s te hoog. Dit kan veroorzaakt worden door een aantal factoren;
A. Meest aannemelijk is dat het te maken heeft met de onder 3 genoemde spouwmuurisolatie welke, door verzakking en veroudering, een vochtbrug heeft veroorzaakt;
B. Van de fundering uit opgetrokken vocht;
Beide te onderzoeken door een endoscopisch onderzoek in de spouwmuur. Juridisch gezien is dit een gebrek welke door de verhurende partij moet worden onderzocht en opgelost.
2. De geluidoverlast is in basis niet verwijtbaar is aan de verhuurder. Het is echter wel zo dat de huurder, vanuit de hoogte van de huursom, een bepaald verwachtingspatroon mag hebben over de kwaliteit van de woning. Geluidoverlast is hier en onderdeel van.
3. Een onderzoek is noodzakelijk om de kwaliteit te bepalen en of dit geen veroorzaker is van andere problemen.
4. Ook dit behoeft nader onderzoek. De ventilatie op de zolder is een belangrijk item, maar ook de aard van de lekkage en de eventuele gebreken in bouwfysische opbouw moet nader onderzocht worden.
Al met al heeft de verhuurder een verantwoordelijkheid om de klachten, als vermeld, te laten onderzoeken.
…
Op 16 Juni 2012 om 12.47 toegevoegd door Henk Tholen
ge o.i.d. water in de vloer komt en de bovenzijde is afgewerkt met een dampdichte vloerbedekking zoals linoleum is de kans op houtrot groot.
Wat dan wel: een dampopen materiaal als glaswol of steenwol. Dit kan tussen de balken maar beter is eronder zodat de gehele houten vloer incl. de balken aan de warme kant zit met de lage relatieve vochtigheid. Ook trouwens thermisch beter.
Maatregelen op de bodem van de kruipruimte zijn vooral goed voor het verlagen van de vochtigheid; het effect op de isolatie is beperkt want de kruipruimte wordt normaliter geventileerd met buitenlucht. Omdat een houten vloer moeilijk luchtdicht te krijgen is en om te vermijden dat vochtige lucht de woning binnen komt is verlagen van de absolute vochtigheid in de kruipruimte een goede maatregel. Als er geen plassen in de kruipruimte liggen is een stevig landbouwplastic overlappend gelegd al voldoende. Dit verhaal kan met wat elementaire bouwfysische berekeningen worden onderbouwd.
Reactie via Linkedin van Hugo de Waal…
om overal vochtscherm te plaatsen moet alles verwijderd worden. Ik vraag me af of alle partijen daarop zitten te wachten. Vochtscherm heeft ook zijn beperkingen en zou eigenlijk als 1e stap moeten plaatsvinden en niet achteraf. Aangezien het een terugkerend probleem kan zijn (i.v.m ontstaan van ontstaan blazen op herstelde plaatsen) denk ik dat een (tijdelijke) oplossing is om ventilatie naden te maken en later dicht te lassen. Tevens is er verder onderzoek nodig om uit te sluiten of er nog sprake kan zijn van bouwkundige fouten (sluit lekkage van de vloerverwarming niet uit). Wellicht kan er sprake zijn condens-ophoping in de bouwconstructie. Restvocht van bouw is een mogelijkheid maar het lijkt erop dat het aannemelijk is dat er meer factoren meespelen. Er zijn diverse deskundigen op de markt die hier een oordeel over kunnen vellen. Voor adressen en gegevens kunt u een e-mail sturen.
…
Op 27 Maart 2012 om 16.45 toegevoegd door Ruurd Pacque
te isoleren. In het geval van grondwater zal de isolatie rondom geheel waterdicht moeten worden aangebracht, dit is mogelijk, maar complex en bovenal matig tot niet controleerbaar. Water geleidt warmte nog beter dan lucht en een kleine lekkage in de thermische schil zal de gemiddelde isolatiewaarde sterk reduceren. Dit is overigens geen probleem indien het grondwater incidenteel hoger staat en de bodem goed wordt gedraineerd.
Voor wat betreft de isolatieblokken waarin constructieve betonwanden kunnen worden gestort. Het lijkt mij een prachtig materiaal, maar ik vraag mij af of het al met succes is toegepast in kelderwanden onder de grondwaterspiegel.
