De wet Kwaliteitsborging is aangenomen... en nu?

Op dinsdag 14 mei 2019 is de wet Kwaliteitsborging bouwen aangenomen door de Eerste Kamer. Daarmee is deze wet nu na een hele lange aanloop periode definitief geworden. Op korte termijn verandert er weinig. De wet moet namelijk eerst nog ingevoerd worden. De wet wordt op z’n vroegst van kracht op 1 januari 2021.
Tot 1 januari 2021 zullen er diverse proefprojecten uitgevoerd worden om de wet in te regelen.

De wet vereist een volledig overzicht

Als de wet eenmaal is ingevoerd, gaan er wel zaken echt veranderen. Een belangrijke wijziging is dat als de aannemer aan de opdrachtgever het bericht stuurt dat het werk gereed is om op te leveren, er door de aannemer een dossier mee gestuurd wordt. Dit dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de door hem uitgevoerde werkzaamheden.

Het is op dit moment onduidelijk hoe ver deze eis gaat binnen de wet kwaliteitsborging bouw. Stel een onderdeel van het bouwwerk is een muur die gemetseld wordt. Is het dan nodig dat de leverancier van de baksteen opgenomen is in het opleveringsdossier? Of is dit gegeven onvoldoende en moet ook bijvoorbeeld een document opgenomen zijn waarin de bakstenen gekeurd worden, een opgave gedaan is van de metselaars en hun diploma’s?

Op dit moment is het nog onduidelijk wat er exact in het opleveringsdossier opgenomen moet zijn. In ieder geval is verplicht de tekeningen en berekeningen, beschrijving van de toegepaste materialen en installaties. Tevens moet in het opleveringsdossier zijn opgenomen de gegevens en bescheiden die nodig zijn voor gebruik en onderhoud van het bouwwerk. De exacte invulling van het opleveringsdossier moet dus nog vorm krijgen. Dit zal in de komende periode gebeuren. De laatste onduidelijkheden zullen uiteindelijk uitgevochten worden voor de rechter.

Toezicht bij private partijen. 

Een andere belangrijke wijziging bij de wet Kwaliteitsborging is de invoering van een onafhankelijke kwaliteitsborger. Er is een opleveringsverklaring nodig van deze kwaliteitsborger voor gereed melding van de gemeente en het ingebruikname van het pand. De gemeente komt op deze manier meer op afstand te staan. Het toezicht op de kwaliteit komt meer te liggen bij private partijen.

Dit lijkt op de systematiek van de APK-keuring. Ook daar is een partij die keurt of aan de APK-eisen voldaan wordt. Dit is een private partij: veelal de garagehouder. Om de kwaliteit van deze private partijen op peil te houden wordt bij de APK-keuring niet enkel opleiding en certificering van de individuele automonteur geëist maar wordt ook af en toe onverwachts een aparte steekproefkeuring gehouden. Bij de wet Kwaliteitsborging wordt er een organisatie opgericht, die de goedkeuring en regeling van de kwaliteitsborger gaat regelen.

Wie draait op voor de schade?

Een vraag die rijst is uiteraard, wat als de kwaliteitsborger de kwaliteit onvoldoende acht, maar de opdrachtgever het pand toch reeds in gebruik heeft genomen? En wat is de situatie als achteraf blijkt dat de kwaliteitsborger ten onrechte de kwaliteit ondermaats heeft gevonden? Wie draait er dan voor de schade op? Het zijn vragen en onduidelijkheden die de komende tijd verder zullen uitkristalliseren. En uiteraard in de jaren daarna tot diverse rechtszaken aanleiding zal geven.

Meer gebruik maken van het recht van opschorting

Tot slot wijzigt de 5%-regeling bij een nieuwbouwwoning voor een particulier (een zogeheten “garantiewoning”). Wat blijft is dat de particulier 5% van de aanneemsom in depot bij de notaris mag storten. Wat verandert, is dat de projectontwikkelaar na de oplevering actief aan de particulier zal moeten vragen of de particulier misschien deze 5% langer dan de drie maanden wil opschorten. Hiermee wordt de particulier meer op zijn rechten gewezen, waardoor vermoedelijk dit recht van opschorting ook vaker toegepast zal worden.

Regels worden pas in najaar 2020 duidelijk.

De wet Kwaliteitsborging bevat nog enkele andere wijzigingen. De exacte toepassing zal de komende tijd nog verder ingevuld moeten worden door de verschillende proeven die op gemeentelijk niveau gedaan worden. Hoe de regels er meer precies zullen uitzien, zal daarom pas in het najaar van 2020 duidelijk(er) zijn.

Wie niet wil wachten en nu al meer weer wil weten over het huidige bouwrecht en een stevige inleiding in het privaatrechtelijke bouwrecht wil volgen, kan de ééndaagse cursus Bouwrecht in de Praktijk volgen. In 2019 wordt deze cursus meerdere keren aangeboden, op verschillende locaties in het land.

Deze bijdrage geschreven door mr. ir. Frank van Cassel - van Zeeland. Frank is advocaat en expert in het privaatrechtelijk bouwrecht. Als advocaat staat hij zowel opdrachtgevers als aannemers bij. Tevens treedt Frank op als arbiter en bindend adviseur in bouwrechtelijke geschillen.

Frank is secretaris geweest bij de Raad van Arbitrage voor de Bouw. Hij publiceert regelmatig onder andere in het Tijdschrift voor Bouwrecht en is co-auteur van het boek Bouwrecht in kort Bestek. Frank is docent privaatrecht aan de Tilburg University (KUB) geweest, tegenwoordig doceert hij bij diverse opleidingsinstituten.