BouwProfs

De bouw online verbonden.

banken moeten focus verleggen van nieuwbouw naar de financiering van duurzame renovaties.

Jasper van den Munckhof is programmaregisseur SEV en één van de sprekers tijdens de Nationale DUBO Dag die op 27 september 2012 in het WTC in Rotterdam gehouden wordt. Een van de thema's die Jasper gaat behandelen gaat over de vraag hoeveel een kantoor eigenlijk nog waard is. Jasper quote hierover:

"In een markt van utilitair gebouwde vierkante meters is leegstand waardedrukkend voor alle vierkante meters. Zaak dus om uniek gepositioneerd vastgoed te creëren dat zich onderscheidt van de eenheidsworst.

Bij deze herpositionering is verduurzaming een integraal onderdeel geworden. Als minimale vereiste of, als je het echt goed doet, als unique selling point. Rationeel zouden banken dus voornamelijk financiering moeten verlenen aan duurzame renovaties van bestaande gebouwen in plaats van leegstand creërende nieuwbouw.”

Hoe kijk jij tegen de quote van Jasper aan? Moeten banken hun focus gaan verleggen naar de financiering van duurzame renovaties in plaats van aan nieuwbouw? Voer met hem de discussie voorafgaand aan de Nationale DUBO dag en geef jouw mening.

Weergaven: 641

Hierop reageren

Berichten in deze discussie

Ik ben het niet geheel eens met de stelling. 

Banken moeten wel focussen op de mogelijkheden van duurzame renovatie, maar vele gebouwen zijn niet geschikt voor duurzame renovatie o.a. door verkeerde ligging, zijn er geschikte functies? Kantoren hebben beperkte mogelijkheden. In grote steden, o.a. Amsterdam, worden kantoren gerenoveerd/ aangepast t.b.v. studenten huisvesting en hotels en dan alleen daar waar de locaties hiervoor geschikt zijn.

Sloop/nieuwbouw van kantoor/bedrijven wijken t.b.v. woningbouw moet ook als alternatief worden bestudeerd. Individuele aanpak is gedoemd te mislukken.

Banken zullen zaken willen financieren die een hoge kans van terugbetalen en winstmarge hebben. Of dat nu renovatie of nieuwbouw is doet minder terzake. Aan de andere kant zijn er banken die sociaal verantwoord willen beleggen of financieren. De organisaties die kunnen aantonen dat duurzame renovatie ook een goede belegging is zullen beslist gehoor krijgen voor financiering. Het is dus zaak dat de degelijkheid van de belegging wordt onderbouwd.

Banken die all ons kapitaal en pensioenen beheren zullen verplicht moeten worden om duurzaam en veilig te beleggen en investeren in plaats van risicovolle beleggingen aan te gaan. Dat is een bredere opdracht dan dat de banken bepaalde thema's moeten stimuleren. Voor het stimuleren is de overheid, en de informatie moet worden ingebracht door deskundigen. 

Helemaal mee eens. Het is van de zotte dat we steeds opnieuw kostbare, vaak groene ruimte inruimen voor nieuwe kantoren, terwijl elders oudere kantoorgebouwen leeg komen te staan. Hele industriegebieden worden zo spookgebieden.

Als iedereen zijn best zou doen van bestaande bouw weer iets bruikbaars en moois te maken, wordt het milieu het beste gediend, kan groene ruimte groen blijven en voorkomen we lelijke, aftandse bedrijfsterreinen.

Niet alleen banken hebben hierin een rol, ook de overheid kan hierin door regelgeving sturen. En natuurlijk de publieke opinie.

Het aangevoerde probleem is hoofdzakelijk een management kwestie van gemeentes en speculerende onroerend goed beleggers uit de hoogconjuctuur tijd. Gemeentes wilden graag kantoren voor de werkgelegenheid en boden gunstige voorwaarden voor OG beleggers om te bouwen, waarbij OG beleggers speculeerden op een spoedige bezetting van die panden. Slechts als de OG beleggers failliet gaan heeft de bank een financiele schade, en dat zit er natuurlijk wel aan te komen. Als de banken zelf die speculerende OG beleggers zijn, dan moeten ze de waarde van die panden behoorlijk afschrijven om een duurzame renovatie mogelijk of rendabel te maken. Dat verschillende banken dat niet doen is om hun balans niet teveel te drukken. het duurzaam renoveren van panden met een andere functie heeft weer betrekking op het gemeentelijke bestemmingssplan. Sommige bureaucratische gemeentes zullen jaren nodig hebben om hun bestemmingsplan te wijzigen of aan te passen zodat renovatie mogelijk is.

