De bouw online verbonden.
4 vragen ivm een bouwkundige rechtzaak, wat vinden jullie?
Caroline Raat is werkzaam als researcher bij het Centrum voor Juridische Kwaliteitszorg bij de universiteit van Twente. In de BouwProfs groep op Linkedin stelt zij de volgende vragen:
Als jurist kom ik vaak bouwkundige vragen tegen, reden om me bij deze groep aan te sluiten. Het kan dan gaan om bouwvergunningskwesties, maar ook om huurzaken. Voor een client zit ik nu met een aantal juridisch-bouwkundige vragen. Het gaat om een huurgeschil waarbij gebreken een rol spelen. Er is een bouwkundig rapport opgemaakt, maar dat is heel erg summier. Zoals het hoort, is het zuiver bouwtechnisch en geeft het geen antwoord op juridische vragen. Toch zou ik graag willen weten wat jullie mening over deze kwestie is.
Vraag 1:
Met een meter is vastgesteld dat de buitenmuren beneden een vochtpercentage van 20-22 % hebben. Elders is het percentage 8-10%. Nu ben ik geen bouwkundige, maar ik weet wel dat voor het schilderen van hout en muren er een vochtpercentage van max. 5 % vereist is. Volgens het RIVM zijn hiervoor ook geen vaste normen, maar een vochtpercentage in juni van 20-22 % lijkt mij rijkelijk hoog. Kan hier sprake zijn van koudeval of iets anders?
Vraag 2:
Er is vastgesteld dat de scheidingsmuren met de buren halfsteens zijn, zonder enige isolatie. Er is dus veel geluidsoverlast, vooral ook omdat de buren houten vloeren hebben en veel kinderen. Overlast betreft vooral stemmen en lopen. Het betreft een jaren dertigwoning, dus dat is niet ongewoon. De verhuurder vindt daarom dat het geen gebrek is. Volgens mij is het dat wel, volgens het Gebrekenboek van de Huurcommissie is gebrek aan geluidsisolatie en geluidsoverlast wel een gebrek. Wat vinden jullie?
Vraag 3:
Er is vastgesteld dat de buitenmuren oud isolatiemateriaal bevatten (wit schuim, jaren 80?). Voldoet dat aan de vereisten van goede warmte- en geluidsisolatie?
Vraag 4:
Op de zolder en in de slaapkamers (schuin dak) zitten oude lekkageplekken (lekkend dak). Het lekt niet meer en het dakhout lijkt opgedroogd, maar de plekken zitten er nog. Er hangt vrijwel voortdurend een muffe lucht. Kan dit schimmel zijn, of kan het zijn dak het dakhout toch gaar is?
Alvast bedankt voor het meedenken!
Weergaven: 7055
Berichten in deze discussie
-
Permalink Antwoord van Mark Maas op
-
Je moet eigenlijk de situatie met eigen ogen zien maar de klachten doen mij erg denken aan condensatie problemen. Het gaat waarschijnlijk om een nageisoleerde woning. De bolletjes die ze er in de jaren 80 in spoten zakken naar verloop van tijd uit. Zo staan er allemaal plaatselijke koudebruggen. Veelal onder de kozijnen. Zo ontstaan er plekken waar geen isolatie meer zit en dus kouder zijn dan de rest van het huis. Juist op deze plekken gaan het vocht zich dan concentreren. Vocht condenseert op de koudere plekken.
Het kan ook nog zijn dat er tijdens de bouw al koudebruggen aanwezig waren. Bijvoorbeeld een stuk steen in de spouw die het buitenblad met het binnenblad heeft verbonden. Dat soort fouten werden veel gemaakt in die tijd. Bij een ongeisoleerde spouw heb je hier niet zo gek veel last van omdat de hele muur relatief koud is. Ga je echter naisoleren dan krijg je juist problemen omdat een groot deel van de wand warm wordt gemaakt behalve natuurlijk de plaatsen waar zich een koudebrug bevind. Dan gaat al het vocht in de woning condenseren op deze koude plekken.
