BouwProfs

De bouw online verbonden.

Harry Tossaint is directeur van de Twentse Woningbouwvereniging WBO Wonen. In zijn nieuwjaarstoespraak stond hij stil bij een aantal ontwikkelingen die binnen de woningmarkt gaan spelen of inmiddels al actueel zijn.

Een belangrijke ontwikkeling volgens Tossaint is dat Europa zich per 1 januari van dit jaar gaat bemoeien met de huurmarkt in Nederland. Europa heeft bepaald dat vanaf 1 januari 2011 mensen die meer verdienen dan € 33.000 niet meer mogen verhuizen naar goedkope corporatiewoningen. Dat betekent dat mensen die nu in een starters huurwoning wonen, niet kunnen doorschuiven naar een grotere huurwoning bij een hoger inkomen. Dus zullen zij langer blijven wonen in hun huurhuis totdat ze voldoende gespaard hebben om naar een koopwoning te kunnen gaan. Volgens Tossaint bevordert de Europese overheid hiermee het zogenaamde "verplicht scheefwonen"./p>
En er is volgens Tossaint nog een groep die last krijgt van deze maatregel en dat zijn de middenklasse ouderen die nu een koopwoning hebben en graag hun woning willen verkopen om vervolgens te gaan huren. Zij mogen nu niet meer betaalbaar huren en dat is jammer want daardoor gaan ze niet verhuizen en blijft hun geld in de stenen zitten in plaats van dat het circuleert in Oldenzaal. " De verwachtingen met betrekking tot de nieuwbouwwoningmarkt kunnen het best ingeschat worden door te kijken naar het aantal afgegeven vergunningen. Daar zien we in 2009 landelijk een daling van bijna 40%. Dat lage volume heeft zich gestabiliseerd in 2010" aldus Toissant. "De oorzaak hiervoor ligt voor een deel in het ontbreken van vertrouwen in het verkopen van het eigen huis. Dit gebrek aan vertrouwen is zelfs zo sterk gegroeid dat landelijk naar schatting 100.000 mensen hun woning niet eens meer te koop hebben gezet, terwijl ze wel hadden willen verhuizen."

Volgens Tossaint ligt een andere oorzaak bij de starters. "Door de hogere eisen aan hun kredietwaardigheid moeten ze langer sparen. Die groep zien we bij ons huren en zijn met het sparen volop bezig. Het goede nieuws is dat zodra de eersten weer kunnen kopen het oude volume van starters weer op de markt komt. Ook gunstig voor de nieuwbouwmarkt is dat de prijzen van bestaande woningen nauwelijks verder zullen dalen. In vergelijking met het buitenland is de prijsontwikkeling in de afgelopen 10 jaar in Nederland behoudend geweest. Daarom is ook de huidige correctie beperkt. Dat betekent dat nieuwbouwwoningen niet te maken krijgen met veel goedkopere woningen in de bestaande markt."
Deze ontwikkelingen leiden bij Tossaint tot de conclusie dat de bodem in de woningmarkt is bereikt en er nu weer gedacht kan worden aan een voorzichtige weg omhoog al zal dit volgens hem in kleine stappen gebeuren.

Tossaint heeft een duidelijke visie op de renovatiemarkt. "De renovatiemarkt wordt in heel West Europa gezien als de reddende engel voor de bouwsector. In Nederland gaat in deze markt ongeveer 16 miljard euro om en dat is bijna 20% meer dan in de huidige nieuwbouwmarkt. De dip in deze sector viel in 2009 en 2010 enorm mee en de verwachting is dat vanaf 2011 deze sector weer gaat groeien. Wij hopen daar zelf op twee manieren aan bij te dragen. De focus is bij WBO Wonen gericht op het verbeteren van het bestaande bezit. We gaan in 2011 meer dan 11 miljoen hierin investeren. Om dit goed te realiseren werken we samen met een groot aantal partners. Zo denkt de huurdersvereniging mee over wat mensen belangrijk vinden, de gemeente over het snel laten lopen van het vergunningentraject en bouwpartners over het realiseren van een goed product voor een aantrekkelijke prijs.

De andere bijdrage aan de renovatiemarkt zit in het gezamenlijk met een aantal van u opgezette project met de titel: “van meer naar beter”. Dit project is een soort wedstrijd waarin twee woningen door twee teams opgeknapt worden. In elk team zit een makelaar, een binnenhuisarchitect, een architect en een aantal bouwdeskundigen. De bedoeling is dat de verbouwing op een zodanige wijze gebeurt dat de woningen na renovatie zeer snel verkocht worden én dat de kosten bij de verkoop terugverdiend worden. Lukt dit dan wordt een derde woning gerenoveerd die opengesteld wordt om mensen te inspireren om zelf hun woning te verbeteren."