Volgens mij vindt al een aantal jaren het gevecht plaats tussen vastgoed investeerders; projectontwikkelaars; fondsen met de belastingbetaler.

Zoals bekend werd de afgelopen 30 jaar door banken ondersteund grenzenloos belegd in kantoorpanden en ander onroerend goed. Sky was the limit. Iedereen weet dat deze 'bubble' op het punt staat te barsten, met mogelijk nogmaals grote gevolgen voor onze pensioenen en de economie als geheel. WIE GAAT DAT VERLIES NEMEN? Op dit moment maken wij het eindspel mee waarbij grote bedrijven aanlokkelijke aanbiedingen krijgen van dezelfde projectontwikkelaars in de trant van: '7 jaar huren 5 jaar betalen' voor een nieuw duurzaam kantoorpand. Deze strategie is vrijwel in de gehele randstad gaande.

Zoals met de banken- en de schuldencrisis zal de belastingbetaler ofwel de huidige en toekomstige pensioenontvangers het verlies weer eens moeten dragen. Vandaar dat het pokerspel met leegstand binnenkort wel afgelopen zal zijn en beleggers achteraf beloond zullen worden met aftrekmogelijkheden als zij het verlies nemen. De overheid heeft vanwege de machtige vastgoedlobby de leegstand gedoogd en heeft al erg zwakke knieën door de diverse taakstellingen die gemeenten hebben moeten incasseren vanwege de eigen afschrijvingen op grondspeculaties niet veel meer in de melk te brokkelen hebben.

Regelmatig bemerken wij expliciet of impliciet het dreigement: "Als U (gemeente) niet met onze verhuis en onze nieuwbouw accoord gaat verlaten we de stad".

Waar burgers de waardevermindering van hun eigendomswoning van ca 10% per jaar al sinds 0ctober 2008  met lede ogen aanschouwen, hoeven investeringsfondsen de boekwaarde van de vastgoedportefeuille niet aan te passen aan de marktwaarde. Er zijn gebouwen die al zes jaar of langer leeg staan; in feite onverkoopbaar zijn geworden maar overgewaardeerd in de boeken staat.  

Dus willen de beleggers of woningbouwverenigingen hun pokerspel met de belastingbetaler in samenwerking met gemeenten winnen en hun verlies afwentelen. : "Als jullie van de lege gebouwen afwillen dan mag je ze overnemen." Dus alle chronische problemen zoals duurzaamheid en studentenhuisvesting zullen in toenemende mate een 'goede' aanleiding vormen dat de belastingbetaler via de diverse overheden alsnog over de brug komt en het verlies neemt.

Verder weten we dat politici een beperkte tijd 'regeren' en projectontwikkelaars en beleggers alle tijd hebben. Toevallig weet ik uit eerste hand hoe dat spel door fondsen en grote bedrijven uiterst behendig gespeeld wordt.

Of banken hun focus wel of niet gaan verleggen zal fundamenteel weinig verschil uitmaken. De belastingbetaler zal opdraaien voor het verlies en de fondsen; beleggers en projectontwikkelaars met de winst. De goede niet te na gesproken, moeten banken eerst maar eens gedwongen worden hun eigen ethische bonusvloer aan te vegen.

De foto hierboven van een groene gevel lijkt op een onnatuurlijk aandoende bloem miraculeus opdoemend tussen grijze stenen. Wellicht symbolisch perfect gekozen. Van dichtbij ziet de groene gevel er leuk; aandoenlijk en hoopvol uit, ga je op enige afstand staan dan zie je alleen heel veel grijs. 

Helaas is dat de momentane realiteit: De belastingbetaler neemt het verlies (grijs) en de winst (groen) is al verdeeld onder de diverse directeuren en bestuurders.

