De bouw online verbonden.
Wanneer is asbest in de koopwoning een verborgen gebrek?
Wanneer kunnen we spreken van een verborgen gebrek als er zich asbest in de koopwoning bevindt? Kan een woning die asbest blijkt te bevatten, geschikt zijn voor normaal gebruik? Het hangt helemaal af van de omstandigheden van het geval. Toch vallen er wel enige richtlijnen te bespeuren in de rechtspraak.
Wanneer spreken we over een verborgen gebrek?
In algemene zin is sprake van een verborgen gebrek indien is voldaan aan twee voorwaarden. Ten eerste, dat de woning ten tijde van de overdracht een ongunstige eigenschap bevat, die haar ongeschikt maakt voor bewoning. Ten tweede, dat deze eigenschap zó onwaarschijnlijk is, dat de koper deze eigenschap in het licht van alle omstandigheden van het geval (inclusief de mededelingsplicht van de verkoper en de eigen onderzoeksplicht) niet behoeft te verwachten. Pas indien beide vragen bevestigend worden beantwoord, is sprake van een verborgen gebrek.
Maakt asbest de woning ongeschikt om in te wonen?
Asbest in een woning is zonder meer een ongunstige eigenschap: laat daar geen misverstand over bestaan. Maar maakt de enkele aanwezigheid van asbest de woning ongeschikt om in te wonen? Wanneer ik de rechtspraak analyseer, blijkt dat bruin asbest eerder als een gebrek wordt gezien dan wit asbest; en spuitasbest eerder dan hechtgebonden asbest. Ook de locatie, toegankelijkheid en staat van het asbest zijn relevant, evenals de resultaten van luchtmetingen.
Verkoper van de woning heeft mededelingsplicht
In de laatste jaren zijn er diverse vonnissen gepubliceerd, waarin de rechter stelt dat de enkele aanwezigheid van asbest op zich geen gebrek vormt. Maar: er zijn ook vonnissen, waarin precies het spiegelbeeld wordt aanvaard! De concrete gezondheidsbedreiging is doorgaans het doorslaggevende argument. In het algemeen kun je stellen dat indien de verkoper weet van asbest, hij een mededelingsplicht heeft; en het doet er dan nog weinig toe in welke mate de koper zich van zijn onderzoeksplicht heeft gekweten. Kennis dwingt tot spreken, daar komt het op neer. Weet de verkoper niet (aantoonbaar) van het asbest, dan moet de koper aantonen dat hij aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan en dat daarmee het asbest niet aan het licht is gekomen; anders komt hij niet toe aan een schadeclaim vanwege een verborgen gebrek.
Asbest in woningen van bepaald bouwjaar eerder regel dan uitzondering
Dan de tweede vraag: is de aanwezigheid van asbest in de woning zo onwaarschijnlijk, dat de koper dit niet behoefde te verwachten? (Indien ja, dan is het mogelijk een gebrek.) Dit hangt vooral van de leeftijd van de woning af. In ruim 80% van de gebouwen die tussen 1960 en 1993 (de invoering van het asbestverbod) zijn gebouwd, is asbest aanwezig; de aanwezigheid van asbest in woningen is dus eerder regel dan uitzondering. Bij een woning van ná 1993 wordt de kans op een verborgen gebrek groter; maar ook dan is de koper nog niet ontslagen van zijn eigen onderzoeksplicht. Gelet op de wijdverspreidheid van asbest en de consistente afwijzende houding van de Hoge Raad inzake potentiële massaclaims, valt niet te verwachten dat de Hoge Raad asbest ‘an sich’ als een verborgen gebrek zal kwalificeren. Het blijft steeds neerkomen op een zorgvuldige analyse van de omstandigheden van het geval.
Deze expertblog is geschreven door mr. dr. Yvonne Waterman. Yvonne is gepromoveerd op het werkgeversaansprakelijkheidsrecht en geldt als dé specialist op het gebied van het civiele asbestaansprakelijkheidsrecht in brede zin.
Yvonne maakt al vele jaren deel uit van de internationale gemeenschap van asbestexperts en is een veel gevraagd spreker op asbestcongressen
wereldwijd.
Yvonne geeft samen met mr. Tim Segers dit najaar de cursus Asbest & Woningcorporatie. Doel van de cursus is om professionals die met asbest te maken krijgen in één dag volledig op de hoogte te brengen van de relevante wet- en regelgeving en actuele rechtspraak op het gebied van asbest. Bel voor meer informatie naar 073-7003600.
