Voorstel economen om kloof tussen koop en huur te dichten; kans of bedreiging voor corporaties?

Gisteren is een manifest met voorstellen tot hervorming van de woningmarkt aan het kabinet uitgereikt. Dit maal niet zomaar een voorstel, maar een zes stappenplan uitgewerkt in het manifest getiteld ‘Naar een duurzame financiering van de woningmarkt’ en ondertekent door 22 prominente economen.

Kloof tussen koop en huur
Hierin komen vanzelfsprekend ook enkele passages voor over de verhuur van sociale huurwoningen, met een omschrijving van de knelpunten ‘De grote kloof tussen koop en huur en het ontbreken van een goed functionerende huurmarkt met lange wachtlijsten in de sociale sector zorgt voor een aantal problemen. Huishoudens met bovenmodale inkomens in de sociale sector kunnen en willen de overstap naar de koopsector niet maken. Starters worden geconfronteerd met lange wachtlijsten in de huursector, en een koopsector die duur is ten opzichte van hun kredietcapaciteit. Oudere eigen woning bezitters kunnen het in de woning opgebouwde vermogen moeilijk te gelde maken door te gaan huren. Private investeringen in de huursector blijven achter. Modale huishoudinkomens zijn te groot voor het servet (geen recht op sociale huurwoningen) maar te klein voor het tafellaken (beperkte kredietcapaciteit). De woningmarkt zit op slot.’

Rol corporaties minder dominant
Door de stip aan de horizon te zetten: ‘Huren geleidelijk marktconform. Dit stimuleert commerciële partijen om in de huurmarkt te investeren, waardoor de rol van woningcorporaties minder dominant wordt. Huren worden opgetrokken tot een marktconform niveau over een periode van 20 jaar. Gedurende deze periode stijgen de huren maximaal 2% boven de infl atie. Een woontoeslag (of een inkomensafhankelijke afslag op de huur van woningcorporaties ) compenseert de koopkrachteffecten voor lage inkomens.’

Huur naar marktconform niveau
En middels een toelichting: ‘Huren naar marktconform niveau. Huren worden geleidelijk opgetrokken tot een marktconform niveau. Ook voor deze transformatie wordt een periode van zo’n 20 jaar uitgetrokken. Gedurende deze periode stijgen de huren van bestaande woningen 2% boven de infl atie. Dit stimuleert private partijen om meer te investeren in de huurmarkt. De koopkrachteffecten worden gecompenseerd door een eigendomsneutrale woontoeslag.
Als de huursector beter gaat functioneren kan het aantal sociale huurwoningen in de corporatiesector kleiner worden. Een minimale hervormingsoptie is dat corporaties de woontoeslag voor hun eigen huurders gaan betalen.

Een verdergaande optie is dat corporaties een deel van hun woningen verkopen en dat de opbrengsten worden gestort in een speciaal fonds voor de volkshuisvesting waaruit de woontoeslagen worden betaald. Huurders met bovenmodale inkomens in sociale huurwoningen kunnen kiezen uit drie opties: meer huur betalen, verhuizen of de bestaande woning kopen.’

Hoe wordt hier binnen de corporatiesector en de bouw tegenaan gekeken? Zien we dit als een kans of bedreiging? Wordt dit gezien als de langs drijvende boei waaraan we ons vastgrijpen. Gaat dit ons redmiddel worden tegen dit Kabinet?

Ik nodig jullie uit tot een dialoog met elkaar.  

Sjoerd Radstake is partner van Avvio · mens en wonen.
Financieel interim specialist woningcorporaties en te volgen op Twitter klik hier of hier naar zijn eerdere bijdragen op Corporatie-Forum.

Dit bericht is tevens gepubliceerd op de website van Aedes http://www.aedesnet.nl of met snelkoppeling hier en op mijn persoonlijk woningcorporatie / vastgoedblog zie hier.