De bouw online verbonden.
Hoe logisch is het dat de aannemer zijn eigen werk controleert?
Vanuit haar rol draagt de “Woningbouwvereniging” de verantwoordelijkheid en zorg voor haar objecten. Deskundig toezicht, onder meer van de opzichter op de bouwplaats wordt uit bezuinigd en de aannemer moet zijn eigen werk controleren. Een staaltje 'slager keurt zijn eigen vlees'.
Hoe zorgt uw organisatie er voor dat uw projecten van voldoende kwaliteit en duurzaamheid zijn? Hoe blijven uw gebruikers ook op de lange termijn tevreden met hun woning of gebouw? Op grote nieuwbouw projecten wil de opdrachtgever soms dat een externe partij door de aannemer wordt ingeschakeld om toezicht te houden. (vooral bij huurwoningen). Deze partij wordt ook door de aannemer betaald. De prijs zit dus in de aanneemsom en wordt uiteindelijk ook betaald door de opdrachtgever. Waarom huurt de opdrachtgever niet zelf toezicht in? Dit zou veel neutraler / onafhankelijker zijn.
En hoe zit dat met koopwoningen? Kopers mogen alleen iemand inschakelen bij de (voor)opleveringen. Dat zorgt er voor dat je dus niet meer kunt zien hoe o.a. de isolatie, waterkeringen, kozijnen, folies e.d. zijn aangebracht.
Deze vraag is per mail naar ons gezonden en gesteld door Louis Tolsma.
Weergaven: 1629
Berichten in deze discussie
-
Permalink Antwoord van Remko Zuidema op
-
Hahahaha, terug naar vroeger toen de klant nog alles moet beoordelen en goedkeuren. Net zoals we als klant moeten beoordelen of de kwaliteit van het schip, het vliegtuig of de auto wel klopt! DUS NIET. Helaas is het nog steeds zo in Nederland dat de klant moet aantonen wie waar wat heeft foutgegaan in het bouwproces om reparaties of liever het voorkomen van fouten af te dwingen. Alle andere landen op het Europese vasteland heb dat al lang geleden verholpen. Alleen bij bouwproducten en materialen is het gelukkig gewoon (producenten aansprakelijkheid & voorzorgsbeginsel) dat de leverancier moeten bewijzen dat het product werkt en goed is, nu de aanbieders (voorheen aannemer geheten) nog. Als Nederland ook om is hoeft er ook geen bestek meer te komen, alleen een programma en esthetisch ontwerp van de buitenkant voor de vergunningverlener en een inbouw programma vanuit de gebruikers. De rest heeft de aanbieder op de plank liggen en wordt vooraf (ook door de aansprakelijkheid verzekeraar!) beoordeeld. En tussendoor complete openheid tussen aanbieder en klant van wat er gekregen kan worden met alle industriële flexibiliteit rond meerwaarde zonder meerwerk. Kom maar op!
Bij koopwoningen is er nu geen garantie verplichting anders dan door de aannemersbranche zelf verstrekt. Verder het probleem zoals boven. Slager keurt eigen vlees en de klant zou dat al helemaal niet moeten doen. Prestatie meten bij en regelmatig na oplevering en op basis daarvan wordt bepaald of gebouw voldoet. Meten = weten. Echter groter probleem is dat de inbouw van een woning beter NIET door een aannemer gedaan wordt, dat betreft meet industrieel maatwerk dat uit een fabriek komt. Waarom gaan de IKEA's en keukenleveranciers niet gewoon gehele inbouwen fabriceren en in casco woningen schuiven? Seriematig B2B vele casco's bouwen vanuit belegging of eigen woningbezit en vervolgens bestellen de bewoners zelf hun eigen inbouw als maatwerk in de fabriek eerst doorheen gelopen.
Het grote probleem is dat het verantwoordelijke ministerie BZK die de wetgeving zou moeten voorstellen alleen gaat over adviseurs, aannemers en ontwikkelaars. Alle andere bouwpartijen vallen onder bouwindustrie van EZ zonder onderlinge communicatie. In de Circulaire Economie totaal onbestaanbaar. Daarnaast bepaalt hetzelfde ministerie intern de eisen vanuit gebruikers van de rijksdienst, beheert alle gebouwen van het rijk en bepaalt de milieu en duurzaamheid eisen van gebouwen binnen. Vier handen op EEN buik die onderling de vuile was binnen houden. Vierendelen die hap! Milieu en duurzaamheid naar Milieu, vastgoed naar Infra en alleen de eisen voor de rijksdienst gebruikers blijven bij BZK. Blijft de vraag of NL en EU nu zo verschillend zijn dat de EU nog blijft hangen bij BuZa, maar dat gaat over MEER dan de bouw...