Hoe kijkt u als bouwprof tegen de renovatiemarkt aan? Beschouwt u het als de reddende engel van de bouw? Wij horen graag uw mening.

 

(bron: tctubantia.nl)

Weergaven: 791

Hierop reageren

Berichten in deze discussie

Ik ben het geheel met Harry Tossaint eens als het gaat om de te verwachten groei in de renovatiemarkt, om meerdere redenen.

Ten eerste blijkt het veel rendabeler te zijn om te investeren in de bestaande voorraad.

Ten tweede levert het investeren in het vergroten van de energiezuinigheid en duurzaamheid van de bestaande voorraad ook nog eens veel meer rendement op ihkv terugdringing van de CO2 uitstoot conform het door de corporaties gesloten convenant.

M.a.w. vastgoedeigenaren gaan de komende jaren eerder investeren in bestaande voorraden, dan risicovolle nieuwbouw ontwikkelen. Je zou denken dat dit voor (nieuw)bouwbedrijven de "reddende engel" is. Daar ben ik toch wat sceptisch over; de meeste echte nieuwbouwontwikkelaars, nieuwbouwinstallateurs etc hebben niet echt kaas gegeten van het renoveren van de bestaande bouw. Het zal voor deze specifiek op nieuwbouw georiënteerde bedrijven heel moeilijk worden te concureren tegen de reeds in de renovatie actieve bedrijven. Bovendien zijn veel opdrachtgevers bezig met ketensamenwerking in onderhoud en renovatie. Dit fenomeen past ook veel beter in deze tak van de bouwsport dan in de nieuwbouw. De nu reeds in onderhoud en renovatie actieve bedrijven spelen hier zeer verstandig op in. Hierdoor zullen er op korte termijn langlopende relaties gaan ontstaan tussen opdrachtgevers en opdrachtnemers in onderhoud en renovatie. Aangezien de nieuwbouwbedrijven een relatie hebben met een geheel andere afdeling van de opdrachtgevers zijn zij bij de opdrachtgevers van onderhoud en renovatie helemaal niet in beeld en missen daardoor wellicht de slag.

M.a.w. de renovatie- en onderhoudsmarkt zal de komende jaren zeker nog groeien, maar dit zal niet voor veel nieuwbouwers de redding betekenen.

Hier ben ik het roerend mee eens. Prachtig initiatief van Harry Tossaint

Waarom slopen als renoveren mogelijk is. Mits goed aangepakt kan het ook nog duurzaam.

Dit zijn de projecten waar Zinniger Duurzame Interieurarchitectuur en Projectontwikkeling graag in wil participeren.

Mvg Steven Krol

 

De renovatie markt als reddende engel van de bouw?

 

Hier spelen geldstromen en politiek een grote rol. Wooncorporaties hebben in de voorgaande jaren, gelegitimeerd door maatschappelijk ondernemerschap, veel geld uitgegeven aan onrendabele verbeteringen en kwaliteit. Eens droogt die geldstroom, die bron op en moet de broekriem worden aangehaald. Door het loslaten van de koppeling tussen kosten en inkomsten en tussen kwaliteit en prijs is de sociale huursector uit balans.

Goede sier maken, met uitgaven in verbeteringen zonder baten, leidt er toe dat het gezicht van de wooncorporaties in marketing fris oogt, maar dat de rug ongedekt is.

Stel dat dit nog een poosje verbloemd wordt door het uitverkopen van betaalbare woningen dan wordt de sector kleiner en neemt haar invloed af. Daarnaast wordt het besteedbaar inkomen van haar klanten wordt door de Europese inmenging ook niet beter.

De vrije commerciële sector is realistischer. Daar is kwaliteit aan prijs gekoppeld. De marktvraag bepaalt de haalbaarheid. Zolang wooncorporaties cadeautjes geven aan huurders en belangenverenigingen zijn ze natuurlijk reuze populair. Zodra de prijs voor de kwaliteit moet worden betaald daalt de vraag. Er is weinig perspectief voor de maatschappelijk wenselijke klant gerichte bedrijfsvoering wooncorporatie.

Hoe uit deze omstandigheden een visie kan ontstaan dat de  budgetten voor renovatie op de korte en middellange termijn wezenlijk zullen groeien is mij een raadsel.

Het vertouwen in de koopkracht van de lage- en middeninkomens bepaalt of de wens naar betere kwaliteit wordt omgezet in bestedingen door renoveren of verhuizen en dat vertouwen is er even niet.

