Corporatie woningen moeten te allen tijde in het sociale domein blijven.

Als we Aedes volgen komt er jaarlijks bij corporaties ongeveer 14 miljard euro binnen dankzij de betaalde huren en het verzilveren van diverse verborgen reserves, lees de verkoop van tafelzilver.

De uitgaven die de corporaties maken zijn ongeveer 3,2 miljard aan organisatiekosten. Volgens Aedes gaat hier van de komende jaren 0,9 miljard af omdat men het algemeen er over eens is dat het binnen corporaties veel doelmatiger kan. Zo heeft momenteel ongeveer 30% van het personeel niets met de kernactiviteiten te maken. Dat kan natuurlijk een stuk efficiënter. Naast organisatiekosten wordt er ongeveer 4 miljard uitgegeven aan rente en aflossing en 4 miljard voor onderhoud.

Er gaat geld genoeg om in corporatie land
Dan houden we 3 miljard euro per jaar over. Dit bedrag verdwijnt momenteel grotendeels in het financieren van de onrendabele top en binnenkort in de verhuurdersheffing. Binnen de sector lijkt dus genoeg geld rond te gaan. Grote getallen waar best ergens ruimte inzit. Afgelopen vrijdagavond meldde Monasch bij een bijeenkomst dat uit onderzoek bleek dat er corporaties zijn die hun organisatiekosten dekken met 400 euro per woning, maar dat er ook corporaties zijn die 2.000 euro per woning nodig hebben. Commerciële beheerders schijnen 250 euro tot 350 euro nodig te hebben per woning. De conclusie kan dus getrokken worden dat er best ruimte is voor de nodige optimalisaties.

Borgingssysteem creëert onrendabele situatie
Ik wil hiermee zeggen dat 800 miljoen euro per jaar of 30 euro per maand per woning voordeel op rente eigenlijk heel weinig voorstelt en dat de nadelen van het borgingssysteem eigenlijk veel groter zijn. Het borgingssysteem maakt het financieren van projecten met een onrendabel top mogelijk. Andersom veroorzaakt het dat projecten een onrendabele top krijgen. Het borgingssysteem vereist immers dat er met een rekenrente van 5,25% gerekend wordt terwijl geen enkele corporatie dat betaalt. Gemiddeld is voor een particullier ongeveer 4,2% voor een hypotheek al mogelijk. Voor 10 jaar vast is minder dan 4% al mogelijk. Tevens vereist het afschrijvingen naar een niveau dat niet met de alle daagse praktijk overheen komt. Ofwel de borging creëert op papier een heel erg onrendabele business case maar ook stevige verborgen reserves zodra men de reële situatie afrekent.

Corporatie moet terug naar de kerntaak
Ofwel het borgingssysteem creëert een vicieuze cirkel. Indien de corporatie teruggaat naar de echte kerntaak om goede en betaalbare woningen voor de doelgroep te faciliteren en men direct het woord onrendabel verbiedt ontstaat er een heel ander beeld en vooral een heel andere financieringsbehoefte en veel minder garanties. Laat het stellen van bovenmatige ambities voor rekening van de veroorzakers. Bijvoorbeeld grondexploitatie risico's of 2 gebouwde ondergrondse parkeerplaatsen in een binnenstad lijken mij wel erg kosten verhogend zonder echte reden. Of hoe sociaal is het voor de verhuur realiseren van woningen van 120 m2 plus. De verborgen agenda is dat deze woningen bij verzilvering en liberalisatie plotseling veel meer waard blijken te zijn.

Er valt veel te rationaliseren in corporatie land
Als Vestia geen garanties en vangnet gehad zou niemand op het idee gekomen zijn zo ver door te gaan. Het lijkt mij dat er slechts een enkele zekerheid moet bestaan dat bij een faillisement de woningen in het sociale domein blijven. Dan past men wel op met het doen van rare dingen.

Deze blogbijdrage is geschreven door
Jan de Jonge. Jan is partner bij
Buz CONCEPTS en houdt zich
dagelijks bezig met de herontwikkeling
van kantoren.