De bouw online verbonden.
Houden gemeenten bij hun woningbouwprogramma’s te weinig rekening met bewonerswensen?
Gemeenten houden bij hun woningbouwprogramma’s te weinig rekening met bewonerswensen, vindt de Neprom. ‘Maak een einde aan het huidige sovjet-model’, zegt voorzitter Noordanus.
De woningmarkt verandert volgens de Neprom (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) komende jaren steeds sterker, van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd. Projectontwikkelaars, architecten, corporaties, gemeenten en stedenbouwkundigen moeten een nieuwe weg inslaan, zegt voorzitter Peter Noordanus. ‘Degenen die denken dat het na de crisis vanzelf weer aantrekt, komen bedrogen uit.’
Hoog tijd voor een andere aanpak, stelt hij. ‘Het is in de zo snel veranderende woningmarkt op twee punten goed aan het misgaan. Dan gaat het om het soort woningen én om de architectuur. In de bouwprogramma’s van gemeenten zie je een groot overschot aan appartementen, vaak gepland op plekken waar mensen helemaal niet in een appartement willen wonen. En in de architectuur wordt onvoldoende rekening gehouden met de smaak van de woonconsument. Het is een dubbele fout: hoge dichtheden én vergeten wat de mensen willen.’ Noordanus spreekt van een ‘stalinistische’ woningmarkt volgens ‘sovjet-model’.
Bij bouwplannen lijken de wensen van toekomstige bewoners geen rol te spelen. ‘In de steden buitelen wethouders over elkaar heen met hun ambities voor compactheid. Vooral in de Randstad doen ze aan haasje-over. Gevolg is dat een enorme overprogrammering is ontstaan van appartementen die je aan de straatstenen niet kwijtraakt. In vooroorlogse wijken staan nu al nieuwe appartementen leeg. Dat is structureel. Er moet meer worden nagedacht over attractieve woonmilieus.’
Voor Noordanus staat vast: ‘Als mensen moeten kiezen tussen een kraak-noch-smaak-appartement in de stad, of voor laagbouw in een suburb, dan kiezen ze het laatste.’ En dat leidt alleen maar tot extra files, zegt hij. ‘Compact bouwen bindt mensen echt niet aan de stad, al lijken beleidsmakers dat soms wel te denken.’ Noordanus beaamt dat het in de Nota Ruimte vastgelegde streven om landelijk 40 procent van alle nieuwe woningen binnenstedelijk te bouwen, bij gemeentelijke planontwikkeling een grote rol speelt.
Lees het volledige artikel via http://bit.ly/3NVmIQ
Bent u het eens of oneens met de stelling dat gemeenten te weinig rekening houden met bewonerswensen?
BouwProfs hoort graag uw mening.
De woningmarkt verandert volgens de Neprom (Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) komende jaren steeds sterker, van aanbodgestuurd naar vraaggestuurd. Projectontwikkelaars, architecten, corporaties, gemeenten en stedenbouwkundigen moeten een nieuwe weg inslaan, zegt voorzitter Peter Noordanus. ‘Degenen die denken dat het na de crisis vanzelf weer aantrekt, komen bedrogen uit.’
Hoog tijd voor een andere aanpak, stelt hij. ‘Het is in de zo snel veranderende woningmarkt op twee punten goed aan het misgaan. Dan gaat het om het soort woningen én om de architectuur. In de bouwprogramma’s van gemeenten zie je een groot overschot aan appartementen, vaak gepland op plekken waar mensen helemaal niet in een appartement willen wonen. En in de architectuur wordt onvoldoende rekening gehouden met de smaak van de woonconsument. Het is een dubbele fout: hoge dichtheden én vergeten wat de mensen willen.’ Noordanus spreekt van een ‘stalinistische’ woningmarkt volgens ‘sovjet-model’.
Bij bouwplannen lijken de wensen van toekomstige bewoners geen rol te spelen. ‘In de steden buitelen wethouders over elkaar heen met hun ambities voor compactheid. Vooral in de Randstad doen ze aan haasje-over. Gevolg is dat een enorme overprogrammering is ontstaan van appartementen die je aan de straatstenen niet kwijtraakt. In vooroorlogse wijken staan nu al nieuwe appartementen leeg. Dat is structureel. Er moet meer worden nagedacht over attractieve woonmilieus.’