Nee het is een vriendelijke en maatschappelijk wenselijke uiting maar de renovatie markt groeit er niet mee uit tot reddende engel voor de bouwwereld ter compensatie van de afgenomen vraag naar nieuwe woningen.

Het lijkt me dat ik hier ook iets mag over schrijven omdat ik zelf ook in de renovatie gewerkt heb.
Als renovatie niet rigoureus wordt aangepakt m.a.w. cosmetisch.
dan is het een lapmiddel.
Het gaat een korte tijd goed waarna alles weer `afzakt` naar een vogelaarswijk niveau.
Daarna worden de dure ingrepen alsnog ongedaan gemaakt door alles maar af te breken.
Omdat de renovatie niet gewerkt heeft.
Voornamelijk ook omdat de bewoners er niet individueel bij betrokken zijn geworden.
Deze afbraak is kapitaal vernietiging omdat de renovatie voor niets is geweest.
Bij oudere gestapelde bouw die toch wel een aantal nuttige kubieke meters kan vertegenwoordigen
zou ik zeggen pas de behoefte aan op elke bewoner appart.
Zoals het bijvoorbeeld bij laagbouw mogelijk is wat aanpassingen te doen
zo zou dat ook bij hoogbouw moeten kunnen.
Dan noem ik als voorbeelden een extra serre, een berghok, een grotere keuken, een eigen lift,
een eigen garage aansluiten aan het huis enzovoorts.
Als dit allemaal niet mogelijk is zou ik zeggen stop er dan maar mee.
Professionaliteit daar gaat het om.
Ook nog discriminatie hoogbouw / laagbouw.
Omdat het technisch mogelijk is de voorbeelden die ik noemde geheel te prefabriceren
en tegen niet zulke enorme kosten aan te brengen is het voordeel dat de kapitaal vernietiging
geen 100% bedraagt in geval van van mislukking.
   . . . Als we toch bezig zijn zou ik gelijk een huisje voor de (wijk) buurtwacht integreren.
Dit is een van de dingen waar China zijn welvaart op dit moment aan te danken heeft.
Een buurt `moeder` is daar een soort sociale funtie die ingrijpen mogelijk maakt op lokaal niveau.
Zij heeft het recht zich te bemoeien met uitwassen.
In Nederland wordt alleen gepraat of geroddeld dat het een schande is en dan wordt er verder niets gedaan.
Bang als ze zijn.
Het huis van de buurtwacht krijgt het privilge uit te kijken op alle woningen die onder dat toezicht vallen.
Tevens een mooie werkgelegenheid / opleiding voor vijftig+ vrouwen.
In de jaren zeventig heeft men de gelijkheid van man en vrouw ingevoerd.
De praktijk is dat ze alsnog achter de geraniums zijn gezet in naoorlogse revolutiebouw.
Renovatie ligt dicht tegen het herinrichten en indelen van bestaande ruimten aan.

 

Ok ook ik denk dat onderhoud herstel en renovatie de belangrijkste motor wordt

en niet alleen omdat het door de crisis komt, deze heeft er alleen aan toe gedragen dat e.e.a. versnelt wordt

jarenlang gaat het lijntje van onderhoud ed al gestaag omhoog en dat van nieuwbouw omlaag

dus niet alleen de woningbouwcoorperaties maar ook de particulier wordt belangrijk

 

Plusminus 600.000 woningen in portiek-, etage- engalerijflats zijn er in de jaren '60 en '70 in Nederland gebouwd. Deze geweldiggrote hoeveelheid woningen is nu al enige tijd toe aan groot onderhoud,renovatie of sloop. En daarbij lopen woningbouwcorporaties en andere eigenarenaan tegen het dilemma dat de woningen tegoed zijn om te slopen maar ook teklein en te weinig comfortabel om aan de woonwensen van de komendedecennia te kunnen voldoen. Bovendien levert sloop een niet onaanzienlijkafvalprobleem op (ter illustratie: slopen levert 1000 kg afval/m2woonoppervlak op, ofwel 100 ton per flatwoning). De draagstructuur(constructie) is meestal prima op orde en gaat minstens 300 jaar mee. De gevelsen het dak echter maar 40 tot 50 jaar. De constructie maakt circa 70% uit vanhet sloopafval, dus als we de bestaande constructie kunnen behouden, dan is erveel gewonnen.