Kortom, waarom niet aan de binnenzijde isoleren? Dit is erg controleerbaar en geeft bovendien de mogelijkheid de kelder te zoneren, zodat levensmiddelen op een natuurlijk koele plaats kunnen worden opgeslagen en alleen de verblijfsruimtes hoeven te worden verwarmd en geïsoleerd. Tussendeuren moeten dan natuurlijk wel geïsoleerd zijn.
Verder heb ik naar aanleiding van deze discussie nog even gezocht met de zoekterm 'passivhaus keller', ook in Duitsland zijn er een levendige discussies omtrent het al dan niet toepassen van een kelder in een Passivhaus en de wijze waarop dit gerealiseerd zou moeten worden.
Met vriendelijke groet,
Bernard Blokzijl
…
p. het is normaal dat bouwvocht in een muur naar beneden zakt, onderweg de normale zouten oplost en onderin verdampt het water waar het zout achterblijft en het zoutgehalte daardoor wat hoger is en de geleidbaarheoid dus ook hoger. Ik acht een gebrek niet aangetoond.
Vraag 2. halfsteens scheidingsmuren? Dan zijn dat geen dragende muren? Niet erg geloofwaardig. Geluidsoverlast komt ook voor bij zeer goed geisoleerde woningen, zelfs als bij meting die hoge isolatoewaarde wordt bevestigd. Isolatie betekent nu eenmaal niet dat je niets hoort. Maar aan welke eis zou een pand uit de jaren volgens u moeren voldoen? Aan de regelgeving van de jaren '30 of aan het huidige bouwbesluit? Het enige argument kan misschien zijn een extreem lage isolatiewaarde. ik acht een gebrek niet aangetoond
Vraag 3. Een jaren '30 woning die in de jaren '80 is geisoleerd. Wat is daar mis mee? De kleur van het schuim is wit? Welke kleur zou het dan moeten zijn? Ik acht een gebrek niet aangetoond.
Vraag 4. Het dakhout vertoont sporen van een eerdere lekkage? Zou dat ook condens geweest kunnen zijn sinds we van de kolenkachel in de jaren '30 op aardgas zijn overgestapt in de jaren '60? Of zitten de sporen niet in de buurt van de schoorsteen? Muffe lucht doet mij meer denken aan onvoldoende ventilatie.Ik geloof niet dat hier een gebrek wordt aangetoond.
Technocentrum Afbouw…
ur verrot.
Het betreft een pand uit 1930 met oud hollandse pannen en een gg- delen beschot. Er is geen lekkage door de pannen. Aangezien de zolder slechts enkele keren per jaar betreden wordt, mag het niet te veel kosten en hoeft niet mooi te zijn.
De zoldervloer is ongeisoleerd, een damprem aanbrengen in de zoldervloer is erg lastig. Wie weet raad bij dit probleem?
…
Op 15 September 2013 om 14.07 toegevoegd door jaap leeuw
Deskundigen spreken over een pure gifcocktail dat nu de grond in Twente in gepompt wordt. Het risico bestaat tevens dat dit gif de grond inloopt op het moment dat er een lekkage optreedt.
Wordt Twente na Groningen het volgende slachtoffer van aardbevingen in hun gebied als gevolg van werkzaamheden van de NAM?…
Op 1 December 2014 om 14.00 toegevoegd door Andre Letsch
en?
Het vervangen van de stenen is mi niet nodig. Enkel om cosmetische redenen zou dit te verantwoorden zijn en ook dan pas nadat de oorzaak van het probleem is opgelost.
Dit soort pluizige poeder is een uitbloeding van salpeter of gips.Op zich onschadelijk maar mooi is het niet!Uitbloedingen ontstaan door een reactie van de mortel met de stenen i.c.m. vocht.Dit is (helaas) ook zeer vaak te zien bij nieuwbouw woningen.Op de eerste foto is duidelijk een vochtplek te zien onder in de spouw.De oorzaak hiervan kan divers zijn.Vaak is een lekkage de oorzaak of soms een poreus buitenblad op de regenzijde.Als dit het geval is en gecombineerd wordt met slechte waterafvoer mogelijkheid van de gevel, dan kunnen dit soort problemen ontstaan.Spouwmuren gevuld met wol of UF schuim zijn hier overigens het meest gevoelig voor.
De oplossing is dus sterk afhankelijk van de oorsprong van het vocht.Het isolatiemateriaal in de spouw is niet de oorzaak van het vochtprobleem maar laat deze juist zichtbaar worden. De oorzaak was hiervoor ook al aanwezig.
Indien u mij kunt aangeven welk materiaal er in de spouw zit en u ook een foto van het buitenblad kunt maken ( graag ook overzicht foto) dan kan ik u wellicht nog verder helpen.
