BouwProfs

De bouw online verbonden.

In hoeverre is een integrale aanpak woningmarkt gewenst?

De afgelopen week is de woningmarkt weer volop in het nieuws. Het aanstaande kooprecht (Right-to-Buy) is mede door het Dudok Wonen debat van afgelopen week nog steeds een hot item bij de corporaties. Zogenaamd woningen moeten verkopen omdat het sociaal en emanciperend is en je er vermogen mee op kan bouwen is in het huidig klimaat niet geloofwaardig. Laat staan dat het juridische toets zal overleven!

Terecht dat dit plan in de huidige vorm compleet afgeserveerd wordt door de sector. Er lijkt zelfs een onderhandelingspunt ten aanzien van de 75% verplichte verkoop te zijn. Er schijnt inmiddels zelfs een tegengestelde variant Right-to-Rent rond te gaan!
Deze week werd tevens bekend dat minister Spies het succesvolle experiment ‘Huur op Maat’ gaat beëindigen. Dit omdat het Kabinet waarde hecht aan dat inkomensgebonden maatregelen landelijk worden genormeerd en geen voorstander is van lokaal inkomensbeleid.
Gemiste kans zal ik maar zeggen, want er bestaat niet één woningmarkt.    
 
Tegelijkertijd werden de woningmarktcijfers voor de verkopen van december 2011 door de NVM  en het kadaster bekend gemaakt. Zoals verwacht waren deze verre van rooskleurig. De verwachtingen voor 2012 zijn zelfs verder naar beneden bijgesteld.
Afgelopen maandag maakt Boele Staal namens de banken (NVB) met Rabobank en ING Bank in haar kielzog bekend dat ook zij streven naar een aanpassing van de huidige vorm van hypotheekrenteaftrek. Op donderdag pleit VEH (Vereniging Eigen Huis), naast de VVD nota bene de enige voorstander van het kooprecht van corporatiewoningen, inmiddels ook maar voor aanpak van de H-renteaftrek.
 
Het een ander geeft een zorgelijk beeld van de steeds verder vastzittende woningmarkt.
De roep van zowel huurders, kopers, corporaties, bedrijven en instellingen om een integrale aanpak van de woningmarkt wordt telkens luider.
De pleisters van het Kabinet zijn op en de woningmarkt bloedt door…


Is de politiek inmiddels aan zet?
Om tot een structuele oplossing te komen, is het juist goed om buiten het huidig stelsel te gaan denken. Hierbij is het een must om vanuit de gebruiker de verschillende fase van leven centraal te zetten. Het zou goed zijn om naar één waarderingsstelsel te gaan voor zowel de huurmarkt als de koopmarkt waarbij de regionale problematiek betrokken wordt.
Bij deze transitie is het noodzakelijk om koop en huur dichter bij elkaar te brengen en zo de middeninkomens problematiek weg te nemen.

Pieter Buisman van DHV (*) heeft aan de hand van bovenstaande ingrediënten een model ontwikkeld welke niet in 30 jaar, maar in één dag invoering mogelijk maakt. In dit voorstel wordt de  hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait, overdrachtsbelasting en het WoningWaarderingsStelsel voor huurwoningen afgeschaft.
Tegelijkertijd worden marktconforme huren gehanteerd. Op deze manier zijn onrendabele toppen niet van toepassing en behoren vraagstukken over DAEB en niet-DAEB en dus Staatssteun tot het verleden. De looptijd van een hypotheek wordt verlengt tot 50 jaar (met verplichte aflossing) en een aanpassing van ons inkomenbelastingstelsel.
Bij een algehele verlaging van 4% van onze 3 inkomstenbelastingschijven ontstaat een situatie waarbij een evenwicht bereikt wordt.
 
Wat levert het op?
Een versoepeling van regelgeving waarbij geen geld meer rondgepompt wordt. Op deze manier wordt duidelijk wat wonen werkelijk kost; reële prijzen voor reële producten.
Woningcorporaties kunnen zich volledig richten op hun (oorspronkelijke) doelgroep en het verbeteren van de leefbaarheidvraagstukken.   
De koopkracht voor alle Nederlanders zal stijgen, de waardering van grond en woning blijft gelijk, de lucht verdwijnt uit de woningmark, de risico’s voor banken nemen af (rentedrukkend effect), marktconforme huren (met een beperking van de Huurtoeslag) zijn betaalbaar voor huurders, beleggers (pensioenfondsen) willen investeren in huurwoningen, geen EU-bemoeienis, Nederland behoudt zijn triple-A status, geen kooprecht meer, volop kansen etc.etc.
Ik kom woorden te kort!

Er ontstaat een woningmarkt van huur naar koop en visa versa.