Sloop en nieuwbouw kennen daarnaast enkele forse negatieveaspecten in sociaal opzicht. Het gedurende langere tijd uithuizen van bewonersen de wetenschap dat bij nieuwbouw vrijwel altijd minder woningen op dezelfdelocatie gebouwd kunnen/mogen worden levert sociale onrust en weerstand op.

 

Harry Tossaint heeft daarom ook groot gelijk. Sterker nog: renovatie isook zeer interessant voor de woningeigenaren en niet te vergeten voor onsmilieu. Geen kapitaalvernietiging en geen zinloze aanslag op ons milieu dooronnodige sloop. Renovatie moet dan wel vergelijkbaar zijn met nieuwbouw quauitstraling, energieverbruik en wooncomfort. Eigenlijk spreek je dan overrenovatie met een pré of ook wel pré-novatie.

Ik ben het eens met de heer Tossaint.

Merk zelf dat er een verschuiving plaatsvindt binnen de bouwmarkt van nieuwbouw naar herbestemming en renovatie.

Maar ik vraag me wel af of dit de redende engel is voor de nieuwbouw aannemers.

Reneovatie en restauratie is toch wel een vakgebied appart. Je moet hier wel de mensen voor hebben met affiniteit en passie voor de renovatie en restauratie. Die nog liefde hebben voor hun vak en die hier ervaring in hebben, en die niet uitsluitend meters willen maken.

bouwadvies HB 27 wil hier dan ook graag aan meewerken.

Want er staan nu heel wat woningen, complete wijken, oude industrie en kerken te verloederen.

Waarom maar steeds nieuwbouwen, terwijl je nog genoeg bestaande voorrraad hebt.

Als we doorgaan met nieuwbouw houden we ook weinig over van het mooie Twentse landschap.

Ik heb mijn twijfels, en voel meer voor het betoog van dhr. Kees Donker, links- of rechtsom zal er betaald moeten worden en dat moet uit de "markt" komen. Verder is er al aandacht besteed aan diverse maatschappelijke problemen die niet zomaar opgelost kunnen worden. Ook het probleen van vakmanschap dient zich aan, waar zijn de jongens van de LTS gebleven, waar de MTS-ers in het middenkader met veel ervaring. Ook het maatschappelijk (woon)veld veranderd: gezinnen worden kleiner, veel behoefte aan woonruimte voor alleenstaanden. Liever een nieuwe auto en 3 x met vakantie dan een luxueus huurhuis. In de particulier sector - ook al eerder gememoreerd - is er behoefte aan bouwkundig opwaarderen van de woning, maar indien de inkomens niet veilig en gewaarborgd zijn en de banken geen verbouwkrediet willen verschaffen, zal elke barriëre er één te veel zijn om in de toekomst te kunnen spreken van "de reddende engel". En met lede ogen zie ik de zelfklussers en de zogenoemde zzp-ers in onze branche letterlijk en figuurlijk woonruimten naar de kloten helpen. Deels door gebrek aan inzicht, materiaalkennis en werkervaring en deels door gebrek aan financiéle middelen van opdrachtgevers, die liever hun geld uitgeven aan luxe keukeninrichtingen met apparatuur die waarschijnlijk nooit intensief gebruikt zullen worden dan dat fundamentele renovaties worden uitgevoerd op het gebied van iso- en ventilatie. De goeden niet te na gesproken!

Mijn statement: 'Alle woningen zijn een ton te duur"

De visie van de heer Tossaint lijkt me vooruitstrevend en logisch. De nieuwbouw zit door de crisis in het slop en zal zich zeker weer herstellen. De vraag is echter of de oude tijden van grootschalige nieuwbouw en herstructurering zullen terugkeren. Ik denk voorlopig niet. Het gaat nu vooral om kwalitatieve verbetering van het woningbestand. En heel veel geld is er niet. Het komt dan aan op slimme manieren om bestaande woningen te upgraden.

Als adviseur duurzaam ondernemen en MVO spreekt het me aan, dat je als woningcorporatie de belanghebbenden daarbij betrekt: de bewoner/gebruiker en de (lokale) bouwprofessionals, die je helpen om die slimme renovatieconcepten te ontwikkelen, die comfortabele duurzame woningen opleveren. Het valt me op dat het oosten van Nederland vooruitstrevende corporaties kent.

Bij het kennisinstituut voor de bouw waar ik gewerkt heb, ontwikkelden we een eenvoudige manier om twee naastgelegen portiekflats samen te voegen tot een moderne energiezuinige woning. Constructief en bouwfysisch klopte het allemaal prima. Het werk kon in een weekend door een klein bouwbedrijf gebeuren. De bewoners konden in een hotel verblijven. Het lijkt me logisch dat professionele opdrachtgevers dit soort concepten zelf ontwikkelen of doorontwikkelen, afgestemd op hun voorraad en hun stakeholders.