Je lijkt te focussen op betrekkelijk nieuwe panden die leegstaan. Ik zie het breder: wat mij betreft wordt er bij elke (utiliteits)bouwwens eerst gekeken naar bestaande mogelijkheden, die door een renovatie geschikt gemaakt worden. Als we met z'n allen echt werk willen maken van duurzaamheid, energiebesparing en milieuzorg dan moeten we af van verspilling en meer toe naar hergebruik. Ook van (veel) oudere panden.

Je hebt gelijk dat er problemen kunnen ontstaan bij de bestemmingsplannen. De overheid heeft ook daarom een belangrijke rol.

 

Banken kijken natuurlijk naar rendement, maar ik heb de verwachting dat er ook morele verantwoordelijkheid genomen wordt. Ik denk namelijk dat ze op termijn een groen gezicht moeten kunnen laten zien onder druk van de steeds milieubewustere samenleving.

sjoerd nienhuys zei:

Het aangevoerde probleem is hoofdzakelijk een management kwestie van gemeentes en speculerende onroerend goed beleggers uit de hoogconjuctuur tijd. Gemeentes wilden graag kantoren voor de werkgelegenheid en boden gunstige voorwaarden voor OG beleggers om te bouwen, waarbij OG beleggers speculeerden op een spoedige bezetting van die panden. Slechts als de OG beleggers failliet gaan heeft de bank een financiele schade, en dat zit er natuurlijk wel aan te komen. Als de banken zelf die speculerende OG beleggers zijn, dan moeten ze de waarde van die panden behoorlijk afschrijven om een duurzame renovatie mogelijk of rendabel te maken. Dat verschillende banken dat niet doen is om hun balans niet teveel te drukken. het duurzaam renoveren van panden met een andere functie heeft weer betrekking op het gemeentelijke bestemmingssplan. Sommige bureaucratische gemeentes zullen jaren nodig hebben om hun bestemmingsplan te wijzigen of aan te passen zodat renovatie mogelijk is.


@johannes. Erg goed geformuleerd, maar dat de belasting betaler weer eens voor de kosten van een verkeerde speculatie moet opdraaien; daar ben ik het niet mee eens, hoewel dat er misschien wel weer zit aan te komen met een zwakke regering. Laatst zag ik ook een voorstel dat gemeenten of de overheid maar een slooppremie aan de OG bezitters moeten betalen; dat is helemaal van de dolle. Gelukkig hebben een groot aantal gemeenten geen geld meer om de OG bezitters te subsidieren. De OG sector moet gewoon meer afschrijven op onverhuurbare panden.

Ik ben het geheel eens met de voorgaande reactie van Ien Hoo Liem en zou er aan willen toevoegen dat enkele kantoren kunnen worden getransformeerd naar een woonbestemming, mits de locatie hiervoor geschikt is uiteraard.
Voor de resterende vierkante meters "utilitair vastgoed" op bijvoorbeeld industrie- en bedrijfsterreinen ligt een "herverkaveling" voor de hand. Dus stimuleer en help bedrijven te verhuizen, zodat aaneengesloten industrie- en bedrijfsterreinen ontstaan. Op deze wijze kunnen de vierkante meters utilitair vastgoed die resteren en niet geschikt zijn voor transformatie naar andere bestemmingen, geloopt worden en het gebied opnieuw worden ingericht voor bijvoorbeeld woningbouw.

Eens! De stelling van Jasper is letterlijk genomen juist. Waarom zou je leegstand financieren? Het is zeer wel mogelijk bestaande kantoorruimte te renoveren naar hedendaagse kantoor eisen. Gewoon beginnen en niet oeverloos discussiëren of dit wel dé oplossing is voor de gerezen kantoren-markt problematiek.

een (te?) laat opgestarte visie denk ik. Al jaren schreeuwt de situatie om aanpak terwijl leegloop continu toenemend is.

Hoogste tijd om creatief te gaan denken.

Antwoorden op discussie

RSS

Wie zijn lid van BouwProfs?

© 2018   Gemaakt door Michel Eek.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Algemene voorwaarden

Google+