Bij het dakhout zul je ook moeten zien te achterhalen of hier iets is gedaan met naisolatie. Dat kan op een verkeerde manier zijn aangebracht. Zonder dampremmende laag aan de binnenzijde bijvoorbeeld. Dan trekt het vocht in de konstruktie en kan het dakhout gaan schimmelen en rotten. Als je het echt kunt ruiken dan is de rotting nog steeds gaande.Algemeen principe: In een huishouden wordt veel vocht geproduceerd. Dus het vochtpercentage in huis is meestal veel hoger dan daarbuiten. De natuur zoekt altijd naar evenwicht dus vind er vochttransport plaats van binnen naar buiten. Koude lucht kan minder vocht bevatten dan warme lucht. Dus de lucht koelt af en dan ontstaat er condensatie.
-
Permalink Antwoord van C.A. Goudzwaard op
-
De combinatie van vocht en naisolatie kan duiden op uitgezakt materiaal of zelfs materiaal wat niet meer aanwezig is. Lijkt me goed om juist daar iets meer onderzoek te doen. Wat geluid betreft is het lastig.
Erg subjectief allemaal. Met hele aardige buren heb je geen last. Ook hier geldt meten is weten. Al vraag ik me af of er op juridsche gronden iets valt af te dwingen. Ik denk namelijk dat dit niet het geval is.
Kortom eerst meer onderzoek, daarna kun je pas echt wat zeggen.
-
Permalink Antwoord van Michaël de Vos op
-
Zoals zo vaak bij dit soort vragen: onvolledige informatie. Het lijkt me verstandig dat de opdrachtgevers/cliënten een expertiserapport laten maken (Is er sprake van rechtsbijstandsverzekering?) en anders zal ultimo de rechter wel een rechtbankdeskundige benoemen.
Dan toch maar even vaag: vraag 1 kan op condens. vochtdoorslag door de isolatie (nageschuimde muur?) duiden en ook nog wel andere lekkage. Onderzoek is nodig. Vraag 2: HALF-steens is ook voor een jaren dertig woning wel ongewoon. Meestal hebben we het dan toch over steens. Hoe dan ook: het zelfde antwoord als bij vraag 3: Het rechtens verkregen niveau (dus ten tijde van de bouwvergunning) is maatgevend, maar dat weet u wel denk ik. Vraag 4: wordt er wel geventileerd?
-
Permalink Antwoord van pieter hennipman op
-
Eigenlijk is het niet te beantwoorden zonder de situatie ter plekke te hebben gezien. Toch zal ik proberen je vragen te beantwoorden.
Vraag 1
Het vochtpercentage van hout mag niet hoger zijn van 18% voor schilderwerk en tijdens het plaatsen. 22% vocht kan prima, wanneer is er gemeten. Vlak na een regenbui?
Vraag 2
Geluid is burenruzie oorzaak nummer 1. De verhuurder dient maatregelen te nemen, jaren 30 woning of niet. Geluidsisolatie is zeer goed met bouwbiologische materialen te verwezenlijken. Met bijkomend voordeel dat het binnenklimaat ook gezonder wordt en meer comfort geeft voor de bewoners.
Vraag 3
Als bouwbioloog vind ik geen enkel isolatie materiaal wat niet natuurlijk is verkeerd. Of het isolatie materiaal nog voldoet kan gecontroleerd worden met een infrarood foto. Spouwmuur isolatie vernieuwen is zo goed als onmogelijk.
Vraag 4
Vocht door condensatie of lekkage en schimmel gaan hand in hand. De schimmelbron moet gesaneerd worden. Plus wordt er wel goed geventileerd daar op zolder?
-
Permalink Antwoord van Meino Weening op
-
Klinkt als een combinatie van problemen. Naisolatie die ingezakt is of een bestaande constructie met koudebruggen kan een oorzaak van vochttransport zijn of het vasthouden van vochttransport. Wellicht met een warmtecamera de gevel bekijken?