Groet Frank
…
Op 12 Juli 2011 om 12.37 toegevoegd door Frank Koster
n de rechtbank in Groningen.
Advocaat Martin de Witte van SAP advocaten in Amersfoort ziet dat op veel plaatsen in Nederland vergelijkbare problemen bestaan en hoopt dat er eindelijk tempo komt in de aanpak van slecht functionerende, veelal slordig geïnstalleerde balansventilatiesystemen. Vanaf de oplevering in 1987 liggen bewoners van de Akkerstraat en corporatie Lefier in Groningen met elkaar in de clinch over het functioneren van het systeem. Dit heeft uiteindelijk geresulteerd in een aantal verbeteringen die in 2007 en 2008 werd doorgevoerd. Die blijken echter ontoereikend. "Vernietigend", noemt bewonersadvocaat Martin de Witte de bevindingen van het Rotterdamse onderzoek- en adviesbureau. Een greep uit de gesignaleerde tekortkomingen: de ventilatiecapaciteit schiet tekort, het systeem maakt nog steeds te veel lawaai en een deel van de afvoerlucht komt door lekkage terecht in de aanvoerlucht. De 22 jaar oude installaties zouden bovendien technisch afgeschreven zijn.
De betrokken corporatie, Lefier, stelt nog niets over de conclusies te kunnen zeggen omdat er volgens haar slechts een conceptrapport ligt. Volgens De Witte is dit onjuist. De betrokken partijen mochten op het concept reageren, waarna het definitieve rapport is opgesteld. Over de vraag of balansventilatie wenselijk is of niet, spreekt BBA Binnenmilieu zich niet uit. Wel beklemtoont het dat elk systeem moet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit plus aanvullende eisen uit de GIW/ISSO-publicatie 2008. Verder is er de Europese richtlijn voor het binnenmilieu NEN-EN-15251. Aan al deze normen wordt in meerdere of mindere mate niet voldaan.
(bron: cobouw.nl)…
Op 18 Augustus 2009 om 8.40 toegevoegd door Andre Letsch
k vaak bouwkundige vragen tegen, reden om me bij deze groep aan te sluiten. Het kan dan gaan om bouwvergunningskwesties, maar ook om huurzaken. Voor een client zit ik nu met een aantal juridisch-bouwkundige vragen. Het gaat om een huurgeschil waarbij gebreken een rol spelen. Er is een bouwkundig rapport opgemaakt, maar dat is heel erg summier. Zoals het hoort, is het zuiver bouwtechnisch en geeft het geen antwoord op juridische vragen. Toch zou ik graag willen weten wat jullie mening over deze kwestie is.
Vraag 1:Met een meter is vastgesteld dat de buitenmuren beneden een vochtpercentage van 20-22 % hebben. Elders is het percentage 8-10%. Nu ben ik geen bouwkundige, maar ik weet wel dat voor het schilderen van hout en muren er een vochtpercentage van max. 5 % vereist is. Volgens het RIVM zijn hiervoor ook geen vaste normen, maar een vochtpercentage in juni van 20-22 % lijkt mij rijkelijk hoog. Kan hier sprake zijn van koudeval of iets anders?
Vraag 2:Er is vastgesteld dat de scheidingsmuren met de buren halfsteens zijn, zonder enige isolatie. Er is dus veel geluidsoverlast, vooral ook omdat de buren houten vloeren hebben en veel kinderen. Overlast betreft vooral stemmen en lopen. Het betreft een jaren dertigwoning, dus dat is niet ongewoon. De verhuurder vindt daarom dat het geen gebrek is. Volgens mij is het dat wel, volgens het Gebrekenboek van de Huurcommissie is gebrek aan geluidsisolatie en geluidsoverlast wel een gebrek. Wat vinden jullie?
Vraag 3:Er is vastgesteld dat de buitenmuren oud isolatiemateriaal bevatten (wit schuim, jaren 80?). Voldoet dat aan de vereisten van goede warmte- en geluidsisolatie?
Vraag 4:Op de zolder en in de slaapkamers (schuin dak) zitten oude lekkageplekken (lekkend dak). Het lekt niet meer en het dakhout lijkt opgedroogd, maar de plekken zitten er nog. Er hangt vrijwel voortdurend een muffe lucht. Kan dit schimmel zijn, of kan het zijn dak het dakhout toch gaar is?
Alvast bedankt voor het meedenken!…