-
Permalink Antwoord van G.A. Blom op
-
In het kader van Resultaat Gericht Vastgoedonderhoud is het volstrekt logisch dat een aannemer zijn werk laat controleren door een externe partij. De opdrachtnemer is verantwoordelijk en moet de garantie voor een groot aantal jaren verlenen, als de opdrachtgever niet c.q. niet voldoende vertrouwen heeft in de externe controle van de opdrachtnemer is er toch niets wat de opdrachtgever belet om in zijn opdracht een externe controle te laten uitvoeren (vertrouwen is goed maar controle is beter).
-
Permalink Antwoord van Marcel Abeling op
-
Beste Remko,
Ik zie het toch wat anders. Ik bekijk het dan ook weliswaar door een andere bril.
Ik hou mij hoofdzakelijk bezig, met kleinere werkjes. Een aanbouw, dakkapel, bijgebouw etc.
Hierbij merk ik dat de opdrachtverstrekking inderdaad verschoven is naar de aannemer.
Zowel voor advies, controlerende taken als tekenwerk en aanvraag vergunning.
Natuurlijk hangt veel af van de kwaliteit en betrokkenheid van de aannemer.
Maar het werk controleren in opdracht van de aannemer? natuurlijk kan dat. Maar wat als er echt iets fout zit? Hoe zit het met inlichten van de uiteindelijke opdrachtgever?
Dan het tekenwerk. Ik krijg de opdrachtgever niet meer te spreken, dit loopt via de aannemer.
maar al te vaak, merk ik, dat de aannemer niet alles doorgeeft, wat met de klant besproken is.
Tevens heb ik de bestaande situatie niet op kunnen nemen. Voor maatvoering ben ik afhankelijk, van welke door derden aangeleverd.
In dit traject gaat nog al eens wat fout.
In mijn beleving, zou je deze dus strikt gescheiden moeten houden. Hiermee ben ik een voorstander van opdracht, rechtstreeks van de opdrachtgever en niet via de aannemer.
Al begrijp ik, dat voor grotere nieuwbouwprojecten deze situatie geheel anders ligt.
-
Permalink Antwoord van Ron Reijnders op
-
Mooie reactie van Remco Zuidema ; kan ik grootdeel in meegaan me.
1 opmerking: "Als Nederland ook om is hoeft er ook geen bestek meer te komen."
Dan vind ik dat je het bestek wel als erg summier ziet en voorbij gaat aan alle doelen die een bestek kan hebben.
Ik sluit me verder aan bij Marcel Abeling. Bij voorkeur toezicht rechtstreeks betalen door OG.
-
Permalink Antwoord van ron m r bosch op
-
Beste andere bouwprofs
Helemaal eens dat de aannemer zijn eigen werk controleert, maar..
Het blijkt telkens weer dat de geprognosticeerde kosten van een oplevering bij een aannemer uit de pan rijzen, hoe kan dit dan.
Deze zogenaamde faalkosten komen doordat het proces mogelijk niet goed wordt bestuurd, men het werk wat zij volgens het bestek moeten maken niet kennen. Let op dit gaat over bouwprocessen die niet lopen, er zijn er gelukkig ook veel die wel goed gaan.
Wij maken veel trooble shoots mee en begeleiden als commisioner met goed gevolg deze bouwprocessen.
Laatst een aannemer gesproken, deze gaf aan ,, ons bedrijf werkt zwaar verouderd, met boerse opzet, zonder enige protocollen en onderdelen. Precies hetzelfde komt terug in alle andere onderdelen van ons bedrijf, er wordt niks gewenst aan structuur of verantwoordelijkheden te durven geven, daarmee zou immers het personeel dingen kunnen bepalen, en dat kan natuurlijk niet. Hij werkt met 1 directeur/eigenaar plus diverse collega's en deze directeur/eigenaar bepaald hoe het gaat, en ook dit gaat elke dag andersom, daarom zal intern vastleggen bij zo'n bedrijf geen zin hebben, en is toezicht op de bouw zeer gewenst voor een juiste aansturing van een dergelijk opererend bedrijf.
Ook zijn er veel processen waar wij bij zijn gehaald met veel jurisprudentie, wat veel tijd en geld kost.
Bouwtoezicht kost geld, maar kan vele processen verkorten,- bijsturen en financieel binnen de perken houden. Een advies voor de opdrachtgever hiervoor geld te reserveren!
Maken wij tevens gebruik u op deze manier fijne zorgeloze feestdagen te wensen!