Nu de politieke wil en daadkracht nog?
* publicaties 1, 2 en 3           

Sjoerd Radstake is partner van Avvio · mens en wonen.
Financieel interim specialist woningcorporaties en te volgen op Twitter klik hier of hier naar zijn eerdere bijdragen op Corporatie-Forum.

Dit bericht is tevens gepubliceerd op de website van Aedes http://www.aedesnet.nl of met snelkoppeling hier en op mijn persoonlijk woningcorporatie / vastgoedblog zie hier.

 

 

 

 

 

 

Weergaven: 412

Opmerking

Je moet lid zijn van BouwProfs om reacties te kunnen toevoegen!

Wordt lid van BouwProfs

Reactie van Sjoerd Radstake op 9 Februari 2012 op 13.12

Jan-Willem dank voor je bijdrage. Vanzelfsprekend sluit ik me aan bij een verder duurzame ontwikkeling van woningvoorraad van corporaties. Dit pad wordt door woningcorporaties reeds volop bewandeld echter met nog verder onder druk komende kastromen zal een uitbreiding hierop niet reeël zijn.
Het aanstaande kooprecht in het huidige voorstel zal eerder averechts werken op verdere verduurzaming. Een woningcorporatie zou geen enkele baat hebben om te investeren in woningen welke verplicht de 'verkoop' in moeten. 
Op deze manier houden we het huidige systeem in stand. Verduurzaming ok, maar als onderdeel van een totale hervorming van de woningmarkt. 

Reactie van Jan Willem van de Groep op 6 Februari 2012 op 10.23

"Woningcorporaties kunnen zich volledig richten op hun (oorspronkelijke) doelgroep en het verbeteren van de leefbaarheidvraagstukken."

Woningcorporaties zouden dat nog beter kunnen doen als ze gaan investeren in de verduurzaming van de bestaande voorraad. Immers, doordat straks de woonlasten sterk gaan stijgen, dreigen de huurders die in de slechtst geïsoleerde woningen wonen, hun huur niet meer te kunnen opbrengen.

Om seriematig te kunnen verduurzamen, moeten corporaties op een andere manier naar hun voorraad gaan kijken, in termen van waardeontwikkeling,  levensduurverlenging, totale woonlasten etc. De huidige financiële systematiek die gehanteerd wordt door WSW en Centraal Fonds Volkshuisvesting en die werken met het begrip onrendabele top, daagt corporaties nu niet uit om op deze manier te denken. Energiezuinige renovaties komen er zo vaak financieel slecht uit, omdat er vooral per project gekeken wordt naar de haalbaarheid. Terwijl als je dezelfde aanpak elders herhaalt, in een andere wijk, de investering zichzelf terugverdient.

Energiesprong kijkt nu samen met corporaties, Centraal Fonds en WSW naar een nieuwe financieel afwegingskader voor woningcorporaties, die zaken als reële levensduur en energieprijzen wel meeneemt in de investeringsbeslissing. Kijk op http://energiesprong.nl/blog/de-eerste-contouren-van-een-nieuwe-fin...

 

Reactie van Ivo Opstelten op 25 Januari 2012 op 10.05

Het in samenhang omzetten van de verschillende regelingen op huur en koopmarkt, met als uitgangspunt/resultaat behoud van vastgoedwaarde en koopkracht klinkt erg aantrekkelijk. Bij het doorlezen van de onderliggende artikelen, viel me echter het volgende op:

1) De doorwerking van scenario 2 (effect van afschaffen hypotheekrente aftrek sec), gaf aan dat de invloed daarvan op de netto hypotheeklasten per maand slechts 10 € (beneden modaal) -50 € (boven modaal) verhoging zou opleveren. Dit verbaasde mij zeer. In veel gevallen is het rente aandeel in de hypotheeklast het dominante aandeel. Bij een belasting van 35% (beneden modaal) tot (meer dan) 50% (bovenmodaal), zou het effect logischerwijs eerder in de orde van honderden euro's moeten zijn.

 

2) voor de situatie koop wordt ook een behoorlijk effect gezien van de afschaffing van overdrachtsbelasting. Daar heeft een zittende wooneigenaar echter pas wat aan als hij gaat verhuizen. De effecten op koopkracht voor deze doelgroep (het merendeel dus!), worden niet getoond. Het lijkt dus volledig gericht te zijn op effecten bij woningmutatie. Zonder doorrekening van de effecten voor de groep zittende woningeigenaren, zul je geen draagvlak kunnen verwachten voor dit initiatief verwacht ik. 

Wie zijn lid van BouwProfs?

© 2019   Gemaakt door Michel Eek.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Algemene voorwaarden

Google+