 

Renovatie zal voor de bouw zeer belangrijk worden. Zeker als we daarin ook innovatief worden en snel en slank bestaande huizen/gebouwen kunnen vernieuwen.

Daarnnast hoop ik dat innovatieve nieuwbouw ook zal zorgen voor snel en effectief nieuwe huizen bouwen.

 

Daarmee kunnen we voor onze mooie gebouwen relatief gemakkelijk handhaven en minder mooie gebouwen/huizen innovatief vervangen. Dus behoud van het mooie gezicht van gisteren, gecombineerd met het gezicht van morgen. Dan realiseren we een geheel met een groot duurzaam karakter. En daarmee voor een goed beeld van de bouw als deel van onze innovatieve samenleving 

Ik ben het er helemaal mee eens dat renovatie uiterst rendabel kan zijn.

Een nog onderbelicht voordeel van renovatie ten opzicht ven nieuwbouw is dat de toekomstige levensduur van een bestaande locatie en een bestaand bouwwerk veel beter kan worden ingeschat.

De bouwproductie/jaar bedraagt nu nog geen procent van de voorraad. De gemiddelde woning moet onder deze omstandigheden zo'n 120 jaar mee. Een goede dus nog veel langer.

Als een bouwwerk de eerste 50 jaar goed heeft overleefd is de levensverwachting daarna erg groot. De kwaliteit is als het ware bewezen. Daarmee komt investeren over een veel langere exploitatieperiode in beeld. De grootste winst kan bij renovatie behaald worden als ook de renovatie zelf kan meegaan in een erg lange exploitatieperiode.

Passief renovatie verhoogt de isolatie van een woning zodanig dat de warmteproductie van de bewoners en het gebruik tijdens 10-11 maanden toereikend is voor de verwarming en geen koeling nodig is. Opnieuw renoveren na 25 of 40 jaar is om bouwfysische redenen niet meer nodig: beter isoleren heeft gewoon geen zin. Natuurlijk moet dan ook de technische levensduur zo lang mee kunnen; dat kan want goed uitgevoerde isolatie veroudert in principe niet.

Een Passiefrenovatie verdient zichzelf terug op drie manieren:

- grote directe besparing op de stookkosten tot 25% van nieuwbouwniveau.

- meer comfort en kwaliteit in het binnenklimaat.

- geen afschrijving op de renovatie, maar een grote waardevastheid of zelfs -stijging.

Op dit moment komt daar nog bij dat een duurzaam label heel goed verkoopt. Dat is echter een tijdelijke kwaliteit. Passief wordt de norm van de toekomst.

Naast de directe energiewinst zit er nog een groot milieuvoordeel aan een verlengde levensduur van zowel het casco als de schil. Vooralsnog hebben we een enorm tekort aan duurzaam opgewekte energie. Onder deze omstandigheden kun je niet volhouden dat recyclen – zelfs met cradle to cradle intentie – geen belasting voor het milieu zou zijn.

Op termijn is Passief renoveren voor zowel de investeerder, de eigenaar als de gebruiker het meest rendabel. Dat de winst op dit moment niet goed te becijferen en te verdelen valt is een probleem van het financieringsstelsel achter de bouw. Waarom dat niet sneller opgelost kan worden is een raadsel. Elke huiseigenaar weet dat onroerend goed een spaarpot is en doorgaans na 50 jaar een grote waarde vertegenwoordigt en niet afgeschreven is.

Naar mijn idee kunnen de passiefwoningen van nu de sociale voorraad van morgen zijn.

Er zijn ook voorbeeldprojecten in de woningbouw waaruit blijkt dat het kan:

- het passiefrenovatie project de Kroeven te Roosendaal, deelplan 505

- het passiefrenovatieproject Sleephelling in Rotterdam, recent genomineerd voor De Nederlandse Bouwprijs. Ondergetekende was bij dit project betrokken.

En de eerste passiefrenovaties van kantoor- en utiliteitsgebouwen in Nederland zijn in voorbereiding.

Op zich is Passief bouwen en renoveren niets revolutionairs; in onze buurlanden gebeurt het al decennia. Maar daar zijn particuliere bouwers ook veel belangrijker.

 

www.passiefbouwen.nl

Antwoorden op discussie

RSS

Wie zijn lid van BouwProfs?

© 2020   Gemaakt door Michel Eek.   Verzorgd door

Banners  |  Een probleem rapporteren?  |  Algemene voorwaarden

Google+