Met vriendelijke groeten/Mes salutations,
Mit freundlichen Grüßen/Best regards,
Secretariaat
Mevr S(Sjanie)A Nijhof, Officemanager
Ing Ron.M.R.Bosch, sr advisor HVAC|ET|BD|DE
Secretariaat TIAB bv
Bleijendaalseweg 8a
5258 SR Berlicum.
Telefoon 073-5038220
Fax 084-2242065
E mail: Info@tiab.nl
-
-
Ik zie veel bevestigingen hierboven dat aannemers nu weg komen met het leveren van slechte kwaliteit. Dat klopt en is een doorn in het oog van de - natuurlijk ook bestaande - goede bedrijven. Dit is echter door de politiek in het Burgerlijk Wetboek zo geregeld als uitzondering op - vrijwel - alle andere beroepsgroepen. Zolang het slechte beloond wordt en zelfs bij wet de dag na oplevering er in principe geen aansprakelijkheid van de aannemer meer bestaat, tenzij... is helaas de opdrachtgever genoodzaakt zogenaamd alles in eigen hand te houden, wat nu ook niet werkt en met de toenemende complexiteit van duurzaam bouwen steeds kanslozer wordt. Dat maakt namelijk systematisch werken voor een aannemer onmogelijk want de klant bepaalt elk detail. Dat wordt nog erger als elke klant een andere adviseur heeft met weer andere methoden van werken, terwijl die adviseur geen enkel garantie op het eindresultaat kan nemen.
Zolang een aannemer niet failliet gaat als hij een keer slecht werk levert, is goed werk leveren minder lonend om te doen. Als de aannemer schriftelijk aantoonbaar moet bewijzen dat hij goed werk heeft geleverd en de garantie geeft die bij elke twijfel dekkend is over tientallen jaren, en zijn naam geheel te verliezen heeft wordt het snel anders. Andere landen bewijzen dat fout werk einde bedrijf betekent. En aansprakelijkheidsverzekeringen in dit land zijn vrijwel gratis en hoeven niets te dekken, neem maar eens een Duitse verzekeraar dan zie je pas het verschil. In NL hoeft alleen een advocaat betaald te worden om te voorkomen dat ooit aansprakelijkheid ontstaat; uitkeringen zijn vrijwel uitgesloten, arbitrage is helemaal kansloos als opdrachtgever...
In andere landen - alle om ons heen... - is de adviseur wat dat betreft (mede)verantwoordelijk voor het werk van de aannemer en worden ze als team aangesproken. vanuit de klant gezien is het EEN partij en ze zoeken het onderling verder uit. In België is de architect integraal aansprakelijk voor alle bouwpartners, adviseurs, aannemers of leveranciers. In Duitsland de architect samen met de aannemer als team samen aansprakelijk. In Frankrijk het bouwteam op basis van % project deelname met de architect als penvoerder van de projectverzekering. Dus overal net anders... Zolang de NL aannemers dit intern qua branche vereniging graag zo houden kan het alleen de wetgever - ambtelijk en politiek - zijn die dit aanpast. De vraag is dan hoe de politiek gaat begrijpen dat het is essentie niet klopt. Wie gaat het gesprek indringend aan?
Vanuit projectmanagement zelf in samenwerking met bouwjuristen dit wel voor een groot deel kunnen omkeren, maar dat levert dikke principiële contracten op en onwennige discussies. Voorkomen is uiteindelijk de enige weg en die ontstaat uit doelbewust eindkwaliteit leveren ongeacht het gevraagde van de klant. De klant vraagt, wij draaien, moet snel verdwijnen. De aannemer neemt verantwoordelijkheid en werkt daar niet meer onder, hoort het te zijn. Dat vraagt nog wat stapjes, niet in de laatste plaats in het verdienmodel rond meer geld, eehhhhh we noemen dat meer werk: Opdrachtgever zo laat mogelijk klem laten lopen met mededeling en dan dwingen tot aanvullende betalingen. In veel werelden heet dat gewoon chantage.
Kortom; de aannemer 2.0 kan en moet meer verantwoordelijkheid dragen samen met de adviseur; de opdrachtgever kan dat niet terugnemen. De uitzonderingen van wetgeving op de schop.
-
Permalink Antwoord van Louis Tolsma op
-
Bij kleine bouwprojecten moet de aannemer, lees uitvoerder, zijn mensen aansturen en controleren. Het aansturen gaat goed maar het controleren daar is vrijwel geen tijd voor. Ik ben onlangs ingehuurd door 23 kopers (van de 26 kopers) voor een ruwbouw check, de kijkdag, de vooroplevering en de oplevering zelf, de gebreken die aan het licht kwamen tijdens de ruwbouw check (momentopname) hebben ze nog net kunnen herstellen, zoals isolatie wat niet goed zat, metselwerk tegen de isolatie aan gewerkt, folies gescheurd, zo kan ik nog wel even doorgaan. De uitvoerder wil wel kwaliteit leveren maar krijgt niet de tijd om zijn werk voldoende te controleren. Daarom pleit ik voor meer toezicht tijdens de uitvoering, met een paar uurtjes per dag kan je al heel wat problemen voor zijn. Met de verkoop van de woningen zou de verkopende makelaar bouwkundig toezicht optioneel kunnen aanbieden. Zo blijf je ook onafhankelijk, je bent geen partij van de aannemer, je bent namelijk ingehuurd door de kopers zelf.
Welkom bij
BouwProfs
© 2024 Gemaakt door Michel Eek.
Verzorgd door