Voor Noordanus staat vast: ‘Als mensen moeten kiezen tussen een kraak-noch-smaak-appartement in de stad, of voor laagbouw in een suburb, dan kiezen ze het laatste.’ En dat leidt alleen maar tot extra files, zegt hij. ‘Compact bouwen bindt mensen echt niet aan de stad, al lijken beleidsmakers dat soms wel te denken.’ Noordanus beaamt dat het in de Nota Ruimte vastgelegde streven om landelijk 40 procent van alle nieuwe woningen binnenstedelijk te bouwen, bij gemeentelijke planontwikkeling een grote rol speelt.
Lees het volledige artikel via http://bit.ly/3NVmIQ
Bent u het eens of oneens met de stelling dat gemeenten te weinig rekening houden met bewonerswensen?
BouwProfs hoort graag uw mening.
Weergaven: 174
Berichten in deze discussie
-
Permalink Antwoord van Hans Pardoel op
-
Stelt u de vraag maar eens aan mensen die al jaren ingeschreven staan bij woningbouwverenigingen. Zij wachten al jaren totdat er een woning wordt aangeboden die aantrekkelijk en betaalbaar is. (wachtlijsten van 5 tot 10 jaar is heel gewoon). Met name de nieuwbouwwoningen doen het erg slecht als de toekomstige bewoner mag kiezen. Noodgedwongen vanwege scheiding, of uit de voormalige oude woning geduwd door de gemeente vanwege achterstallig onderhoud moeten zij wel kiezen uit slecht of slechter. En met erg weinig groen eromheen, waardoor er van privacy en extra zuurstof al helemaal geen sprake meer is. Dit soort situaties zorgt er mede voor dat mensen vol ongenoegen zitten en dit gaan uiten op een verkeerde manier (vandalisme, verveling, verslavingen,(huiselijk) geweldstoename. Dan zijn bewoners ook niet meer trots op hun wijk. Wie wil daar nou echt wonen. Dan ontstaat een soort Bijlmersfeer waar niemand op zit te wachten. Het roer moet echt om. Investeren in je inwoners, jouw stemmers maakt de politiek ook weer geloofwaardig. Politiek die durft te investeren in haar achterban dus. En daar kan de (duurzame) bouwsector zijn vruchten weer van plukken. Goed voorbeeld doet goed volgen!
-
Permalink Antwoord van Ferry Heijbrock op
-
Als we sinds de tweede wereldoorlog niet een jarenlang volgehouden Stalinistische volkshuisvesting hadden gehad, dan hadden we nu dit probleem niet. In de wederopbouwperiode was het beleid noodzakelijk alleen al vanwege de woningnood, het aantal onverklaarbaar bewoonde woningen en het gebrek aan materialen. Daar zijn later andere verborgen argumenten bijgekomen. Wie heeft er immers belang bij een volgehouden woningtekort. Dat zijn woningeigenaren die de schaarste beloond zien met voordurend stijgende prijzen en gemeenten die binnenlopen op de grondprijzen.
Het probleem is ook al veel langer geleden gesignaleerd. Ook toen, en ik spreek van zo'n 15 jaar geleden, werd al gezegd dat de woningmarkt van een aanbod- naar een vraaggestuurde markt zou gaan. Het Stalinisme is in onze streken echter blijven bestaan, niet alleen op rijksniveau, maar meer nog op provinciaal en gemeentelijk niveau. Daarbij is de gemeentelijke belangstelling voor appartementen ook goed verklaarbaar omdat die nu eenmaal meer grondopbrengsten genereren dan grondgebonden woningen.
Het Stalinisme blijft voorlopig gewoon doorgaan dankzij een restrictief ruimtelijk beleid. Op zich begrijpelijk gezien de beperkte ruimte in ons land. Dat kost alleen wel een paar centen. Binnenstedelijk bouwen akkoord, maar als daar geen nieuwe uitleg tegenoverstaat waarvan de opbrengsten in de steden gepompt kunnen worden, zal er subsidie bij moeten. Om zo min mogelijk subsidie kwijt te zijn, zal er dus wederom voor veel appartementen gekozen worden. Zogenaamd omdat dit een prachtig debiet oplevert voor voorzieningen als openbaar vervoer. In werkelijkheid alleen maar vanwege de centen. Het is dus goed dat Noordanus tot andere inzichten is gekomen, maar helaas is er meer voor ndoig om het Stalinisme niet alleen in Rusland maar ook bij ons uit te bannen.