Weergaven: 14066
Opmerking
-
Reactie van Yvonne Waterman op 26 Oktober 2014 op 22.25
-
Het korte antwoord op de vraag of toekomstige eigenaren/kopers opgezadeld worden met de gevolgen van materialen die nú toegestaan zijn, maar nu of later schadelijk worden vermoed of geacht te zijn... is ja. Want voldoen aan de wet is (opmerkelijk) niet voldoende om bevrijd te zijn van civiele aansprakelijkheid - dat vergt meer. De redenering van Nederlandse rechters is dat bij een redelijk vermoeden van risico niemand op zijn handen mag zitten met als excuus dat de wetgever dat toch ook doet: het voorzorgsprincipe. De grote vraag is dan: wanneer bestaat er een 'redelijk' vermoeden dat dwingt tot zwaardere maatregelen dan door de wet worden verlangd? Hoeveel kennis is daarvoor vereist of mag worden verwacht?
Wat onze wetgever betreft, die heeft al decennia de neiging om economische overwegingen zwaarder te laten wegen dan de volksgezondheid. Dat zie je overduidelijk bij asbest en ook bij tabak, kwartsstof, etc.: belangrijke wetgeving komt veel te laat, wij hobbelen als natie achteraan omdat bepaalde belangen onevenredig veel invloed hebben. Ook bezuinigen wij op de verkeerde posten; wellicht is dat niet geheel toevallig. Dat zie je bijvoorbeeld bij uitstek bij de Nederlandse kennis over beroepsziekten, die schril afsteekt bij het buitenland. Het CBS houdt nauwelijks bij wat voor beroepsziekten er in Nederland spelen, hoeveel slachtoffers zij vergen, etc.; en bij gebrek aan pijnlijke informatie acht de overheid het geen 'issue'.
Zo pleit ik al geruime tijd voor de invoering van een gebouwregister in Nederland waarin de schadelijke stoffen in die gebouwen vermeld staan; voor kopers, installateurs, hulpdiensten etc. zou dat een uitkomst zijn. De Nederlandse overheid is echter moeilijk in beweging te krijgen. Dat zagen we een halve eeuw geleden al ten aanzien van asbest en dat zien wij inderdaad nog steeds. Tja. De volhouder wint, hoop ik. Wordt vervolgd!
-
Reactie van Beate Bouwman op 24 Oktober 2014 op 15.22
-
In het kader van een renovatie van een woonhuis uit 1925 staat in het bouwkundig rapport van VEH het vermoeden over de aanwezigheid van asbest (gaskachels). Als aannemer mag je op basis hiervan al niet meer aan de slag voor sloop- en/of renovatiewerkzaamheden. Het gevaar van een bouwstop en hoge straf is serieus, ook al kom je niet eens in de buurt van het asbest (mocht je het ueberhaupt willen laten zitten).
In het verleden hebben we hier problemen mee gehad omdat de eigenaar het asbest zelf wilde verwijderen maar enkele plekken over het hoofd had gezien.
We vragen dus standaard naar een asbestinventarisatie of asbestvrijverklaring (na inventarisatie en verwijdering) en gaan ons verder de vingers niet branden aan asbest.
In geval van gaskachels is vanuit het type te achterhalen, of er asbest in zit. Helaas geeft dat geen garantie dat de monteur van toen geen asbestkoord heeft toegepast. Asbest komt in zoveel verschillende materialen en toepassingen voor die als ongeschoold iemand (aannemer, klusbedrijf, particulier of bewoner) niet eenvoudig vast te stellen zijn.
De inventarisatie en verwijdering kost de eigenaar gauw enkele duizend euro's. Dit is voor de potentiële koper zeker een punt voor onderhandeling bij koop.
Is dit een verborgen gebrek? - nee, niet in geval van een bouwkundig rapport of een inventarisatie.
Wat ik raar vind is dat deze kosten gedragen moeten worden door de huidige of toekomstige koper, terwijl het al veel langer bekend was dat asbest schadelijk is en de overheid hier zeker steken heeft laten vallen door het pas laat als schadelijk aan te merken. De consument mocht immers altijd vertrouwen op de wettelijke correctheid en mag nu de rekening betalen.
VEH mag - naar ik heb begrepen van het door ons ingeschakelde en gecertificeerde asbestinventarisatiebedrijf- geen verdere aanduiding doen dan alleen het vermoeden opschrijven. Pas bij inventarisatie worden de plekken lokaliseert en documenteert en monsters genomen.
Voor de koper dus onmogelijk om de schadelijkheid en kosten in te schatten.
Bij deze vraag ik me af wat de toekomstige gevolgen zijn voor materialen die nu wettelijk toegestaan zijn, maar waarbij het vermoeden op schadelijkheid ook al geruime tijd bekend zijn. Zijn dit dus - vergelijkbaar met asbest - de kosten waarmee toekomstige eigenaren/kopers opgezadeld worden?
Wordt het in dit kader niet zinvol dat de wetgever al bij vermoeden op schadelijkheid preventief maatregels neemt (zoals in andere landen ook het geval is)?
Dit betreft trouwens niet alleen gebouwen in eigendom maar zeker ook gehuurde panden.
Welkom bij
BouwProfs
© 2024 Gemaakt door Michel Eek.
Verzorgd door
Je moet lid zijn van BouwProfs om reacties te kunnen toevoegen!
Wordt lid van BouwProfs