.

Het gros van de reguliere woningvoorraad is tussen de 120 en 130m2... Wat gaat dit bestemmingsplan doen met de woningmarkt? De weinige woningen die nog verkocht werden in bepaalde wijken gingen naar vastgoedhandelaren. Prijzen waren al drastisch gedaald, maar zullen nog verder zakken omdat er nu helemaal geen vraag meer is...

De schaarse, grotere woningen, zullen dan wel weer gretig aftrek vinden, mits de prijzen niet te sterk zullen stijgen. Aanbod van starterswoningen is er vrijwel al niet meer in de stad en de corporaties hebben ook alles al stil gelegd om minister Blok te sarren.

Wat doet dit voor de werkgelegenheid: makelaars, vastgoedbedrijven, particuliere beleggers, aannemers en klussenbedrijven, architecten en tekenbureaus. Dit gaat er in hakken ben ik bang.

De accountmanagers bij de gemeente geven aan ook verrast te zijn door het ontwerp-bestemmingsplan. Het ligt nu ter inzage. Zijn er mogelijkheden om hier iets tegen te doen?

Bijlagen:

Woningsplitsing_ontwerp_1.pdf, 933 kB

▶ Hierop reageren

Berichten in deze discussie

Permalink Antwoord van Michaël de Vos op 14 Juni 2013 op 13.29

Je kunt er iets tegen doen. Tenminste: als je in staat bent hard te maken dat dit idee strijdig is met goede beginselen van ruimtelijke ordening en gebruik. Daar zul je een hader dobber aan hebben, want ik neem aan dat de gemeente een z.g. GROB heeft laten schrijven? een Goede Ruimtelijke OnderBouwing. Als het je lukt die stevig en inhoudelijk lek te schieten heb je kansen in bezwaar en beroep. Zorg vooral dat je doel maatschappelijk belang is, geen persoonlijk belang.

▶ Beantwoorden

Permalink Antwoord van Roland Scholten op 14 Juni 2013 op 16.29

Tegen het ontwerpbestemmingsplan kunnen zienswijzen naar voren gebracht worden. Deze zienswijzen moeten inhoudelijk ingaan op de onderbouwing die de gemeente heeft gegeven. Dat kan betekenen dat argumenten van de gemeentelijke onderbouwing onderuit gehaald worden. Maar het kan ook inhouden dat argumenten naar voren worden gebracht die in de onderbouwing van de gemeente achterwege zijn gebleven en die kunnen leiden tot een andere beoordeling.

Bij globale lezing van het bijgevoegde bestand met het ontwerpbestemmingsplan zie ik dat de wijziging onder andere is ingegeven doordat bij de wijziging van het Bouwbesluit 2012 het mogelijk is geworden dat kleinere woningen worden omgebouwd tot kleine wooneenheden. Hierdoor neemt de voorraad 'gezinswoningen' af. Het lijkt er op dat de gemeente het aantal 'gezinswoningen' op peil wenst te houden. Dit kan een zwaarwegend maatschappelijk belang zijn. Als je kunt onderbouwen dat met het bestemmingsplan het doel niet wordt bereikt (of dat er door de maatregel andere maatschappelijke problemen ontstaan, die mogelijk niet zijn afgewogen) is er een kans op succes.

Het kenbaar maken van zienswijzen hoeft niet te leiden tot een gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan door de gemeenteraad. Maar tegen een vastgesteld bestemmingsplan beroep worden aangetekend bij de Raad van State. Deze toetst onafhankelijk (de afweging in) het bestemmingsplan. Bedenk wel dat de gemeente een grote vrijheid heeft in het beleid dat ze wil regelen. De rechter (Raad van State) is terughoudend om die vrijheid te beperken.

Let op, om beroep in te kunnen stellen bij de Raad van State moet je belanghebbende zijn. Je moet kunnen onderbouwen welk belang je hebt bij de beroepszaak. De Raad van State beoordeelt of je inderdaad belanghebbende bent. Als de Raad van State vindt dat je geen belanghebbende bent, wordt je beroep niet ontvankelijk verklaard en heb je geen mogelijkheden om iets tegen het vastgestelde bestemmingplan te doen.