-
Permalink Antwoord van BouwProfs Redactie op
-
Reactie via Linkedin van Jan Th. van der Heeden, ruimteregisseur:
"Eindelijk gaat er weer een Berlijnse muur vallen.
Noordanus heeft volkomen gelijk, maar het berouw komt wel erg laat.
Intussen zijn er wel decennialang woningen gebouwd die louter waren geïnitieerd door gewenste ruimtelijke oplossingen en financiele motieven die alleen konden worden uitgenut in een situatie van schaarste. De levenscyclus van een groot deel van deze woningen zal vermoedelijk kort zijn.
De noodzakelijke omslag die door NIMA Bouw en Vastgoed al decennialang wordt bepleit gaat nu echt komen en er zijn al goede technieken beschikbaar om op voorhand klanten en klantgroepen bij de ontwikkeling te betrekken.
Overigens moeten we ons ook niet laten verleiden tot het onmiddellijk categoriseren van woningtypen in die zin dat er een absolute tegenstelling is tussen gestapelde bouw en grondgebonden woningen. Zo is b.v. zelfs in een kleinschalige historische binnenstad als die van Gouda door MAB in de jaren '80 een winkelcentrum ontwikkeld (Nieuwe Marktpassage) met daarop een aantal woningen zodanig georganiseerd en gegroepeerd dat het lijkt op een geliefd woonhofje, alleen op een hoger niveau. Meervoudig ruimtegebruik zoals het hoort. Ook de ondergrond biedt nog vele ongebruikte mogelijkheden (verkeer, goederentransport en - opslag, parkeren).
De overheid dient zich zeer terughoudend op te stellen waar het gaat om ingrepen in de lokale markt. Marktgericht werken moet je aan marktpartijen overlaten, met uitzondering van de sociale huursector, maar dan zonder scheefwoners!
Wat betreft de architectuur heeft Noordanus ook gelijk. Brandevoort is een prachtig voorbeeld dat door architecten en stedenbouwkundigen vaak wordt bekritiseerd maar dat zeer geliefd is bij bewoners. Die ivoren torens van vormgevers die weten wat goed is voor ons allen moeten ook maar eens gesloopt worden; ook daar is dienstbaarheid aan de klant en goede communicatie met die klant essentieel. Richt je daar dus op en breng nieuwe elementen in door b.v. ook op gebiedsniveau vanaf het begin met duurzaamheidsprincipes te ontwerpen. Niet gericht op de laagste stichtingskosten maar wel op een langdurige efficiente en prijsvriendelijke exploitatie.
Jan Th. van der Heeden
Bestuurslid NIMA Bouw en Vastgoed"
-
-
Reactie via Linkedin van Roy Peters, eigenaar Abelen Makelaars en Taxateurs BV:
"Het antwoord is ja, maar in hoeverre zijn marktpartijen "goed" op de hoogte wat de bewoners willen? De vraagzijde is mijn inziens onvoldoende in beeld of achterhaald, laat staan dat de consument aan het woord komt. Los van het interieur en exterieur heeft de consument/bewoner ook graag een mening over de woonomgeving. Makelaars zouden hier een prima rol kunnen vervullen maar dan moeten ze wel in de processen betrokken worden."
-
Permalink Antwoord van Michiel Daalmans op
-
Helaas nog te weinig - m.i. door een hoeveelheid aan andere belangen die er spelen. Dat is zowel aan de marktkant (rendement) als de overheidskant (politieke belangen) het geval. Aan onderzoeksmiddelen overigens geen gebrek. Inmiddels zijn er genoeg 'crowdsourcing' middelen om makkelijk en goedkoop onderzoek te doen. Zie ook de opkomst van sites als: www.wijbouweneenwijk.nl
Toch blijkt er zowel aan de bewonerskant als ontwikkelkant weinig animo voor dergelijke initiatieven. Of er komen in elk geval weinig bruikbare ideeën uit voort. Mijn advies is om getrapt aan participatie te doen; elke fase heeft zijn eigen mate van betrokkenheid/kennisniveau en partnerspectrum. Vraag de juiste partijen op het juiste moment om advies/inspraak. Laat de bakker niet meebeslissen over het vleesaanbod van de slager...
Collega's van mijn communicatiebureau schreven hier overigens al wat interessante artikelen over:
Stedenbouw
Clusteranalyse vs leefstijlenaanpak
5 tips voor projectontwikkeling tijdens crisistijd
Welkom bij
BouwProfs
© 2024 Gemaakt door Michel Eek.
Verzorgd door