Halfsteens muur is niet heel aannemelijk, maar kan voorkomen (misschien is de woning iets ouder?). Het bouwbesluit 2012 geeft geen eisen voor geluid bij bestaande bouw. Zoals Michael al aangeeft is dit het rechtens verkregen niveau. Ik kan je niet vertellen of de eisen van de huurcommissie boven het bouwbesluit gaan...
Als er geen permanente afzuiging in de woning is dan kan 'leefvocht' voor de muffe geur op zolder zorgen.
-
Permalink Antwoord van Eric Hogenbirk op
-
Caroline,
Geld het item voor de buitenmuur aan de binnen of buitenzijde van de woning?
Met betrekking tot het vochtpercentage, dit geld alleen voor het feit dat je gaat schilderen. Bij een te hoog vochtpercentage hecht de verf niet. Dit staat dus los van verdere eisen aan het gebouw.
Over de eventuele oorzaken zoals koude bruggen etc. is al voldoende geschreven door mensen die al hebben gereageerd.
Aan geluidisolatie en contact geluid worden vandaag de dag eisen gesteld bij nieuwbouw. Daar zal het probleem dan ook een stuk minder zijn. Bij een jaren dertig woning kun je dit niet voorkomen. De verhuurder kan de woning dus in deze staat verhuren en je kunt hem volgens mij niet verplichten om er iets aan te doen.
Voor de isolatie geld hetzelfde. Tegenwoordig moet er een bepaalde Rc-waarde worden gehaald bij nieuwbouw. Deze norm kun je halen door goede isolatie toe te passen. Zolang het energielabel nog niet verplicht is en de eigenaren van woningen niet verplicht worden om de isolatie-waarden te up-graden, kun je de verhuurder niets maken. Om tevreden huurders te krijgen zou de verhuurder wel stappen kunnen ondernemen. Deze stappen kosten geld en ik denk niet dat de verhuurder dat geld uit wil geven.
Sommige verhuurders worden niet voor niets huisjesmelkers genoemd.
Dak en muffe lucht. Ik weet niet of de huurder er momenteel al woont, of dat het een leeg staande woning is (of een tijd heeft leeg gestaan). De muffe lucht kan meerdere oorzaken hebben. Geen, of onvoldoende ventilatie (was in jaren 30 niet verplicht). Misschien zit er een dakraampje en kun je de zolder een tijdje door luchten. Vochtige muren (schoorsteen o.i.d.). Bestaande vloerbedekking van vorige huurder. Bestaand zachtboard etc. Hier zou eens naar gekeken kunnen worden.
Ik denk dat je als huurder jezelf de vraag moet stellen wil ik deze woning voor dit bedrag en onder deze condities huren.
Ik denk namelijk niet dat je de verhuurder kunt dwingen om aan de genoemde punten iets te doen. Je kunt het wel vragen, ook met betrekking tot verhuurbaarheid in de toekomst.
-
Permalink Antwoord van ing. P.J. de Vries op
-
Vraag 1. Ik weet niet met wat voor meter er wat precies gemeten is maar ik denk dat de elektrische geleidbaarheid is gemeten en dan is het logisch dat er beneden dan een hoger getal uitkomt dan hogerop. het is normaal dat bouwvocht in een muur naar beneden zakt, onderweg de normale zouten oplost en onderin verdampt het water waar het zout achterblijft en het zoutgehalte daardoor wat hoger is en de geleidbaarheoid dus ook hoger. Ik acht een gebrek niet aangetoond.
