De bouw online verbonden.
WOZ referentiehuur
De afgelopen week ben ik bezig geweest met een uitgebreide vierkantscontrole van WOZ objectwaarden van woonstichting De Key in relatie tot de referentieobjecten en terugrekenend naar een prijs per m2.
WOZ objectieve indicator
Naarmate ik dieper in de materie kwam merkte ik dat de Gemeentelijke WOZ waarde een redelijk objectieve indicator voor de woningwaarde is geworden. Met de komst van de BAG (Basisregistraties Adressen en Gebouwen) (klik hier) en de BAG viewer (klik hier) is inmiddels een goede parallel met het eigen bezit te maken.
Dit wetende vraag ik me af waarom kopers in Amsterdam 2 tot 3 maal zoveel betalen als in Zuid-Limburg, maar betalen huurders vrijwel hetzelfde?
Tijd voor verandering
Tijd om het WoningWaarderingStelsel volledig te vervangen door een ‘WOZ referentiehuur’? De extra WWS-punten zijn tenslotte ook afhankelijk van WOZ-waarde, maar slechts van toepassing op enkele schaarste regio’s …
Wat is het argument om huurders op de duurste plekken financieel te ondersteunen met een volstrekt onrendabele huur? Door het puntensysteem is het onmogelijk om een koopwoning rendabel te verhuren op de plekken waar de grootste tekorten zijn. In feite is dit verplichte subsidie van verhuurders aan huurders. Dit kon wel eens een hoofdoorzaak zijn van schrijnende tekorten aan huurwoningen op sommige plekken.
Rendabel verhuren
Als we het WWS-stelsel voor nieuwe huurders vervangen door een WOZ referentiehuur, van bijvoorbeeld 3,5% / 4% van de WOZ-waarde, zijn ineens ook veel Te-koop staande woningen nagenoeg rendabel verhuurbaar. Het enorme tekort aan woningen voor studenten, starters en middeninkomens wordt zo vanzelf en snel door de markt opgelost. Wat zijn mogelijke bezwaren?
Huur op basis van WOZ waarde zorgt voor meer maatwerk op de woningmarkt op voorwaarde dat de huurtoeslag regionaal en geïndividualiseerd wordt.
Sjoerd Radstake is partner van Avvio · mens en wonen, Financieel interim specialist woningcorporaties en te volgen op Twitter klik hier of kijk hier naar zijn eerdere bijdragen op corporatieforum of op mijn persoonlijk woningcorporatie / vastgoedblog hier
Weergaven: 538
Opmerking
-
Reactie van Sjoerd Radstake op 9 Februari 2012 op 13.42
-
Menno, dank voor je reactie. Regionale verschillen zitten reeds verwerkt in de waardering op WOZ-waardering. Daarnaast is in het huidige systematiek van verhuringen van sociale huurwoningen reeds een inkomensrichtlijn opgenomen. Er moet tenslotte wel een link zijn om te voorkomen dat de som van de huurtoeslag niet de pan uitrijst. Vanaf 2014 worden woningcorporaties door het kabinet verplicht de huurtoeslag te bekostigen. Dit zal ervoor zorgen dat ook volkshuisvesting er belang bij heeft een goede match te maken.
Ook op de woningmarkt voor kopers kan niet iedereen in een villa wonen, simpelweg het niet voor iedereen te betalen is!
-
-
Heren, dank voor jullie reacties. Ik wil opmerken dat het merendeel van de WOZ waarderingsdiscussies voornamelijk uit het verleden komen. De huidige waarderingssystematiek is een stuk transparanter; afgelopen week kwam ik een artikel ( http://bit.ly/xxtPPO ) tegen waarin woningeigenaren eerdaags hun eigen referentieobjecten kunnen opgeven, waarna de het systeem de WOZ-waarde berekend. Vanzelfsprekend moet voor huurders een goede oplossing worden gevonden, omdat normaliter alleen de woningeigenaar (lees woningcorporatie) bezwaar kan maken tegen de hoogte van de WOZ.
Het idee om de hoogte van de huur naast de WOZ ook te gaan toetsen aan een flex-varabele inkomensvorm vind ik geen goede optie. Voor de hoogte van de huur is het wenselijk om een eenduidige systematiek te hanteren. Ook zal ook de administratieve lastendruk voor woningcorporaties dusdanig toenemen dat het een succesvolle uitvoering in de weg zal staan, om nog maar niet te spreken over de problemen met de privacywetgeving.
De discussie over koppeling van huur aan inkomen vind in beginsel plaats binnen het voorstel om alle sociale huurwoningen marktconform te gaan verhuren en daar waar inkomen ontoereikend is te komen met een Toeslag. Dit zorgt voor een afname van het scheefwonen, hogere huuropbrengsten voor woningcorporaties, Toeslag daar terecht komt waar wenslijk is.
-
Reactie van ted wiegman op 23 Januari 2012 op 14.27
-
Lijkt een zeer, maatschappelijk gezien, goede oplossing om uit een impasse te komen. Misschien dat daar ook nog het inkomen van de desbetreffende huurder als flex-variabel (toets) bij kan worden meegenomen. Met name instromers zitten eerst laag in inkomen en groeien soms snel soms traag. Dan is er nog meer afstemming op wederzijds belang (Verhuurder-Huurder).
-
Reactie van Eric Hogenbirk op 23 Januari 2012 op 14.13
-
Ben je dan niet bang voor discussie over de WOZ waarde: Dat deze te hoog (huurder) of te laag (verhuurder) is vastgesteld?
-
Reactie van Bas van Bussel op 23 Januari 2012 op 14.09
-
Omschreven als bovenstaand zie ik dat als een goede oplossing. In Noord-Nederland zijn de maandlasten -incl. hypotheekrente (een zekerheid)- van een koopwoning in veel gevallen lager dan de huurprijs -zonder eventuele huursubsidie (inkomensafnhankelijk)- van een gelijkwaardige woning. Voor veel mensen is een hypotheek voor een koopwoning niet mogelijk, maar betalen het volle pond voor de huur. Met een WOZ-referentiehuur komt ook hier een gezonde balans in.
Welkom bij
BouwProfs
© 2024 Gemaakt door Michel Eek.
Verzorgd door
Je moet lid zijn van BouwProfs om reacties te kunnen toevoegen!
Wordt lid van BouwProfs