Vraag 2. halfsteens scheidingsmuren? Dan zijn dat geen dragende muren? Niet erg geloofwaardig. Geluidsoverlast komt ook voor bij zeer goed geisoleerde woningen, zelfs als bij meting die hoge isolatoewaarde wordt bevestigd. Isolatie betekent nu eenmaal niet dat je niets hoort. Maar aan welke eis zou een pand uit de jaren volgens u moeren voldoen? Aan de regelgeving van de jaren '30 of aan het huidige bouwbesluit? Het enige argument kan misschien zijn een extreem lage isolatiewaarde. ik acht een gebrek niet aangetoond
Vraag 3. Een jaren '30 woning die in de jaren '80 is geisoleerd. Wat is daar mis mee? De kleur van het schuim is wit? Welke kleur zou het dan moeten zijn? Ik acht een gebrek niet aangetoond.
Vraag 4. Het dakhout vertoont sporen van een eerdere lekkage? Zou dat ook condens geweest kunnen zijn sinds we van de kolenkachel in de jaren '30 op aardgas zijn overgestapt in de jaren '60? Of zitten de sporen niet in de buurt van de schoorsteen? Muffe lucht doet mij meer denken aan onvoldoende ventilatie.Ik geloof niet dat hier een gebrek wordt aangetoond.
Technocentrum Afbouw
-
Permalink Antwoord van Henk Tholen op
-
Dit is inderdaad geen eenvoudige kwestie. Om alles goed te kunnen beoordelen ontbreken een aantal gegevens en zal een nader onderzoek, zowel bouwkundig als juridisch, nodig zijn.
1. het vochtgehalte is te hoog. Dit kan veroorzaakt worden door een aantal factoren;
A. Meest aannemelijk is dat het te maken heeft met de onder 3 genoemde spouwmuurisolatie welke, door verzakking en veroudering, een vochtbrug heeft veroorzaakt;
B. Van de fundering uit opgetrokken vocht;
Beide te onderzoeken door een endoscopisch onderzoek in de spouwmuur. Juridisch gezien is dit een gebrek welke door de verhurende partij moet worden onderzocht en opgelost.
2. De geluidoverlast is in basis niet verwijtbaar is aan de verhuurder. Het is echter wel zo dat de huurder, vanuit de hoogte van de huursom, een bepaald verwachtingspatroon mag hebben over de kwaliteit van de woning. Geluidoverlast is hier en onderdeel van.
3. Een onderzoek is noodzakelijk om de kwaliteit te bepalen en of dit geen veroorzaker is van andere problemen.
4. Ook dit behoeft nader onderzoek. De ventilatie op de zolder is een belangrijk item, maar ook de aard van de lekkage en de eventuele gebreken in bouwfysische opbouw moet nader onderzocht worden.
Al met al heeft de verhuurder een verantwoordelijkheid om de klachten, als vermeld, te laten onderzoeken.
-
Permalink Antwoord van Caroline Raat op
-
Beste allemaal,
hartelijk dank voor jullie uitgebreide toelichtingen! Wat betreft de isolatie van de buitenmuren: ik denk dat het inderdaad het geval is dat deze niet meer up to date is. Ik heb even wat zitten googlen en ben erop uitgekomen dat het uf-schuim is, geen korrels. Er is een endoscopisch onderzoek gedaan en de adviseur stuitte op dit schuim en kwam niet verder. De vraag is wat de isolerende waarde is van verouderd uf schuim. Weet iemand daar antwoord op?
Wat betreft de geluidsoverlast: dit is wel degelijk de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Het is weliswaar geen bouwkundig gebrek (in 1930 bestonden hiervoor geen publieke regels zoals Wabo, bouwbesluit, bouwverordening), maar als je kijkt naar de civielrechtelijke regels (regels tussen burgers) voor huur en verhuur van woningen, dan zien we het volgende:
Artikel 7:204 Burgerlijk Wetboek geldt voor alle soorten huur en verhuur
1.De verhuurder heeft met betrekking tot gebreken van de zaak de in deze afdeling omschreven verplichtingen.
2. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te
rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat
een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden
zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.Artikel 241 BW geldt speciaal voor woningen
Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur wordt bepaald welke tekortkomingen in elk geval
als gebreken worden aangemerkt. Van de krachtens dit artikel vastgestelde bepalingen kan niet ten
nadele van de huurder worden afgeweken.Deze algemene maatregel van bestuur is het Besluit huurprijzen woonruimte. Hierin wordt o.m. als ernstige gebreken en tekortkomingen genoemd: onvoldoende geluidsisolatie van woningscheidende binnenmuren, binnenwanden, vloeren of plafonds.
Oftewel: het is de verantwoordelijkheid van de verhuurder om gebreken te verhelpen. Een gebrek is alles dat het huurgenot vermindert. Geluidsoverlast verhindert het huurgenot. Onvoldoende geluidsisolatie van scheidingsmuren met de buren is volgens het Besluit huurprijzen woonruimte sowieso een gebrek.
In beginsel moet de verhuurder het gebrek verhelpen, anders heeft de huurder in elk geval recht op een lagere huurprijs. Daar is het in deze zaak om begonnen. Hier is sprake van een 'inherent gebrek', een gebrek dat 'hoort' bij de woning. Alle jaren 30-woningen met halfsteens scheidingsmuren hebben dit gebrek. Het betekent niet dat de woning op zich niet deugt, wel dat er minder huur voor kan worden gevraagd. Of dat de verhuurder moet gaan isoleren.
Althans, dat vindt mijn klant en ik ben het met hem eens. Maar ik hoor graag andere ervaringen!
-
-
Ben benieuwd wat de rechter zegt want die beslissen uiteindelijk en niet de advokaat van een huurder die minder huur wil betalen.
Maar...natuurlijk is het een goede zaak als de verhuurder zijn woonruimte aanpast aan verwachtingen die een huurder tegenwoordig mag hebben.
Mij lijkt het inderdaad interessant welke uitspraak hier gedaan wordt, immers wist de huurder dat het om een huis uit 1930 en geen nieuwbouw gaat. Dat kan namelijk behoorlijke gevolgen hebben voor de hele huursector, zeker als over enkele jaren blijkt, dat we in onze isolatiegekte met volledig verkeerd materiaal werken terwijl dat op dit moment al bekend is.
Schimmels met als gevolg chronische gezondheidsgevolgen verminderen dagelijks het woonplezier van talloze huurders en woningeigenaren.
-
-
Beste Beate, ik ben geen advocaat gelukkig;-)
Niet voor niets worden woningen van grote verhuurders (woningcorporaties) regelmatig gerenoveerd om aan de eisen van de tijd te voldoen. Anders zouden alle huurders nog steeds bij een kolenkacheltje zitten te kleumen en dampen in te ademen!
Overigens zijn over huurgebreken al veel uitspraken gedaan. Wat betreft het geluidsverhaal, dat is mij wel duidelijk. De bouwdeskundige is uitgegaan van een bouwgebrek i.p.v. een huur(genot)gebrek.
Maar die andere kwesties zijn nogal technisch, en helaas heeft de deskundige het daar laten afweten. Dus ben ik blij met jullie inzichten, want die zijn misschien wel niet eenduidig, maar ze helpen me toch verder!
-
-
Het Burgelijk Wetboek refereert met haar conformiteitsbeginsel (7:204) altijd aan de bepalingen uit de bouwregelgeving en soms, maar minder dwingend, aan "algemeen gebruikelijke normen" (NEN, NEN-EN, DIN etc.). De renovatie- en onderhoudscycli van corporaties hangen vooral af van lasten, afschrijvingen en maatschappelijke verouderingen. Nauwelijks van regelgeving. Ik sluit mij vooralsnog aan bij hetgeen mijnheer de Vries schrijft: de gebreken zijn nog niet aangetoond. Nu Caroline schrijft dat er al een expertise is uitgevoerd die niet heeft opgeleverd wat zij wil, denk ik dat zij of teveel wil, of dat de expert zijn huiswerk niet goed heeft gedaan.
- ‹ Vorige
- 1
- 2
- Volgende ›
Welkom bij
BouwProfs
© 2024 Gemaakt door Michel Eek.
Verzorgd door
